Jakość broni się sama

Richard Petersen, partner i dyrektor zarządzający, Cushman & Wakefield Polska dowodzi, że najlepsze obiekty handlowe nie muszą się obawiać recesji. Przetrwały 2009 rok i następne miesiące nie powinny być dla nich trudniejsze.

Mladen Petrov

W minionym roku, mimo złej sytuacji na rynku, nasz zespół zajmujący się obiektami handlowymi nadal miał dużo pracy. Rynek powierzchni handlowych był tym sektorem, któremu udało się zachować stabilność. Z perspektywy najemców wyglądał on dość optymistycznie: z wyjątkiem upadku kilku firm, nie zaszły na nim znaczące zmiany, a działania związane z wynajmem pozostawały na dobrym poziomie nawet w tych krajach, które w większym stopniu ucierpiały z powodu kryzysu kredytowego. Ponadto w ostatnim kwartale otwarto trzy duże centra handlowe w Polsce, Rumunii i na Węgrzech: Bonarka City Center w Krakowie, AFI Palace Cotroceni w Bukareszcie i Allee w Budapeszcie. Wszystkie te obiekty są dziś w całości wynajęte. W Polsce, Czechach i na Słowacji ilość wynajmowanej powierzchni utrzymywała się w ciągu roku na przyzwoitym poziomie. Natomiast sprzedaż detaliczna tylko w Polsce była stosunkowo stabilna. W pozostałej części regionu obraz jest bardziej zróżnicowany: odnotowane spadki wynoszą od 1 proc. do 20 proc., choć rynek wykazuje obecnie oznaki odbicia. Pozostaje jednak niepokój związany z mocą nabywczą konsumentów, szczególnie na Wschodzie.

Konsekwencją kryzysu jest także mniejsze zaangażowanie deweloperów w tym regionie Europy. Na kraje Europy Środkowo-Wschodniej przypada obecnie około 60 proc. projektów handlowych planowanych w okresie najbliższych 18 miesięcy, w porównaniu do ok. 70 proc. w roku ubiegłym. Przyczyna tkwi przede wszystkim w trudnościach z uzyskaniem finansowania. Obecnie projekty wymagające wyższego udziału kapitału są realizowane przez grupy spółek. Banki nadal bardzo ostrożnie podchodzą do finansowania obiektów handlowych w „przegrzanych” krajach i wspierają tylko projekty o najwyższym potencjale.

Kraje takie jak Rosja, Rumunia i Bułgaria najsilniej odczuły kryzys. Rynek nieco otrzeźwiał w latach 2008 i 2009, gdy zdano sobie sprawę, że niekończący się wzrost jest po prostu niemożliwy. Czy naprawdę Łotwa mogłaby przyjąć więcej powierzchni handlowej w przeliczeniu na mieszkańca niż Francja? Natomiast Rumunia narzuciła sobie zbyt ostre tempo – kraj ten chciał osiągnąć w ciągu pięciu lat to, na co Polska i Czechy potrzebowały 15 lat.

Drugorzędne projekty handlowe zostały wstrzymane również w krajach osiągających lepsze wyniki, takich jak Polska czy Czechy. W latach 2011-2013 przekonamy się, jakie będą ostateczne efekty ograniczenia planów budowy projektów handlowych w regionie. Najlepsze projekty powinny powstawać zgodnie z harmonogramem.

Na rynek powraca jednak zaufanie. W rok 2010 wchodzimy w nastroju lepszym niż ten, który towarzyszył nam na początku roku 2009. Nie dajmy się jednak zwieść pozorom – ten rok, mimo pewnych oznak poprawy na rynku, wcale nie będzie łatwiejszy. Najlepsze centra handlowe w regionie nie muszą się obawiać – w roku 2009 czynsze w najlepszych lokalizacjach zdołały utrzymać się na stosunkowo stabilnym poziomie. W tym roku możemy spodziewać się nawet ich podwyżek. Prognozy przewidują, że do rozwoju rynku przyczyni się raczej wzrost sprzedaży, niż podwyżka czynszów. Na rynku inwestycyjnym mówi się, że w fazie przygotowania jest obecnie kilka dużych transakcji. Zobaczymy. Inwestorzy nadal są zainteresowani wyłącznie najlepszymi projektami, których obecnie jest mało.