Lepiej niż w 2008

Przez pierwsze trzy kwartały 2019 roku większość analityków zapowiadała kontynuację ubiegłorocznych korekt i lekkich spadków sprzedaży, z ewentualnym zwiększeniem rentowności. Jednak im bliżej końca roku, tym ciszej brzmiały te ponure zapowiedzi. Ostatecznie większość deweloperów sprzedała więcej mieszkań niż w roku 2018, zaś nieliczne spadki można w większości uznać za „wypadki przy pracy”, na które relacja podaży i popytu miała niewielki wpływ. Osiemnastka giełdowych deweloperów zaraportowała łącznie 26 264 sprzedane mieszkania, o prawie 1 tys. więcej niż przed rokiem.

Dobrzy jeszcze lepsi

Zacznijmy od tego, co napawa optymizmem – rekordów sprzedażowych. Pierwszego miejsca wśród giełdowych deweloperów nie oddał Dom Development, który odnotował w minionym roku sprzedaż 3661 mieszkań (wzrost o 1,6 proc. rok do roku). Jak podaje spółka, mimo że duża liczba klientów dokonywała transakcji gotówkowych, istotny udział w sprzedaży miały zakupy przy wsparciu łatwo dostępnych kredytów hipotecznych. Niskie bezrobocie, znaczący wzrost wynagrodzeń oraz utrzymujące się niskie stopy procentowe wpływały na dalszą poprawę sytuacji finansowej kupujących i zwiększenie popytu. Zyskowność deweloperów mieszkaniowych pozostawała pod silnym wpływem cen gruntów i kosztów realizacji inwestycji mieszkaniowych. – Dzięki stabilizacji cen materiałów i utrzymującej się dobrej dostępności podwykonawców oraz znaczącemu rozwojowi własnego generalnego wykonawstwa poprzez spółkę Dom Construction – byliśmy w stanie utrzymywać pod kontrolą koszty budowy – zdradza tajemnice sukcesu Jarosław Szanajca, prezes zarządu Dom Development. Warszawski z pochodzenia deweloper stracił jednak nieco macierzystego rynku – sprzedaż w stolicy wyniosła 2347 lokali, podczas gdy rok 2018 zamknął się liczbą 2580 transakcji. Drugie miejsce w zawodach ogólnopolskich zajął Atal, który w 2019 roku pobił swój własny rekord, sprzedając 3196 lokali, wynik z roku 2018 windując o 32 proc. – W minionym roku rozpoczęliśmy sprzedaż 20 inwestycji z 2794 lokalami. W naszej ocenie należy się spodziewać utrzymania tendencji sprzedażowych w następnych kwartałach, popyt na mieszkania jest bowiem stabilny i nieprzerwanie utrzymuje się na wysokim poziomie – przewiduje Zbigniew Juroszek, prezes Atalu. Ambicje dewelopera sięgają jednak poza krajowy rynek – spółka Atal Development GmbH zawarła warunkową umowę nabycia gruntu pod wieloetapową inwestycję mieszkaniową w Dreźnie. Umowa zakupu o wartości 44,25 mln euro jest realizowana etapami. Na trzecie miejsce z drugiego w krajowym rankingu spadł Murapol, który mimo to poprawił o ponad 3 proc. rezultat sprzed 12 miesięcy i zakończył rok 2019 wynikiem 2868 podpisanych umów przedwstępnych i deweloperskich (z płatnymi rezerwacjami – 3674 kontrakty). – Miniony rok był kolejnym pomyślnym okresem dla branży mieszkaniowej, dla nas także był to bardzo dobry czas – komentuje Nikodem Iskra, prezes Murapolu. W ubiegłym roku spółka – jako pierwszy deweloper w Polsce – popisała się spektakularną akcją sprzedażową, wprowadzając do sprzedaży dwie pule po 2 tys. mieszkań – w styczniu i wrześniu. Lokale powstają w 18 projektach deweloperskich na terenie 13 miast, zarówno na głównych krajowych rynkach mieszkaniowych (w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu, Łodzi i Trójmieście), jak i w mniejszych lokalizacjach (Katowice, Toruń, Gliwice, Tychy czy Mikołów). Największy postęp w minionym roku odnotowała warszawska Victoria Dom – jej wynik sprzedaży poprawił się z roku na rok o niemal 49 proc. (z 1055 do 1570 sprzedanych mieszkań), spektakularne zwyżki odnotowały też Echo Investment (o 37,6 proc., z 986 do 1357 sprzedanych lokali) i Budimex Nieruchomości (o 37 proc., z 1208 do 1655). Łącznie z 18 giełdowych spółek 11 poprawiło roczny wynik.

