Małe mieszkanie – wielkie wyzwanie

Obecnie na polskim rynku w ramach działających aktywów wielorodzinnych przeznaczonych na wynajem w rękach inwestorów instytucjonalnych znajduje się niespełna 6 tys. mieszkań – mówi Maximilian Mendel, dyrektor Działu Rynku Mieszkaniowego JLL. Zaznacza on przy tym – powołując się na raport „Polski sektor living 2.0.”, opublikowany pod koniec maja przez JLL, TPA Poland i Baker Tilly Legal Poland – że pula projektów zapowiedzianych w tym sektorze jest trzykrotnie większa. Tym samym instytucjonalny sektor PRS wkrótce urośnie do 24 tys. lokali, a – biorąc pod uwagę aktualne zainteresowanie inwestorów – tempo, w jakim ta liczba będzie się zwiększać, prawdopodobnie jeszcze wzrośnie. – Ponieważ 24 tys. lokali to zaledwie 0,1 proc. całkowitych zasobów mieszkaniowych w Polsce i szacunkowo 2-4 proc. całego PRS, widać tu olbrzymi potencjał rozwojowy – dodaje ekspert. Jak wynika z danych JLL, w pierwszych latach rozwoju sektora living w Polsce (2015-2018) wartość transakcji zakupów dużych portfeli mieszkań wahała się w przedziale 115-145 mln euro rocznie, ale w 2019 roku odnotowano już wynik ponad 325 mln euro. W ubiegłym roku inwestycje w tym sektorze w naszym kraju nieco spadły, osiągając wartość 260 mln euro (72 proc. stanowiły zakupy mieszkań na wynajem, a 28 proc. – mieszkań studenckich). – Można jednak przypuszczać, że gdyby nie wybuch pandemii, poziom ten byłby zdecydowanie wyższy – uważa Maximilian Mendel.
Dyrektor z JLL zwraca też uwagę na fakt, że w efekcie pandemii globalny kapitał zaczął uważniej przyglądać się inwestycjom mieszkaniowym, czemu towarzyszyło – w trakcie i tuż po pierwszym lockdownie, czyli na przełomie marca i kwietnia 2020 roku – rosnące zainteresowanie deweloperów współpracą z inwestorami, co skutkowało zamianą części oferty BTS (built-to-sell) na produkty BTR (built-to-rent). Trzeba było jednak czasu, aby to zainteresowanie przybrało formę trendu – dopiero koniec roku 2020 przyniósł znaczący wzrost liczby transakcji, by w pierwszych miesiącach 2021 roku ponownie osiągnąć wysoki wolumen i przyspieszyć tempo inwestycji. Wartość transakcji odnotowana w I kwartale tego roku już przekroczyła całoroczne wartości z lat 2015-2018. Jak wynika ze wspomnianego raportu, ponad 150 mln euro zainwestowanych w ciągu pierwszych trzech miesięcy oznacza przekroczenie 50 proc. całej wartości transakcji z 2020 roku i jest bliskie 50 proc. najwyższego dotychczas wyniku z 2019 roku.

Mobilność i elastyczność

Jednak rozwojowi tego segmentu rynku w Polsce przysłużyły się głównie zmiany demograficzne i społeczne. Według prognoz, do 2030 roku ludność miejska będzie stanowić 58 proc. populacji, ponadto nieustannie rośnie grupa młodych specjalistów w największych miastach, a na dodatek wzrasta liczba gospodarstw domowych, których do 2030 roku będzie 15,4 mln. Ponadto zmiana pokoleniowa przyniosła zmianę nastawienia do własności. – Preferencje w zakresie mobilności i elastyczności stają się głównym motorem kierującym młodych ludzi na rynek najmu – wskazuje Maximilian Mendel. Do tego dochodzi kwestia dostępności zakupu – dla wielu osób nadal barierą bywa konieczność zgromadzenie kapitału własnego potrzebnego, by zaciągnąć kredyt hipoteczny, zaś inni w ogóle nie biorą pod uwagę takiego zobowiązania. – Widzimy konsekwentnie rosnące zainteresowanie wynajmem mieszkań, zwłaszcza tych należących do funduszy inwestycyjnych. Są to wyłącznie nowe budynki, atrakcyjnie wykończone, wyposażone i umeblowane, w dogodnych lokalizacjach miast. Dominują w nich najbardziej poszukiwane typy lokali: studia i małe mieszkania dwupokojowe, nic zatem dziwnego, że przyciągają uwagę najemców i są alternatywą dla wielu Polaków. Popularność i wysokie obłożenie w już działających projektach tego typu w Polsce – nawet w okresie zawirowań związanych z lockdownem – pokazują, że popyt na produkty z tego segmentu jest duży i stabilny – zapewnia Paweł Sztejter, dyrektor Działu Mieszkaniowego JLL.

