Najlepsze wyjście to dobre wyjście

Tomasz Cudowski: Spotykamy się w momencie, w którym w Develii dużo się dzieje – prowadzicie wiele zaawansowanych projektów m.in. w ramach strategii zakładającej wyjście spółki z projektów komercyjnych. O którym z tych projektów możemy porozmawiać?

Karol Dzięcioł, doradca zarządu ds. rozwoju biznesu, Develia: W zasadzie o żadnym, bo nadal obowiązują klauzule poufności, jednak może się to zmienić z dnia na dzień.

W takim razie ogólne pytanie: w jakiej formie planujecie wychodzenie z projektów komercyjnych?

Bardzo zróżnicowanej. To może być zarówno sprzedaż nieruchomości, jak i inwestycja w formule joint venture, która zakończy się sprzedażą ukończonego projektu. Ta druga opcja trwa dłużej, ale zazwyczaj jest bardziej zyskowna. Nie wykluczamy żadnej z nich.

Stosujecie dość unikalny model JV – czy dwóch deweloperów do jednego projektu to nie jest o jednego za dużo?

Absolutnie nie, współpraca z Grupo Lar – bo rozumiem, że o to pytasz – układa się modelowo. Realizujemy wspólnie dwa projekty mieszkaniowe w Warszawie, w przygotowaniu jest trzeci. Taką formułę przećwiczyliśmy także w projekcie magazynowym prowadzonym wspólnie z firmą Hillwood.

Czy wszystkie swoje projekty mieszkaniowe realizujecie z myślą o PRS?

Nie wszystkie, ale wiele z nich ma taki cel. Nasza strategia stawia nam wyraźne i ambitne cele, m.in. dojście do poziomu 3 tys. mieszkań rocznie za dwa lata. Działamy w obszarze PRS dwutorowo: negocjujemy z funduszami zainteresowanymi zakupem portfeli mieszkań w formule forward funding, a także mamy pomysł na własną platformę PRS z partnerem kapitałowym – w tej sprawie prowadzimy rozmowy z kilkoma potencjalnymi partnerami, którzy byliby w stanie finansować budowę platformy na kilka tysięcy mieszkań.

W ramach sprzedaży aktywów komercyjnych szukacie również kupca na Arkady Wrocławskie. Co jest z nimi nie tak?

Myślę, że formuła takiego centrum się wyczerpała i obiekt wymaga daleko idących zmian, jeśli chodzi o funkcje. Ale to nadal atrakcyjna nieruchomość – 3-hektarowy teren w centrum miasta, bardzo dobrze skomunikowany. W sprawie sprzedaży Arkad prowadzimy negocjacje odnośnie do struktury potencjalnej transakcji, ale ostateczna decyzja dotycząca tego obiektu nadal nie zapadła. Niedaleko Arkad mamy inny projekt, nabyty z myślą o realizacji biur, choć najprawdopodobniej będzie inwestycją z dominującą funkcją PRS. Z kolei na północ od Wrocławia czeka na zagospodarowanie inny ciekawy teren inwestycyjny – prawie 170 ha w Malinie, przy trasie S5. Zakładamy wybudowanie tam kompleksu logistyczno-magazynowego, który – gdy już powstanie – będzie konkurencją dla rejonu Bielan Wrocławskich.

Podobno szykujecie też przejęcia.

Tak, M&A to również element naszej strategii. Mogę zdradzić, że przeanalizowaliśmy pod tym kątem kilkaset podmiotów, w kilku przypadkach toczą się rozmowy.

Czy te „kilka przypadków” dotyczy firm deweloperskich, które miały ostatnio problemy z płynnością finansową?

Skoro tak mówisz… (śmiech).

Wybacz, musiałem spróbować. A co z rozwojem geograficznym Develii?

Tu również nie wykluczamy żadnych opcji, ale – dopóki rynek PRS wygląda, jak wygląda – kluczowe pozostają dla nas największe miasta w Polsce: Warszawa, Wrocław, Kraków i Trójmiasto.

Czy sytuacja makroekonomiczna nie utrudni Wam tak ambitnych planów?

Na pewno nie ułatwi, ale planujemy na wiele lat naprzód, więc nie możemy zrażać się okresowymi trudnościami. Wybuch wojny w Ukrainie wprowadził do naszej branży wiele niepewności, ale po kilku miesiącach sytuacja się ustabilizowała i taka pozostaje do dziś. Okres inwestycyjny trwa około pięciu lat, w tym czasie wysokość stóp procentowych czy exit yieldów zmienia się wielokrotnie, musimy być przygotowani na różne scenariusze. Moim zdaniem polski rynek jest obecnie bardzo niedoceniony i ma ogromny potencjał, jeśli chodzi o wysokość czynszów w sektorze PRS. Stwarza zatem okazje do znacznie wyższych zwrotów z inwestycji niż np. sąsiednie Niemcy, które cieszą się dużą popularnością wśród inwestorów mimo surowych państwowych regulacji dotyczących wysokości czynszów. Develia ma bardzo dobry standing finansowy, sporo gotówki do wydania, a budżet ostatnio zasiliły środki ze sprzedaży biurowca Wola Retro.

Czyli doradca zarządu jest raczej zajętym człowiekiem. Znajdujesz czas na życie prywatne?

Jak najbardziej, rodzina jest dla mnie bardzo ważna. Podobnie jak aktywność fizyczna, która pozwala mi zachowywać dobrą kondycję fizyczną i psychiczną. Do biura na Woli często dojeżdżam rowerem, a jeszcze całkiem niedawno codziennie rano meldowałem się na basenie, choć ostatnio zmieniło się to w „prawie codziennie”.

***

Kilka dni po przeprowadzeniu wywiadu Develia poinformowała o podpisaniu wstępnej umowy przejęcia za około 100 mln euro spółki Nexity Polska, należącej do francuskiego dewelopera mieszkaniowego – szczegóły na naszym portalu.