Operatorzy sukcesu

Poniedziałek i  wtorek: międzynarodowe targi maszyn rolniczych. Środa: mecz piłki nożnej. Czwartek: zawody lekkoatletyczne. Piątek: widowisko operowe. Sobota: koncert U2. I tak co tydzień na warszawskim Stadionie Narodowym czy też na innej arenie za  pięć-dziesięć lat. Trzeba tylko dobrego organizatora i zarządcy.

Emil Górecki

Dotychczas o potrzebie budowania dużych stadionów w Polsce jedynie się mówiło. Teraz widać, jak dosłownie wychodzą one z ziemi. Na Ukrainie dwa są już nawet gotowe: Donbass Arena w Doniecku i Stadion Metalist w Charkowie. Właściciele obiektów budowanych w Polsce są zgodni, że inwestując tak duże publiczne środki, nie można oddać stadionów klubom piłkarskim. Będą one tylko najemcami, choć w pewien sposób uprzywilejowanymi. Nie-kibicom stadion też się należy, a sami kibice go nie utrzymają. Ukraińcy działają w trochę inny sposób, bo wspomniane stadiony powstały za pieniądze prywatnych inwestorów.
Żeby jednak obiekt był raz boiskiem piłkarskim, raz halą wystawienniczą, a innym razem halą koncertową, potrzeba dobrego zarządcy, który z jednej strony zna obiekt jak własną kieszeń, a z drugiej – wie gdzie uderzyć, by sprowadzić do niego gwiazdy i wydarzenia znane tylko z telewizji. – Właścicielem stadionów są gminy albo skarb państwa, podmioty, które sfinansowały budowę. Operatorem będzie spółka właścicielska, czyli prawdopodobnie zespół urzędników wydelegowanych z urzędu miasta lub ze spółki celowej, która obecnie stadion buduje. Natomiast pracownicy profesjonalnych spółek zarządzających stadionami będą stanowili drugi trzon zespołu operatorskiego. Zajmą się organizacją wydarzeń, marketingiem, zarządzaniem, w zależności od ustalonego podziału odpowiedzialności, ryzyka i zadań. Chodzi tu więc w rzeczywistości o partnerstwo, a nie jak często się uważa, oddanie stadionu operatorowi – tak sposób zarządzania polskimi arenami tłumaczy Wojciech Rokicki, krajowy koordynator ds. stadionów spółki PL.2012.

Im wcześniej, tym lepiej

W Polsce w przypadku czterech obiektów: Stadionu Narodowego oraz aren we Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku do zarządzania zaangażowane zostaną profesjonalne, zagraniczne spółki. Rozmowy na ten temat już trwają, choć są w różnym stopniu zaawansowane. – Preferowanym rozwiązaniem w świecie jest wybór partnera do spółki operatorskiej jeszcze w trakcie projektowania obiektu. W Polsce nie było na to czasu. Zamiast przez spółki operatorskie, spółki celowe wspierane były przez zagranicznych ekspertów z zakresu zarządzania stadionami. To pozwoliło na uwzględnienie rozwiązań projektowych istotnych z punktu widzenia funkcjonowania areny i zminimalizowało ilość ewentualnych poprawek, jakie mogą chcieć wprowadzić zarządcy w trakcie budowy czy już po jej ukończeniu – mówi Wojciech Rokicki.

