Palety lubią brąz

Jak podaje Newmark Polska, powołując się na dane GUS-u, w 2021 rekultywacji pod budownictwo poddano w Polsce aż 62 hektary ziemi. Przywracanie do użytku takich obszarów wydaje się spójne z ideą zielonego budownictwa – zamiast wznoszenia nowych obiektów od zera na nieuzbrojonych terenach wykorzystuje się bowiem istniejące zasoby. Eksperci podkreślają jednak, że proces taki trwa zazwyczaj znacznie dłużej niż w przypadku analogicznych projektów greenfieldowych, inwestycja jest bardziej skomplikowana, a jej koszty wyższe.

Zabytki z haczykiem

Michał Samborski, head of development w Panattoni, potwierdza, że zwrot w kierunku brownfieldów można obserwować już od kilku lat, a w najbliższym czasie tendencja ta powinna przybrać na sile. Z kolei Maciej Wójcikiewicz, dyrektor działu wycen w CBRE, podkreśla, że kluczowe znaczenie w wyborze lokalizacji mają pierwotna funkcja obiektu i jego obecny status. – Nie ma cech uniwersalnych. W przypadku nieruchomości niebędących pod ochroną konserwatorską, likwidacja dotychczasowej zabudowy i budowa nowego obiektu są przeważnie bardziej korzystne finansowo, ponieważ obejmują dodatkowo tylko koszty wyburzenia, które w skali inwestycji są stosunkowo małe, a czas rozbiórki relatywnie krótki. Natomiast w przypadku obiektów zabytkowych koszty są przeważnie wyższe, a czas realizacji dłuższy. A jeśli na dodatek do wzniesienia budynku użyto materiałów szkodliwych, np. zawierających azbest, to koszt ich usunięcia może być niebotyczny – zapowiada Maciej Wójcikiewicz.

Na szczęście nie każdy brownfield to mroczna pułapka, pełna morderczych substancji i ukrytych gigantycznych kosztów, jednak każdy taki projekt wymaga specjalistycznej wiedzy i doświadczenia. – Niezbędna jest również znajomość regulacji prawnych związanych z rekultywacją i ochroną środowiska – wylicza Maciej Krzyżak, development director w 7R.

Dla Ziemi i Ziemian

Tereny brownfieldowe doskonale nadają się do realizacji celów związanych z odpowiedzialnością społeczną, bo na inwestycjach tego typu skorzystać mogą właściwie wszyscy: deweloperzy, pracownicy i lokalna społeczność. I jest to doceniane. – Magazyny zbudowane na rekultywowanych terenach w trakcie zielonej certyfikacji otrzymują dodatkowe punkty za wykorzystanie i przywrócenie terenu do dalszego użytkowania – zauważa Jakub Kurek, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska. Kolejne zalety działalności w obszarach poprzemysłowych wymienia Maciej Wójcikiewicz z CBRE. – Rewitalizacja budynków w przeciwieństwie do ich rozbiórki nie powoduje dużej emisji dwutlenku węgla. Poza tym przekształcenie istniejącej nieruchomości w obiekt magazynowy, handlowo-rozrywkowy czy hotelowy generuje wzrost zatrudnienia, co jest szczególnie ważne w regionach o słabszym rynku pracy – przekonuje ekspert. – Przywracanie zdegradowanych terenów do życia przynosi korzyści środowisku naturalnemu, wpisując się w strategie ESG, a także ożywia takie tereny gospodarczo, zwiększając wpływy z podatków – dorzuca Maciej Krzyżak z 7R.

Cała Europa na brązowo

Znakomita większość polskich graczy magazynowych ma na swoim koncie projekty typu brownfield, jednak w tym wyścigu przoduje Panattoni – na 317 projektów realizowanych w ostatnich trzech latach przez firmę aż 77 znajduje się na terenach poprzemysłowych. W skład przeprowadzanego przez dewelopera procesu rekultywacji terenu wchodzi m.in. usuwanie zanieczyszczeń i stabilizacja gleby, a także wprowadzanie nowych gatunków roślin. Rekultywacją objęto m.in. obszar, na którym znajduje się dziś City Logistics Katowice – ziemia była tutaj zanieczyszczona m.in. metalami ciężkimi ze względu na górniczo-hutniczą przeszłość okolicy, a oczyszczenie około 2 tys. m sześc. gruntu kosztowało zawrotną sumę 330 tys. euro. Pierwszą polską inwestycją Panattoni, która otrzymała certyfikat BREEAM na poziomie Excellent, był Panattoni Park Sosnowiec – brownfield zlokalizowany na terenie dawnej huty szkła. Deweloper jest też w trakcie realizacji Panattoni Park Ostrov North w Czechach (ponad 120 tys. mkw.) w miejscu dawnej fabryki trolejbusów. Firma deklaruje, że inwestycje typu brownfield stanowią w jej europejskim portfolio aż 45 proc., a w Polsce w roku 2022 wyniosły 33 proc. realizacji.

