Nowy, cyfrowy świat  

Tomasz Cudowski: W ubiegłym roku New Work otworzył w Polsce dwa nowe centra – jedno w gdańskim budynku Neon, drugie w biurowcu Hi Piotrkowska w Łodzi. Firma wdrożyła również nowe narzędzia do zarządzania biurem, w tym aplikację dla użytkowników biur. Czy oznacza to, że skupiacie się już teraz na tym, co będzie po pandemii i nastawiacie na wzrost?

Hubert Abt: Rok 2020 był wyjątkowy dla wszystkich operatorów. Sytuacja wszystkich zaskoczyła i nikt nie był przygotowany na to, co się stało. Kiedy podejmowaliśmy decyzję o otwarciu centrów w budynkach Neon w Gdańsku i Hi Piotrkowska w Łodzi, o Covid-19 nikt nie słyszał, a pandemia była tematem z gatunku science fiction. Przed podpisaniem umów na te dwie lokalizacje warunki prowadzenia biznesu były zupełnie inne niż wtedy, gdy rozpoczęliśmy działalność w Gdańsku w 2020 roku, i będą jeszcze inne, gdy zaczniemy działać w Hi Piotrkowska w tym roku. W istocie nie widzimy przyszłości w podpisywaniu umów najmu bez większej współpracy ze strony właścicieli budynków. Jak przewidziałem w naszym raporcie o Covid-19 z kwietnia 2020 roku, z powodu zmieniających się wymagań klientów oraz cyfryzacji, sposób, w jaki dotąd zarządzaliśmy budynkami, się zdezaktualizował. Musimy przekształcić hole wejściowe w punkty handlowe i stworzyć możliwość zarządzania udogodnieniami oraz dodatkowymi usługami za pomocą aplikacji udostępnionej najemcom. To będzie możliwe tylko przy ściślejszej współpracy z właścicielem lub asset managerem budynku. Trzymamy się planów szybkiego wzrostu, ponieważ zapotrzebowanie na elastyczną przestrzeń na pewno znacznie wzrośnie z powodu Covid-19 i cyfryzacji. IWG, które ma marki Regus i Spaces, zarządza obecnie 3,5 tys. lokalizacji na świecie, a do 2030 roku spodziewa się, że będzie ich mieć 50 tys. Jednocześnie jednak format tych działań się zmieni. Dlatego właśnie New Work już w drugim kwartale 2020 roku wprowadził moduły Space as a Service i serwisowane podnajmy, a w czwartym kwartale wprowadziliśmy również cyfrową kartę dostępu do biura, która działa w aplikacji New Worku. Zdecydowaliśmy się przenieść całą naszą cyfrową działalność do Workcloud24, które dostarczy aplikacje użytkownikom biur i wynajmującym.

Jak zmieniły się preferencje użytkowników biur?

Przede wszystkim klienci zaczęli oczekiwać większej prywatności i większej przestrzeni, a biuro musi spełniać przepisy związane z pandemią. Dla tego właśnie zjawiska Cushman & Wakefield ukuł termin „6 feet office”, co oznacza w praktyce, że musimy zapewnić około 10 mkw. powierzchni na jedno stanowisko pracy, podczas gdy wcześniej było to 5 mkw., a w przestrzeniach coworkingowych czasem nawet 3,5 mkw. To oczywiście jest wyzwanie dla większości operatorów, gdyż ich układy biur zostały zaprojektowane z założeniem większego zagęszczenia stanowisk pracy. New Work jest w tej szczęśliwej sytuacji, że nasze biura zawsze były projektowane jako prywatne przestrzenie z niewielkim udziałem open space’u. Po drugie klienci oczekują większej elastyczności oraz dodatkowych usług. Obecnie oferujemy umowy obejmujące wiele lokalizacji, które pozwalają klientom korzystać z kilku centrów przy użyciu aplikacji, a w przyszłości połączymy to z usługami SpacePartners i dołączymy inne funkcje, jak np. wirtualnego osobistego asystenta.

Czego możemy się spodziewać na rynku przestrzeni elastycznych w 2021 roku, jeśli chodzi o działalność deweloperską i inwestycyjną?

Zaczęło się robić dosyć ciekawie. Gdy właściciele budynków zdadzą sobie sprawę, że potrzebują przestrzeni elastycznych w niemal każdym budynku, będą musieli zdecydować, czy je kupić czy stworzyć samemu, co również oznacza współpracę z istniejącymi operatorami. Z drugiej strony operatorzy mieli dotąd problemy z poradzeniem sobie ze skutkami lockdownu. W rezultacie zobaczymy, jak niektóre marki znikają lub są przejmowane. Pojawią się też nowe marki tworzone głównie przez deweloperów i asset managerów, które pójdą śladami Business Linku firmy Skanska, HubHubu firmy HB Reavis czy City Space’u Echa.

Kiedy Pańskim zdaniem rynek biur elastycznych powróci do normalności. I co teraz znaczy słowo „normalność”?

Segment biur elastycznych jest częścią rynku biurowego i pod wieloma względami jest z nim powiązany. Oznacza to, że przy rosnącej liczbie pustostanów we wszystkich segmentach oraz rosnącej liczbie ofert podnajmu, ceny mają tendencję spadkową, a operatorzy elastyczni nie mogą zarobić wystarczająco dużo, by wywiązać się z warunków, na które zgodzili się, podpisując umowy przed kryzysem. Nawet jeśli w drugiej połowie 2021 roku obłożenie biur elastycznych wróci do poziomu 70-80 proc., wciąż będziemy mieli kolejny trudny rok. Potem oczywiście słońce znów powinno wyjść zza chmur, jako że oczekuje się, iż udział biur elastycznych w niedługim czasie wzrośnie do 10 proc., podczas gdy obecnie jest on na poziomie 3 proc. Z tego powodu niedawno opracowaliśmy koncepcję oferty franczyzowej New Work Franchise, którą wdrażamy w Polsce. Do końca roku zamierzamy dodać do naszej platformy aż 10 lokalizacji z partnerami franczyzowymi.

Ostatnie pytanie jest trochę bardziej osobiste. Za czym w czasie tej zimy tęsknił Pan najbardziej?

Ani moja rodzina, ani ja sam nie mieliśmy możliwości, by po prostu pobyć w domu. Moja żona odpowiada za obsługę międzynarodowych klientów, ja też musiałem jeździć za granicę, ponieważ nasza cyfrowa firma Workcloud24, która niedawno powstała, ma ogólnoeuropejski zasięg. W sumie życie przebiegało prawie normalnie, ale oczywiście zauważyliśmy, że z powodu obaw przed zarażeniem wiele osób (w tym przyjaciele i dalsza rodzina) wahało się, czy powinniśmy się spotykać. To sytuacja inna niż ta, do której przywykliśmy, bo zazwyczaj cieszymy się na towarzyskie spotkania. Mam więc szczerą nadzieję, że wkrótce wszyscy nauczymy się, jak żyć z wirusem, ponieważ jest jasne, że w przyszłości pozostanie on częścią naszego życia.