Rodzynki

W Polsce mamy tylko kilka przykładów budynków, których deweloperzy zdecydowali się na sprzedaż biur poszczególnym najemcom. W rozmowach z kilkunastoma przedstawicielami deweloperów biurowych, spytaliśmy, co oni na to. – To nie dla nas. My chcemy szybko budynek sprzedać cały, bez zbędnego zachodu – usłyszeliśmy. Inni chcą zarabiać na najmie i móc decydować o budynku w całości. – Na rynku dominują oferty na wynajem, jedynie około 10 proc. powierzchni przeznaczone jest na sprzedaż. Firmy preferują wynajem i przyzwyczajone są do takiego stylu prowadzenia biznesu, wolą pozostać elastyczne. Ponadto mogą też nie posiadać wolnych środków na zakup biura – mówi Ron Ben Shahar, partner Angel Poland Group, jeden z inwestorów Ovo Wrocław, a także Angel River.

A jednak

Co więc jest zaletą tego rozwiązania? – Dla inwestorów posiadających środki na nabycie biura to długofalowa i opłacalna inwestycja – przyznaje Ron Ben Shahar. Jednym z budynków, które oferują biura na sprzedaż jest Ovo Wrocław. Jest to jednak obiekt wielofunkcyjny, gdzie są także powierzchnie mieszkalne, hotel oraz powierzchnia handlowa. – W Ovo Wrocław oferujemy biura zarówno na sprzedaż, jak i wynajem. Jednak większość klientów, około 80 proc., to inwestorzy. Decydują się na zakup lokalu, który będą następnie wynajmować firmom – mówi Ewa Omasta, manager ds. sprzedaży i marketingu. Biura w Ovo Wrocław oferują m.in. wejście przez osobną klatkę schodową, osobne lobby, sale centrum konferencyjnego, jak również dostęp do usług hotelu DoubleTree by Hilton Wrocław, który jest w tym samym budynku, a także dostęp do innych części budynku, w tym możliwość korzystania z basenu czy klubu fitness i spa. – Oferujemy także usługę concierge. Z usług skorzystają właściciele biur, pracownicy i partnerzy firm – mówi Ewa Omasta. Do września włącznie z 23 jednostek biurowych 10 zostało sprzedanych, sześć jest w rezerwacji. Całkowita powierzchnia biurowa w budynku wynosi 3,85 tys. mkw.

Plac zabaw pod biurem

Biuro dla małej firmy można kupić w kilku innych wielofunkcyjnych budynkach. Głównie mieszkalnych, gdzie jedno czy dwa piętra przeznaczone są na biura. Często piętra biurowe mają osobne klatki schodowe. W Warszawie przykładem takiego rozwiązania jest: Rezydencja Piękna Nova (deweloper Magnus), Na Romera (Matexi), Solec Residence (Sawa Apartments), Szucha Residence (Dor Group), Apartamenty Marymont (Matexi), Manhattan Place (5th Avenue Holding), Metropolitan Apartments (N1), Hoża 50, Noakowskiego 16 i Koszykowa 49a (Fenix Group) – wymienia Łukasz Zajdel z firmy Commerson, która komercjalizuje te powierzchnie. Eksperci podkreślają, że zaletą łączenia funkcji biurowych i apartamentowych jest możliwość pracowania i mieszkania pod tym samym adresem. Tłumaczą, że zdarza się, iż właściciele działających w budynku firm kupują tam apartamenty zarówno dla siebie, jak i dla ewentualnych gości lub partnerów biznesowych.