Jak uważa Bertrand Scholler, dyrektor ds. rozwoju zagranicznego w Consortium Stade de France, które zarządza najbardziej rozpoznawalną areną we Francji i stara się o pozyskanie kontraktu na zarządzanie warszawską areną, byłoby znacznie lepiej, gdyby operator Stadionu Narodowego został wybrany wcześniej i mógł wziąć udział w projektowaniu. Jeśli inny podmiot odpowiada za projektowanie, inny za budowanie, a jeszcze inny za zarządzanie obiektem, to istnieje niebezpieczeństwo, że każdy z uczestników tego procesu będzie się starał zmaksymalizować swój zysk, co niekoniecznie idzie w parze z dobrem całego projektu. Ponieważ Polska miała niewiele czasu na przygotowanie inwestycji, to nie mogła wybrać operatora wcześniej. – Procedura, w jakiej powstaje Stadion Narodowy jest najbardziej prawidłowa w tej sytuacji, jednak proces wyboru operatora powinien być dokończony jak najszybciej, by zarządca mógł włączyć się w powstawanie stadionu. Zarządzanie nim nie będzie trudne. Wybraliście bardzo dobrych, doświadczonych architektów. Myślę, że jedynie około 10-20 proc. stadionu powinno być zaprojektowane inaczej. Przykładem jest dach: w zimie, kiedy jest najbardziej potrzebny, nie będzie praktyczny ze względu na śnieg, który powoduje olbrzymie obciążenie, co grozi zawaleniem. Trzeba więc będzie posyłać tam ludzi do zwalania śniegu. Drugim czynnikiem sukcesu jest świetna lokalizacja i brak konkurencji dla tego obiektu – uważa Bertrand Scholler, którego firma weźmie udział w przetargu na operatora warszawskiej areny. Stade de France, podobnie jak firma Consortium Stade de France, jest własnością dwóch firm, które obiekt zbudowały. Są to Vinci oraz Bouygues.

Rynek bez konkurencji

Operatorzy stadionowi są w naszej części Europy zupełną nowością. Nie ma u nas wystarczająco doświadczonych ludzi i firm, które mogą świadczyć usługi na europejskim poziomie. Dlatego trzeba sięgnąć do doświadczenia firm zagranicznych. Te chcą wchodzić na polski rynek, my zaś chcemy nawiązać z nimi taką współpracę, by promować nasz kraj i utrzymać rentowność stadionów. Jest tylko kilkanaście poważnych firm na świecie, które świadczą takie usługi. Prawie wszystkie są zainteresowane Polską. – We wrześniu Narodowe Centrum Sportu, które prowadzi budowę warszawskiego Stadionu Narodowego, razem z Centralnym Ośrodkiem Sportu oraz Ministerstwem Sportu i Turystyki powołało zespół do spraw wyboru operatora. Sprawdził on, czy Polska znajduje się w kręgu zainteresowania światowych operatorów. Więcej niż pięć firm potwierdziło chęć wzięcia udziału w przetargu – dodaje Wojciech Rokicki.

Nowoczesne stadiony sportowe i wielofunkcyjne powstają także w miastach-gospodarzach mistrzostw Euro 2012 na Ukrainie. Dwa z nich, Donbass Arena w Doniecku i Stadion Metalist w Charkowie, są już gotowe. Donbass Arena, oprócz miejsc dla 50 tys. osób, ma 53 bary fast-food, kilka kawiarni, 3 restauracje i miejsca hotelowe dla odwiedzających. – Obiekt jest zarządzany przez własną firmę Donbass Arena LCC. Nie potrzebujemy zewnętrznej firmy. Ufamy w możliwości naszych specjalistów – ucina rozmowę Julia Kolosowskaja z centrum prasowego Donbass Areny. Również stadion Metalist jest zarządzany samodzielnie, bez współpracy z operatorami.

Bez zaproszenia nie wchodzimy

Międzynarodowe firmy operatorskie są gotowe wspomóc Ukraińców, mimo że ci na razie takiej potrzeby nie zgłaszają. Trzeba jednak pamiętać, że w trakcie budowy są jeszcze: Stadion Olimpijski w Kijowie, stadion we Lwowie oraz stadion Czornomorec w Odessie. Wszystkie trzy powstają za pieniądze ukraińskiego podatnika. – Kiedy tylko dostaniemy sygnał od ukraińskich władz, możemy wejść na ich rynek. Podobnie zresztą jak w całym regionie. Kontrakty z operatorami stadionowymi są podpisywane na 20 i więcej lat. Wierzę, że zarządzanie stadionami będzie w tych krajach tak rentowanym przedsięwzięciem, jak to jest na Zachodzie. Czy stanie się to za pięć, czy za dziesięć lat – nieważne – chcemy być już wtedy częścią tego rynku – deklaruje Bertrand Scholler.

