Kupię tylko to, co najlepsze

W  zeszłym roku nie odnotowano zbyt wielu znaczących transakcji w nieruchomościach. W  2010 też nie powinniśmy się tego spodziewać. Na szczęście jednak, jak zauważa Jason Sharman, partner i  dyrektor zarządzający King Sturge Poland, inwestorzy bacznie obserwują, co  się dzieje –  szczególnie w  środkowej europie.

Nathan North

W  minionym roku wartość zawartych transakcji nieruchomościowych spadła znacznie, do najniższego poziomu od momentu wejścia Polski do Unii Europejskiej, które – z punktu widzenia inwestorów – stanowiło katalizator dla późniejszego boomu inwestycyjnego. Główną przyczyną spadku wartości inwestycji jest kryzys kredytowy, z powodu którego znacznie zmniejszyła się dostępność finansowania bankowego. Większość banków skrupulatnie przestrzega obowiązujących w nich instrukcji i nie wykazuje chęci do zbyt hojnego udzielania kredytów. Banki, które pożyczają chętniej (jest ich tylko kilka), wymuszają dość nieatrakcyjne warunki, jeśli chodzi o stosunek pożyczki do wartości inwestycji, zniechęcając większość posiłkujących się kredytami inwestorów od działania w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Nabywcy posiadający kapitał lub korzystający z kredytów w niewielkim stopniu – w szczególności niemieckie fundusze – są nadal aktywni w tym regionie, ponieważ przyciągają ich stabilne stopy kapitalizacji oraz – w przypadku niektórych krajów – potencjał wzrostu w obszarze wynajmu. W rzeczywistości w nielicznych dużych transakcjach, które zostały zawarte, uczestniczyli właśnie niemieccy inwestorzy.

Jednak zakupy z wykorzystaniem własnego kapitału – podobnie jak zakupy finansowane poprzez zadłużenie – również były w zaniku. Inwestorzy prywatni w ciągu ostatnich 12 miesięcy raczej korzystali ze swoich pieniędzy i nie byli skłonni do podejmowania ryzyka. Wielu inwestorów interesuje się innymi możliwościami zarabiania na całym świecie, a inwestycje w nieruchomości spadły na dalsze miejsce listy ich priorytetów. Do tego dochodzi ogólnoświatowe spowolnienie gospodarcze. Wskaźniki makroekonomiczne są nadal wysoce niestabilne i budzą niepokój w całej Europie, także w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Recesja jest na najgłębszym poziomie od roku 1929. Choć wielu inwestorów i ekonomistów ocenia, że Polska nieźle sobie poradziła w czasie kryzysu, to w ciągu ostatniego roku pojawiła się tęsknota za tym, co sprawdzone. Ci, którzy chcą jakoś spożytkować swoje oszczędności, mówią: – Jeżeli mamy inwestować, chcemy inwestować na bardziej stabilnych rynkach. Mają na myśli Londyn, Paryż, Frankfurkt, Berlin, Madryt itd. Tam powstają najlepsze nieruchomości i pojawiają się najlepsi najemcy. W krótkiej perspektywie czasu rynki te uważane były za bardziej stabilne – lecz dziś percepcja ta zmienia się. W Londynie stopy kapitalizacji ulegały wahaniom, przez co miasto to stało się o wiele mniej atrakcyjną lokalizacją, a inwestorzy ponownie skierowali uwagę na rynki rozwijające się.

Część ekspertów i uczestników rynku przewiduje w tym roku kompresję stóp kapitalizacji; zasadniczo jednak prognozowane są stabilne zyski. W niektórych regionach wysokość czynszów spadła znacząco, a w innych – nie. Oznacza to, że w niektórych nieruchomościach biurowych, handlowych i przemysłowych pobierano zbyt wysokie czynsze. Pojawiło się przekonanie, że banki ponownie stają się bardziej otwarte i gotowe rozmawiać o inwestycjach. W roku 2010 warunki finansowania bankowego powinny ulec poprawie, dzięki czemu rynek stanie się bardziej aktywny. Jednym z elementów, na który uwagę zwracają szczególnie inwestorzy oportunistyczni, lecz również inwestorzy działający w konkretnych segmentach rynku, jest wewnętrzna stopa zwrotu z zainwestowanych środków (Internal Rate of Return). Jednak biorąc pod uwagę dużą liczbę zmiennych elementów występujących dziś w sektorze nieruchomości, uzyskać zwrot było niezwykle trudno.

