Na fali wznoszącej

Tomasz Cudowski: Od jakichś dwóch lat deweloperzy biurowi w całej Polsce nie mają powodów do radości. Czy podobnie jest w Trójmieście?

Mariusz Wiśniewski, senior director, Advisory and Transaction Services, CBRE Poland: Zdecydowanie tak. Także tutaj mamy odczuwalne problemy z finansowaniem i zmniejszeniem zainteresowania ze strony funduszy inwestycyjnych. Należy też pamiętać, że Trójmiasto jest wciąż względnie młodą destynacją biurową, wrażliwą na wahania koniunktury. Rynek trójmiejski zaczął się na dobre w roku 2011, gdy podaż osiągnęła masę krytyczną, która była w stanie przyciągnąć dużych najemców. I przez prawie kolejną dekadę panowała tutaj niezwykła harmonia między podażą i popytem, czego przejawem były choćby stabilne, regulowane głównie przez inflację czynsze, a także zdrowy, nieprzekraczający 10 proc. poziom pustostanów (dziś ok. 13 proc.).

Czy taka stabilizacja sprzyja rozwojowi firm doradczych i ich działów agencyjnych?

Nam na pewno sprzyjała – od 12 lat CBRE lokalnie miało średnio 50-procentowy udział w transakcjach najmu w Trójmieście, a w I kwartale tego roku ten udział wyniósł ponad 70 proc.

Najemcy optymalizują koszty, podpisując nowe umowy na mniejsze biura albo rezygnując z części zajmowanych przestrzeni. W Trójmieście także?

Tak, to odczuwalna tendencja. Pierwsi odważni zdecydowali się na redukcje już w roku 2020, po pierwszym lockdownie, za ich przykładem poszli następni, potem trend ten wsparła rosnąca popularność pracy hybrydowej. Ale chęć optymalizacji wykazują wyłącznie duże firmy, zatrudniające więcej niż 100 pracowników, bo w przypadku tych mniejszych najemców redukcja nie przynosi znaczących oszczędności. Na marginesie: CBRE od ponad dekady zaleca klientom wdrażanie systemu rotacyjnych stanowisk pracy, w którym liczbę dedykowanych biurek można zredukować o ok. 20-30 proc. bez najmniejszego uszczerbku dla komfortu pracy. Analiza danych na temat liczby pracowników faktycznie przebywających każdego dnia w biurze – a więc z uwzględnieniem osób na planowanych urlopach, wyjazdach bądź wyjściach służbowych, a także tych pracujących z domu – ten wskaźnik był i jest nadal bezpieczny.

O ile procent przeciętna firma może ograniczyć powierzchnię biurową, żeby nie miało to wpływu na jej funkcjonowanie?

To bardzo indywidualna sprawa, zależna od wielu czynników, w tym trybu pracy firmy. Z doświadczenia mogę powiedzieć, że redukcje większe niż 50 proc. z pewnością znacząco utrudnią powroty pracowników do biura. Istotne w tym kontekście wydają się wyniki badania, które przekazał nam właściciel największego kompleksu biurowego w Trójmieście, Olivia Centre – na podstawie analiz obecności pracowników można założyć, że w miejscu pracy przebywa na stałe ok. 60 proc. pracowników w stosunku do liczby pracowników przed rokiem 2020. Jeśli jakaś firma decyduje się na zmniejszenie powierzchni, złotym środkiem wydaje się zatem jej redukcja o ok. 30 proc.

Ale w poniedziałki i piątki wszyscy chcą pracować z domu! I nie oszukujmy się – często przebywają oni wtedy w znacznie bardziej egzotycznych miejscach niż dom.

Owszem, dlatego „awaria kamery” podczas wideokonferencji to nadal bardzo popularna przypadłość… A na serio: te peaki, wyznaczające najbardziej popularne dni pracy biurowej, bardzo się spłaszczyły, bowiem wiele osób doceniło pracę w biurze w dni, w których jest tam spokojniej i łatwiej dostępne są miejsca parkingowe – często to właśnie poniedziałki i piątki. Powiedziałbym, że preferują je pracownicy o naturze introwertycznej, a także ci, których specyfika pracy wymaga skupienia, jak działy analiz czy księgowości. W biurze CBRE też to możemy zaobserwować.

Czy te tendencje są odczuwalne również w branży biur elastycznych?

Zdecydowanie tak. Rynek „fleksów” w Trójmieście nadal jest uważany za młody, więc na razie fundusze traktują go podejrzliwie, a większość operatorów jest w jakiś sposób powiązana z wynajmującym. Jednak sektor rozwija się bardzo dynamicznie – w każdym dużym parku biurowym działa jeden lub dwóch operatorów. Wielu najemców traktuje to biuro jak swoisty poligon – przez rok testują miasto, zanim zdecydują się na tradycyjny najem i umowę na dłuższy okres. Większość z obecnych kluczowych najemców Trójmiasta zaczynała właśnie od modelu biura serwisowanego.

Śledząc kolejne znaczące kontrakty najmu, można odnieść wrażenie, że Trójmiasto upodobały sobie raczej koncerny lotnicze niż morskie.

Tę wiodącą branżę określiłbym mianem „lotnictwo i nawigacja”. Choć rzeczywiście nazwy: Lufthansa, Airbus i Boeing kojarzą się raczej z lotnictwem, to ich zakres działalności wykracza znacznie poza ten sektor. Wszystkie te marki złapały doskonałą synergię z Politechniką Gdańską. Podobnie jest z koncernem Intel Technology, który jest obecny w Trójmieście ponad 20 lat i za którym przyszło tu dwóch innych gigantów branży procesorów: Synopys i Graphcore. Trójmiasto to istotny dla całej światowej gospodarki hub nowoczesnych technologii.

Te zachwyty brzmią dziwnie w ustach człowieka, który mieszka w zabytku …

Tak, z tego względu nigdy nie zabieram pracy do domu (śmiech). Od siedmiu lat nieustająco prowadzę renowację żuławskiego domu podcieniowego z XVIII w., w którym mieszkam z żoną, dziećmi, psami i kotami. Dzisiaj to jeden z najlepiej zachowanych obiektów zabytkowych tego typu w regionie. To nie tylko hobby, ale też kapsuła czasu, oddzielająca higienicznie pracę zawodową od czasu dla rodziny.