Nie wszystkim rosło

Warto rzucić okiem także na strefę spadkową. Tutaj oprócz trzech kilkuprocentowych korekt mamy dwa spadki kilkunastoprocentowe (J.W. Construction i Develia), a także dwa wyraźne tąpnięcia. Wrocławski Lokum Deweloper zakontraktował w 2019 roku jedynie 268 mieszkań, odnotowując spadek sprzedaży o 73 proc. (było także o 19 proc. mniej przekazań), jeszcze gorzej wyglądał wynik czwartego kwartału – 33 sprzedane lokale (rok wcześniej – 227, zatem to spadek o ponad 85 proc.). Deweloper tłumaczy, że doświadczył znaczących opóźnień w otrzymywaniu decyzji o pozwoleniu na budowę, co w konsekwencji drastycznie ograniczyło możliwość wprowadzenia do oferty nowych projektów w zaplanowanych terminach. – Rok 2019 była dla nas niezwykle trudny pod względem uruchamiania kolejnych inwestycji. W czwartym kwartale udało nam się uzupełnić ofertę o blisko 450 lokali w trzech krakowskich inwestycjach, jednak czas, jaki pozostał do końca roku, był zbyt krótki, by zdążyć zrealizować przyjęty cel sprzedażowy – tłumaczy Bartosz Kuźniar, prezes zarządu Lokum Deweloper. Drugim spadkowiczem był Polnord, który w roku 2019 odnotował sprzedaż 323 lokali – o ponad 61 proc. mniej niż przed rokiem, gdy chętnych znalazło 836 mieszkań. Polnordowi udało się za to poprawić wynik kwartalny – między wrześniem a końcem grudnia podpisano 116 umów, o prawie 40 proc. więcej niż rok wcześniej.

Pęknie czy nie pęknie?

Zaskoczeni są z pewnością ci, którzy spodziewali się kolejnych powszechnych korekt wyników sprzedaży – rynek deweloperski A.D. 2019 nie ochłódł nawet o pół stopnia. Oprócz przeważających wzrostów sprzedaży mamy także sytuację, w której zwyżkowały wszystkie trzy wskaźniki pomagające zazwyczaj snuć prognozy dla rynku mieszkaniowego: liczba mieszkań, na które wydano pozwolenia na budowę, których budowę rozpoczęto oraz które oddano do użytku – a to zwiastuje dalsze pęcznienie rynku. Z drugiej strony nie da się nie zauważyć zwalniającej gospodarki, wzrostu cen i nadciągającej inflacji. Jak długo potrwa ta fiesta i czym się zakończy? Jedyne bezpieczne, choć mało odkrywcze, podsumowanie wydaje się brzmieć: finałowa scena kolejnego aktu tonie we mgle.

Bartosz Turek

główny analityk HRE Investments

Boom nie bez pokrycia

Ponad 237 tys. mieszkań – tyle nowych lokali zaczęto budować w Polsce w 2019 roku. To rekord po 1989 roku. Trudności z pozyskaniem działek pod budowę bloków powodują, że deweloperzy wykorzystują zasoby coraz mniej oczywiste, np. dokonując rewitalizacji obszarów poprzemysłowych czy pokolejowych. Mimo tych trudności możliwe było rozkręcenie sektora budownictwa mieszkaniowego do poziomów nienotowanych od wielu lat. Nie jest to jednak boom bez pokrycia. Popyt na nieruchomości wynika wprost z poprawiającej się sytuacji finansowej Polaków i tego, że mieszkań jest nad Wisłą po prostu za mało – brakuje co najmniej 2,1 mln lokali z perspektywą wzrostu tej liczby nawet do 2,9 mln wraz z tym, jak w najbliższych latach rosnąć będzie liczba gospodarstw domowych. Liczby te wciąż nie uwzględniają faktu, że do kraju przybył przynajmniej milion emigrantów zarobkowych, z czego na pewno część osiedli się w Polsce. Z opublikowanych przez GUS danych wynika, że w ciągu 12 miesięcy 2019 roku w Polsce rozpoczęto budowę aż 237,3 tys. mieszkań, o 7 proc. więcej niż w 2018 roku i o prawie 22 proc. więcej niż u szczytu ostatniego budowlanego boomu w roku 2008. Jeśli chodzi o mieszkania oddawane do użytkowania, także mamy do czynienia z poprawieniem ubiegłorocznego wyniku – w minionym roku oddano bowiem 207,2 tys. jednostek, o prawie 12 proc. więcej niż w 2018 roku. Nieźle wygląda też liczba otrzymywanych przez inwestorów pozwoleń na budowę, która przełoży się na rozpoczęte inwestycje, a w konsekwencji – po 2-5 latach – na liczbę mieszkań oddanych do użytkowania. W tym obszarze także mamy do czynienia z rekordem – w 2019 roku wydano pozwolenia na budowę 268,5 tys. mieszkań, czyli o ponad 4 proc. więcej niż przed rokiem, ale też o prawie 6 proc. więcej niż w szczytowym roku 2008.