Ważny jest fit-out

Sukcesywnie rosnący rynek i nadal niestabilny ze względu na pandemię popyt zmusza jednak właścicieli do szukania rozwiązań, które przyciągną klienta. Rośnie zatem popularność usług architektów wnętrz czy firm fit-outowych. Chociaż dotychczasowe inwestycje w instytucjonalny rynek najmu znacznie się różnią (m.in. lokalizacją, architekturą czy jakością wykończenia), to mamy już do czynienia z pewną standaryzacją lokali. Mieszkania na wynajem charakteryzują się funkcjonalnością oraz prostym i nowoczesnym designem, który z założenia powinien trafiać w gust możliwie szerokiego grona odbiorców. – W niektórych inwestycjach projektujemy mieszkania w dwóch stylach: bardziej nowoczesnym i prostym oraz klasycznym. To daje najemcom możliwość większego, zgodnego z indywidualnymi preferencjami wyboru, a inwestorom pozwala na poszerzenie grupy potencjalnych odbiorców – tłumaczy Hanna Ruszkowska-Świąder, senior architect w firmie Tétris, a Rajmund Węgrzynek, dyrektor zarządzający tej firmy w Polsce i regionie CEE, dodaje: – Inwestorzy zawsze poszukują optymalizacji kosztowych i ostrożnie podchodzą do planowania budżetu na fit-out. Warto jednak podkreślić, że to, na czym nie warto oszczędzać, to jakość materiałów – im trwalsze rozwiązania zostaną zastosowane na etapie oddawania budynku do użytku, tym dłużej inwestorzy nie będą musieli się martwić o koszty remontów – zaznacza Rajmund Węgrzynek (na zdjęciu: ponizej).

Z punktu widzenia inwestorów istotne są także: optymalne metraże, odpowiednie wyposażenie oraz możliwość ograniczenia kosztów eksploatacyjnych, czyli elementy wpływające na proces i tempo najmu oraz jego stabilność. – Klienci chcą, by wynajmowane lokum było nie tylko wygodne czy praktyczne, ale również posiadało wnętrze łatwe do zaadaptowania i nadania mu indywidualnego charakteru, zgodnie z własnym gustem – dodaje Rajmund Węgrzynek. Jego zdaniem, istotne jest możliwie wczesne rozpoczęcie projektowania oraz planowania fit-outu obiektu na wynajem.

Wisienka na torcie

Nie tylko dobre rozplanowanie pomieszczeń, wysokiej jakości materiały wykończeniowe i uniwersalność rozwiązań są ważne. Inwestorzy coraz chętniej sięgają po dobrze znaną na Zachodzie, a w Polsce nadal dopiero rozwijającą się usługę home stagingu. Agata Palec, właścicielka firmy Agata Palec. Home Staging & Design, zdaje sobie sprawę, że pandemia kompletnie zmieniła realia rynku najmu. – Zamknięcie uczelni oraz masowe wysłanie pracowników do pracy zdalnej spowodowało, że wielu klientów zrezygnowało z wynajmu, w efekcie czego rynek zalała powódź atrakcyjnych cenowo ofert. Z tego względu coraz więcej właścicieli, także tych instytucjonalnych, decyduje się na współpracę z biurem projektowym lub profesjonalnym home stagerem – zauważa Agata Palec. W zalewie ofert właśnie home staging może dołożyć przysłowiową wisienkę na torcie, co zdecyduje o wyborze konkretnej oferty. – Przy obecnej nadpodaży istotne jest korzystne zaprezentowanie każdego metra kwadratowego mieszkania, nawet pozornie mniej istotnych zakątków. Świetnym przykładem jest tu balkon, który – odpowiednio zaaranżowany – może stać się największym atutem nieruchomości – podpowiada Agata Palec i zapewnia, że takie podejście sprawdza się także w przypadku najmu instytucjonalnego. Ekspertka przypomina też, jak decydujące znaczenie ma określenie grupy docelowej – inaczej przygotowuje się mieszkania dla młodych, studiujących czy pracujących singli lub bezdzietnych par, a zupełnie inaczej dla rodzin z dziećmi. – Przy czym home stager nie tylko zadba o wygląd wnętrz i komfort najemcy, ale także zoptymalizuje koszty, wprowadzając praktyczne rozwiązania, uwzględni również przestrzeń na rzeczy osobiste i przejawy indywidualnego gustu najemcy – podsumowuje home stagerka.