Również wiceprezes Anschutz Entertainment Group (AEG) Facilities Europe, Brian Kabatznick deklaruje, że jego firma nieustannie przygląda się rynkom Europy Środkowej i Wschodniej i chce się na nich rozwijać, kiedy tylko będzie zapotrzebowanie na jej usługi. AEG Facilities Europe jest jedną z największych firm zarządzających obiektami związanymi z rozrywką na świecie. Brian Kabatznick uważa, że Polska to jeden z najciekawszych w tej chwili rynków, oferujący znakomite możliwości. – Zagrożenie, że budowane w tym kraju stadiony nie odniosą sukcesu, jest bardzo małe. Są one bezkonkurencyjne, zarówno pod względem zaprojektowania, jak i nowoczesności. AEG stale monitoruje ten rynek i zamierza walczyć o kilka kontraktów na zarządzanie. Zależy nam na tym, by tu być – mówi Brian Kabatznick.

Spółka AEG jeszcze kilka miesięcy temu zaangażowana była w projekt budowy nowego stadionu Polonii w Warszawie. To ta firma zamówiła u architekta Marka Boretti’ego dokładną koncepcję  areny, która pomieściłaby 30 tys. widzów. – AEG obecnie nie uczestniczy już w projekcie stadionu Polonii – mówi Brian Kabatznick.

Więcej misji niż dochodu

Jak uważają moi rozmówcy, stadiony nie są najlepszym źródłem dochodów. Oczywiście, jest to inwestycja, ale przynoszenie zysków nie jest jej najważniejszą funkcją. Chodzi raczej o rozwój społeczeństwa i miasta. Co nie znaczy, że zarobić się na nich nie da. Właściciele nowych aren w Polsce chcą, by się one samofinansowały. Jest to także interes operatora, którego motywować będzie do tego ustalona prowizja od zysków. – Pierwszą funkcją takich obiektów, jak Stade de France czy Stadion Narodowy jest przyjmowanie imprez sportowych. To nie są obiekty wielofunkcyjne z funkcją stadionową, tylko stadiony z dodatkowymi możliwościami. A my jesteśmy operatorami stadionowymi. Naszym zadaniem nie jest wyciskanie z obiektu kasy, tylko takie zarządzanie, by się on utrzymał. Od produkowania kasy są property managerowie – uważa Bertrand Scholler z Consortium Stade de France.

Jedną z niewymiernych korzyści, jakie daje efektywne zarządzanie stadionem, jest rozwój terenu wokół obiektu. Stade de France powstało w podparyskim Saint-Dennis, na poprzemysłowym, niemal pustym terenie. Dziś jest najpopularniejszym, po La Defense, miejscem dla biznesu w całym regionie Ile-de-France. Powstały tu nowoczesne biurowce, restauracje, sklepy, ale najpierw dwie stacje podmiejskiej kolejki RER, łączącej to miejsce z Paryżem. Stade de France stało się rozpoznawalnym adresem. Jak przyznaje Bertrand Scholler, sukces stadionu przerósł wszelkie oczekiwania. – Powstał on 15 lat temu i nie był zaprojektowany do spełniania innych funkcji niż tylko stadionowe. Więc dopiero teraz próbujemy otwierać stadion, włączać go do codziennego życia dzielnicy. Teraz, kiedy jesteśmy zaangażowani w projekty nowych stadionów, skupiamy się na tym, by były one atrakcyjne dla ludzi na co dzień, a nie tylko w czasie dużych meczów. Stadion Narodowy jest już zaprojektowany w znacznie bardziej nowoczesny sposób niż Stade de France – przekonuje.