Wielu komentatorów przekonywało, że na sprzedaż wystawiona zostanie duża liczba nieruchomości zajętych przez banki. Tak się nie stało. Choć zdarzały się naruszenia umów dotyczących stosunku wysokości pożyczki do wartości inwestycji, to – ponieważ sprzedaż zajętych aktywów jest w równym stopniu niekorzystna dla banków, jak i dla klientów – banki wolały ponownie ustanowić na nich hipotekę. Nie widzieliśmy również dużej fali wyprowadzających się najemców.

Sytuacja w Polsce była niezła, choć oczywiście cały świat – a szczególnie Europa – cierpi z powodu poważnego spowolnienia gospodarczego. W tej chwili mamy „rynek mchu”: są zielone pędy, lecz brak korzeni. W przeszłości kryzysy wynikały głównie z powodu poważnych braków równowagi w gospodarce, prowadzących do braku zaufania ze strony konsumentów, czyli zmniejszenia wydatków i inwestycji. Takie połączenie powoduje dwa kwartały ujemnego wzrostu. Dziś różnica polega na tym, że rządy na całym świecie zmuszone były pożyczać duże sumy w celu wykupienia się z systemu bankowego i na ogół poważnie się zadłużyły. Pozytywne oznaki, które występują na „rynku mchu” zakłóca fakt, że obciążenie wynikające z zadłużenia będzie musiało zostać sfinansowane przez wyższe podatki. Jeżeli więc nastąpi poprawa sytuacji, będzie ona stopniowa. Rok 2010 nie przyniesie boomu w inwestycjach – będzie rokiem lepszym niż ubiegły, lecz nie będzie w żadnym wypadku zbliżony do poziomu z lat 2007-2008.

W niektórych częściach Europy, na przykład w Wielkiej Brytanii, nadal występuje recesja. Słyszę jednak od inwestorów, że banki i instytucje obracające akcjami wydobyły się z niej. Dlatego banki, ich oddziały, jak również osoby zarządzające ich funduszami, są dziś bardziej przychylnie nastawione do inwestycji w nieruchomości. W efekcie, prawdopodobnie wystąpi wzrost zainteresowania najlepszymi obiektami w najlepszych lokalizacjach w dużych miastach regionalnych. Będą to biurowce w centrach miast lub nieruchomości najlepsze w danej klasie poza centrami – szczególnie te, które mają najemców zapewnionych na okres dłuższy niż najbliższe 10 lat. Najlepsze centra handlowe są szczególnie interesujące dla funduszy niemieckich. W listopadzie wydawało się, że wystąpił wzrost zainteresowania inwestycjami oportunistycznymi lub powiązanymi z zarządzaniem obiektami oraz budynkami, które mają potencjał poprawy standardu, renegocjacji umów najmu lub rozbudowy na sąsiadujących działkach. Niemniej jednak trudno znaleźć obiekty, które spełniają wszystkie te kryteria.

Im dalej na wschód, tym bardziej niestabilne jest środowisko polityczne, tym większe rozbieżności w poziomach wynajmu i w szacowaniu wartości kapitałowych. Procedury prawne, zwłaszcza związane z pozwoleniami, stają się bardziej skomplikowane i mniej transparentne. Mimo to Polska, ogólnie rzecz biorąc, postrzegana jest przez inwestorów jako kraj, w którym w tym roku warto inwestować. Za Polską plasują się Czechy i Węgry. Na ekranach ich radarów nadal znajdują się Rumunia, Bułgaria i kraje bałtyckie, choć do tych inwestycji podchodzą z większą ostrożnością. Większość inwestorów instytucjonalnych nie wykazuje natomiast zainteresowania inwestowaniem w Rosji i na Ukrainie w ciągu kilku najbliższych lat, choć są to duże rynki. W związku z tym stopy kapitalizacji będą tam dość dobre. Jeśli po głębszym zbadaniu okaże się, że rynki te stały się bardziej transparentne, inwestorom może opłacać się na nie powrócić. Jednak ten rok z pewnością będzie ciężki dla tego regionu. Możliwe, że jakiś lokalny lub zagraniczny nabywca posiadający duży kapitał – powiedzmy oligarcha naftowy – kupi najlepszy biurowiec z potrójnym oznaczeniem „A” lub najlepszy hotel przy Placu Czerwonym... Może, choć prawda jest taka, że w tym kraju nawet w czasie boomu działało niewielu zagranicznych inwestorów oraz deweloperów.