Początkowa faza rozwoju

– Z moich obserwacji wynika, że to rynek w początkowej fazie rozwoju – powiedział Jakub Budych z działu wycen i doradztwa z firmy Cushman & Wakefield. – W Poznaniu obecnie w sprzedaży są m.in. powierzchnie biurowe w K9 przy ulicy Krysiewicza oraz biurowcu Quadro Office wybudowanym przez Monday Development. W biurowcu Atanera będącym częścią kompleksu mieszkalnego spośród kilkunastu lokali biurowych na chwilę obecną pozostał tylko jeden na sprzedaż. Dodatkowo Ataner sprzedawał lokale biurowe w kompleksie mieszkalno-usługowym przy ulicy Kutrzeby. Natomiast na skrzyżowaniu ulicy Półwiejskiej i Królowej Jadwigi została zrealizowana inwestycja Półwiejska 47, gdzie lokale mogły być adaptowane na biura. Wszystkie lokale dostępne w tej lokalizacji zostały już sprzedane. W przypadku inwestycji mieszkaniowej Agrobeksu przy ulicy Wojskowej w Poznaniu część lokali funkcjonuje jako biurowe. Niektóre lokale biurowe są oferowane przez deweloperów już z podpisaną umową najmu, a ich zakup ma charakter inwestycyjny – dodał Jakub Budych.

Jednym z niewielu, jeśli nie jedynym, nowym budynkiem czysto biurowym przeznaczonym na sprzedaż pojedynczych lokali biurowych jest budynek Quadro Office w Poznaniu, którego deweloperem jest Monday Development. – Na rynku nieruchomości komercyjnych dostrzegliśmy niszę w postaci niewielkiej liczby ofert lokali na sprzedaż skierowanych bezpośrednio do małych przedsiębiorców, którą postanowiliśmy wykorzystać. Proponując sprzedaż powierzchni biurowej indywidualnym inwestorom, z jednej strony dajemy im alternatywę dla długoterminowego wynajmu, co w dłuższej perspektywie sprowadza się do znacznej oszczędności dla firmy, z drugiej strony oferujemy lokatę kapitału – mówi Piotr Kasprowicz z Monday Development z grupy Unidevelopment. – Wśród naszych klientów są zarówno firmy, które kupiły lokale na własny użytek oraz takie, które dokonały zakupu w celach inwestycyjnych – dodaje. Oferowane w sprzedaży biura w Quadro Office dostępne są od 8,2 tys. zł za 1 mkw. – W celu sprawnego zarządzania obiektem z reguły nawiązujemy współpracę z firmą zewnętrzną specjalizującą się w tym zakresie, wybraną w drodze konkursu – mówi Piotr Kasprowicz. Po sprzedaży wszystkich lokali ustanowiona wspólnota właścicieli zadecyduje o dalszej współpracy z wybranym zarządcą lub o jego zmianie. Monday Development planuje w przyszłości następne tego typu inwestycje w Poznaniu, na razie są one jednak w fazie koncepcyjnej.

Podobny koncept powstał przy ul. Pileckiego 67 w Warszawie. Inwestycja biurowo-usługowa Pileckiego realizowana przez Grupę Arche to pojedynczy budynek trzypiętrowy z parkingiem podziemnym. Według wstępnych planów inwestycja miała otrzymać pozwolenie na użytkowanie we wrześniu 2014 roku. Pierwsi najemcy biur zaczęli jednak pracować dopiero teraz, czyli dwa lata później – wynika z informacji „Eurobuild CEE”. – Parter oraz część pierwszego piętra została wynajęta. Spółka prowadzi zaawansowane rozmowy w zakresie komercjalizacji drugiego oraz trzeciego piętra. Oprócz tego do zagospodarowania mamy 750 mkw. na pierwszym piętrze – powiedział Dariusz Fudali z Arche. Każde piętro ma po 1160 mkw. powierzchni. Jak informuje Arche, właścicielami bądź najemcami lokali są firmy z branży doradztwa finansowego, informatycznej oraz telekomunikacyjnej. Najemcy i nowi właściciele wykańczają lokale samodzielnie, ale jest także możliwość wykończenia pod klucz przez dewelopera. Arche pozostanie zarządcą budynku przez rok od momentu wprowadzenia się pierwszych najemców i pobierania z tego tytułu opłat eksploatacyjnych. – Po tym okresie nieruchomość zostanie przekazana wybranej przez właścicieli i najemców firmie zarządczej – powiedział Dariusz Fudali.

Jak słyszymy od przedstawicieli rynku, może on zostać podzielony. Mniejsi – mogą, ale nie muszą pójść drogą sprzedaży, więksi na razie nie widzą potrzeby zmiany modelu biznesowego. Ale kto wie, jak będzie wyglądać przyszłość...