Dobro cykliczne

Szersza oferta kredytowa banków sprawi, że rynek mieszkaniowy przebudzi się. Adam Polanowski, prezes zarządu Polanowscy Nieruchomości widzi pewne pozytywy minionego roku: prysznic, jaki otrzymał ten rynek, pozwoli jego uczestnikom wrócić do rzeczywistości

Zuzanna Wiak

W minionym roku wraz z zakupionym mieszkaniem mogliśmy dostać wycieczkę (np. lot balonem) czy gratisowy samochód. Deweloperzy robili wszystko, aby tylko nie obniżyć cennikowych stawek oferowanych mieszkań. Ale choć usilnie tego unikali i tak do cięć doszło. Nie była to jednak spektakularna obniżka cen, możemy mówić najwyżej o spadku wynoszącym od kilku do 10 proc. Na polski rynek w istotny sposób wpłynęło również pojawienie się programu „Rodzina na swoim”. Interwencjonizm państwowy spowodował, że deweloperzy zaczęli dostosowywać do warunków programu zarówno ceny, jak i wielkość lokali. Inwestorzy też musieli zrewidować swoje założenia, czyli zoptymalizować wydatki, stosując tańsze materiały czy używając starszych technologii.

Zmiany cen kształtowały się różnie w różnych segmentach budownictwa mieszkaniowego. Na rynku apartamentów właściwie nie było potrzeby weryfikacji stawek, ponieważ tego typu obiekty – z racji małej podaży – szybko znajdowały swoich nabywców. Mimo wielkiej paniki, właściwie nie doszło w Polsce do spektakularnych bankructw. Nie doszło też do wymuszonej sprzedaży rozpoczętych projektów, ponieważ inwestorzy nie stracili płynności finansowej. Oczywiście, na rynku pojawia się obecnie mniej projektów, a te, które są już realizowane, powstają znacznie wolniej. Deweloperzy mieli różne pomysły na przetrwanie tego trudnego okresu. Spółka Dom Development zamroziła, na przykład, część swoich inwestycji, Orco Property Group wręcz zahibernowało swój projekt Złota 44. Inni zaś uznali, że wystarczającym remedium będzie spowolnienie inwestycji.

Gdyby nawet gospodarki światowej nie ogarnął kryzys, w Polsce musiałoby dojść do spowolnienia na rynku. Wynika to z cyklu koniunkturalnego, który wynosi u nas około 8 lat. Ostatni kryzys przypadł na 2001 rok, więc przyszedł już czas na kolejny. Rok 2009 to też czas, w którym dostrzeżono na nowo rynek wtórny. W latach 2007–2008 został on zupełnie zapomniany, a teraz obserwuję coraz większe zainteresowanie. W dużej mierze dzięki temu, że ceny na tym rynku nie wzrosły tak bardzo, jak na pierwotnym. Przez ostatnie miesiące w obiegu było tak mało pieniędzy, że dramatycznie zmalała liczba transakcji. Dziś jestem skłonny przychylić się do tezy, że ceny mieszkań nie będą dalej spadać. By jednak zaczęły rosnąć, musi nastąpić drastyczny spadek podaży, a banki muszą sypnąć pieniędzmi. Rok 2010 powinien przynieść odkręcenie kurka z kredytami. Wynika to głównie z tego, że zagraniczni właściciele polskich banków przestali już z nich wyjmować pieniądze.

Koszty budowy mieszkań na początku kryzysu nieco spadły, teraz jednak wydają się stabilne. Cena budowy 1 mkw. wynosi ok. 4-6 tys. zł, wszystko zależy od standardu budynku, cen wynegocjowanych z wykonawcami oraz od lokalizacji. W samej Warszawie w 2009 roku zostało oddanych do użytku ok. 22 tys. nowych mieszkań. W 2010 będzie to ok. 19 tys., zaś w 2011 roku – ok.10 tys. Przewidujemy, że w 2012 roku będzie ich jednak znacznie mniej.

Rynek Europy Środkowo-Wschodniej jest bardzo rozwarstwiony, zarówno na płaszczyźnie gospodarczej, jak i ekonomicznej. Polska wybrnęła zwycięsko z kryzysu, ale inne kraje, takie jak Węgry czy Estonia, odczuły go znacznie mocniej. Na rynkach bułgarskim i rumuńskim skończyły się zakupy spekulacyjne, kiedy można było nabyć coś za pół darmo. Obecnie średnia cena mieszkań na rynku pierwotnym w Rumunii to ok. 1,4 tys. euro za 1 mkw., zaś od 2007 roku do połowy 2008 było to nawet 1,8 tys. euro. Występuje tam teraz totalny zastój w sprzedaży, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Świadczy to m.in. o przegrzaniu koniunktury. Ucierpiał również rynek czeski. Widać to na przykładzie Pragi. Koszty budowlane spadły tu o 20 proc., dlatego też deweloperzy mogli zredukować ceny sprzedaży mieszkań nawet o 10-15 proc. Mimo to nie mogą ich sprzedać nawet w takich projektach, w których jeszcze 2 lata temu były rozchwytywane. Widoczną tendencją jest również przeprojektowywanie budynków, tak by znalazła się w nich jak największa liczba małych lokali. Przypuszczalnie ten rok będzie podobny do 2009. Wiele projektów wstrzymano, a deweloperzy czekają z ich ponownym rozpoczęciem na lepsze czasy. Inwestycje hamują również banki, które zanim udzielą kredytu  na budowę, oczekują 30-procentowej przedsprzedaży lokali.