Działalność na terenach poprzemysłowych prowadzi również 7R. – Zrealizowaliśmy bądź realizujemy projekty tego typu w Katowicach, Bytomiu i Zabrzu. W Katowicach 7R zrealizowało projekt 7R City Park Katowice I, położony bezpośrednio przy węźle S86. Kompleks został wybudowany na terenach poprzemysłowych dawnej huty – opowiada Maciej Krzyżak z 7R. Inwestycja nie przebiegła bez niespodzianek, na szczęście przyjemnych. – W jej trakcie natrafiliśmy na tzw. zgar [bryła metalu powstająca w czasie procesów metalurgicznych – przyp. red.], który został uroczyście posadowiony na terenie zakładu w maju 1984 roku, z okazji 150. rocznicy budowy i uruchomienia pierwszej w okolicy huty metali. Eksponat trafił do Muzeum Hutnictwa Cynku „Walcownia” – wspomina Maciej Krzyżak. W brownfieldy inwestuje także Hillwood – deweloper realizował takie projekty m.in. w Gliwicach i Mysłowicach, a obecnie jest w trakcie budowy centrum logistycznego o powierzchni 130 tys. mkw., które powstaje na terenie niedziałających od lat zakładów mięsnych w Rawie Mazowieckiej.

Nie tylko dla e-handlu

Obszary poprzemysłowe są często położone w obrębie miasta lub w jego bliskiej odległości, z tego powodu są atrakcyjną lokalizacją dla wielu sektorów nieruchomości – o najlepsze adresy walczą również deweloperzy mieszkaniowi, biurowi i retailowi, a także duzi gracze marzący o własnych projektach mixed-use. Również w samej branży magazynowej jest wielu chętnych na magazyn blisko dużych skupisk odbiorców. – Naturalnymi kandydatami do korzystania z takich obiektów są e-commerce i logistyka ostatniej mili. Zrewitalizowane tereny poprzemysłowe przyciągają jednak wszystkie branże, które potrzebują magazynowania i dystrybucji w pobliżu centrów miejskich. Z jednej strony mogą to być np. firmy cateringowe zaopatrujące miejskie biura czy dostawcy części samochodowych do miejskich warsztatów. Wiele firm wykorzystuje też takie lokalizacje na swoje showroomy czy nawet siedziby, zwłaszcza gdy potencjalna lokalizacja ma wartość historyczną i kulturową – przekonuje Michał Samborski z Panattoni.

Raczej działka

Wiele budynków poprzemysłowych nie będzie się jednak nadawać do wtórnego zagospodarowania, zwłaszcza jako jednostki magazynowe czy produkcyjne. Nie znaczy to jednak, że nie mają żadnej szansy na drugie życie. Asem w rękawie jest istniejąca infrastruktura, np. media czy drogi dojazdowe, które w projektach budowanych od zera trzeba doprowadzić samodzielnie. – W przypadku działalności logistycznej na terenach brownfieldowych najczęściej mamy do czynienia z burzeniem. Starsze konstrukcje często są niskie i mało funkcjonalne, więc trudno je zaadaptować do nowych przepisów i wymogów branży. Więcej możliwości rewitalizacji zabudowań mają deweloperzy biurowi i handlowi. Zawsze trzeba rozwiązać kwestie problematyczne, takie jak układ ścian nośnych, wysokość i głębokość pomieszczeń czy doświetlenie. Natomiast jeśli obiekty są dobrze zlokalizowane, a do tego mają walory historyczne, najemcy to docenią, a inwestycja jest opłacalna – podsumowuje Maciej Wójcikiewicz z CBRE.