Skala przede wszystkim

Alex Hayes: Jedną z ostatnich spektakularnych transakcji zrealizowanych przez Reino był zakup portfela 11 nieruchomości biurowych od Bumy. W jaki sposób Wasza firma się rozwijała, aby móc przeprowadzić tak dużą operację?

Radosław Świątkowski, współzałożyciel i dyrektor generalny w grupie Reino: Działamy w branży inwestycji i zarządzania aktywami, gdzie chodzi przede wszystkim o skalę. Reino jest firmą zupełnie wyjątkową na polskim rynku. Została założona 12 lat temu przez osoby prywatne, pozbawione znaczących zasobów finansowych, i weszła na rynek całkowicie zdominowany przez dużych graczy zagranicznych. Naszą misją było zapewnienie polskim inwestorom możliwości inwestowania na rodzimym rynku nieruchomości komercyjnych. A ponieważ nadal nie mamy polskich REIT-ów, a krajowe fundusze emerytalne nie mogą inwestować bezpośrednio w nieruchomości, mogło się to wydawać niemal samobójczym planem. Historia Reino to walka o osiągnięcie odpowiedniej skali i sukces wbrew przeciwnościom. Nie inaczej było w przypadku transakcji przejęcia firmy Buma. Zbudowaliśmy solidne doświadczenie w pozyskiwaniu funduszy Reino i zarządzaniu aktywami dla polskich inwestorów, ale nie mogliśmy osiągnąć właściwej skali dla naszej działalności w zakresie zarządzania aktywami. Potrzebowaliśmy więc międzynarodowych partnerów ze znaczącym kapitałem. Dobre wyniki lokalne są kluczowe, ale duży kapitał wymaga równie dużych transakcji. Przejęcie Bumy było idealną do tego okazją. Żaden inny potencjalny oferent nie znał aktywów ani zespołu tak dobrze jak my. I nie chcieliśmy ograniczać się tylko do tego, co nam pasowało. Byliśmy zainteresowani nabyciem całości, zarówno portfela, jak i działalności dodatkowej. RF Group wydawała się najlepszym partnerem do realizacji tego celu. Ale zaraz po podpisaniu umowy pojawił się Covid, a RF Group wycofała się na miesiąc przed jej domknięciem. Nie muszę chyba wspominać, że była to niezwykle trudna sytuacja i jedno z największych wyzwań w historii firmy. Ale udało się. Portfel biurowy został przejęty przez grupę Partners i od ponad roku z dumą zarządzamy aktywami jednego z największych inwestorów instytucjonalnych na świecie, jednocześnie ciężko pracując nad przedłużeniem tej kooperacji. Jednak ta transakcja nie była jedynym tak dużym przedsięwzięciem w naszej najnowszej historii. Wraz z naszym partnerem joint venture – IO Asset Management – udało nam się zbudować od podstaw platformę inwestycyjną na rynku logistycznym, z Grosvenor Group jako wiodącym inwestorem. W trakcie pandemii (i pomimo niej) zbudowaliśmy portfel, którego wartość wynosi obecnie ponad 200 mln euro. Nadal chodzi o skalę, ale po 12 latach można wreszcie powiedzieć, że nasza sytuacja jest komfortowa. Obecnie zarządzamy aktywami o wartości prawie 600 mln euro. Wygląda na to, że pandemia wywarła duży wpływ na inwestorów i ich podejście do biznesu. Powinniśmy skorzystać na tej sytuacji.

Czy sugeruje Pan, że pandemia odstraszyła międzynarodowych inwestorów?

Od ponad dwóch lat żyjemy w niespokojnych czasach. Wojna w Ukrainie rozpoczęła się, gdy świat wciąż zmagał się z pandemią. Nie powiedziałbym jednak, że odstraszyło to międzynarodowych inwestorów. Oczywiście okoliczności, z jakimi mamy ostatnio do czynienia, nie pomagają w podejmowaniu decyzji biznesowych i nie można powiedzieć, że wszystko idzie jak po maśle. W tej sytuacji ważna jest dbałość o istniejące portfele i wstrzymanie się z nowymi inwestycjami, według strategii „poczekamy, zobaczymy”. Wyjątkiem może tu być rynek logistyczny, który wciąż jest bardzo aktywny. Widać jednak wyraźnie, że nastąpiła znacząca zmiana w strategiach zarządzania aktywami.

W jaki sposób chcecie rozwinąć firmę? Poszukujecie nowych partnerów czy raczej zwiększacie istniejącą współpracę?

Chcemy robić obie te rzeczy. Przejęcia portfeli o wartości 200-300 mln euro były dla nas dużymi transakcjami, ale w przypadku Grosvenor czy Partners Group to dopiero pierwszy krok. Dlatego nieustannie pracujemy nad tym, aby rozszerzyć te partnerstwa do skali odpowiadającej ich apetytowi inwestycyjnemu. Jednocześnie jesteśmy zdeterminowani, aby wykorzystać naszą coraz silniejszą pozycję na rynku lokalnym, przyciągając nowych graczy oraz inwestorów, którzy posiadają już aktywa w Polsce, ale nie są zadowoleni z ich wyników. Powtórzę: jesteśmy przekonani, że mamy wszystko co trzeba, aby dokonać potrzebnych zmian. A ponieważ od samego początku zajmujemy się również zarządzaniem aktywami przyjaznymi środowisku, mamy kolejną wielką szansę na rozwój naszej działalności. Teraz temat jest na ustach wszystkich, ale my zajmujemy się nim od lat. Mamy też nadzieję, że wprowadzone zostaną wreszcie polskie REIT-y. Chcemy podwoić nasze obecne zasoby, a docelowo, w ciągu najbliższych trzech lat, mamy nadzieję zarządzać portfelem o wartości ponad 2 mld euro.

Wspomniał Pan, że odwiedzał niedawno córkę w Londynie. Czy podróżuje Pan tam także w interesach?

Jedno i drugie, ale staram się oddzielać życie zawodowe od prywatnego. Obie moje córki mieszkają w Wielkiej Brytanii – jedna pracuje w Szkocji jako architektka, druga studiowała w szkole biznesowej w Manchesterze, a teraz mieszka w Londynie. Jak już powiedziałem, polski rynek nieruchomości jest zdominowany przez zagranicznych inwestorów, z których większość ma w Londynie swoje biura. Jeśli zatem chce się być dla nich lokalnym partnerem, trzeba podróżować i spotykać się z nimi osobiście. Ale czas spędzony z dziećmi przy okazji wyjazdu służbowego zawsze jest dla mnie ogromną radością.