Badacze czy szarlatani?

Dwa lata temu niewielu analityków przewidywało takie problemy rynku mieszkaniowego, z jakimi boryka się on dziś, choć przecież dawał sygnały spowolnienia. Czy można zatem Wierzyć w raporty rynkowe? Deweloperzy odpowiadają: kierować się nimi, ale z ostrożnością

Emil Górecki

Średnio o jedną trzecią wzrosną ceny mieszkań w ciągu najbliższych trzech lat – pisała „Rzeczpospolita” w maju 2007 roku, powołując się na swoich analityków, niestety nie wymienionych z nazwiska. „Gazeta Wyborcza”, w grudniu tego samego roku, powołując się na ekspertów Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, twierdziła, że załamanie rynku mieszkaniowego w 2008 roku jest mało prawdopodobne, bo gospodarka rozwija się, maleje bezrobocie i rosną płace. W kwietniu 2008 roku w dzienniku „Puls Biznesu” Paweł Majtkowski z Expandera przekonywał: „Nie liczyłbym na to, że ceny mieszkań wkrótce pójdą wyraźnie w dół. Przeciwnie, w ciągu dwóch-trzech lat mogą dalej rosnąć”. Wtórował mu Jacek Bielecki z Polskiego Związku Firm Deweloperskich: „Gdyby deweloperzy obniżali ceny mieszkań, ich inwestycje stałyby się nieopłacalne”. Dziś widać, że obniżyli marże i ceny sprzedawanych mieszkań, a mimo to nie bankrutują.

Raporty to nie wróżby

Analitycy nieruchomości mieszkaniowych w Polsce pracują zwykle w stosunkowo niewielkich zespołach, liczących najczęściej kilka osób. W dodatku wymiana kadr następuje w nich dość szybko, więc większość z tych osób przygląda się rynkowi krótko, niejako z doskoku. Historia rynku mieszkaniowego w Polsce nie jest długa, sięga najwyżej kilkunastu lat. Tymczasem tworzenie długoterminowych prognoz rozpoczyna się od możliwie jak najbardziej precyzyjnego odwzorowania zachowania rynku i jego otoczenia w przeszłości. – Oprócz naszego programu badania rynku, który obejmuje obecnie ponad 80 proc. inwestycji deweloperskich, gromadzimy także dane o zmianach czynników, które dotychczas wpływały na rynek mieszkaniowy, takich jak wzrost gospodarczy, zmiany demograficzne, dochody ludności, dostępność kredytów, rynek pracy czy trendy społeczne. Potem zastanawiamy się, jak najprawdopodobniej będą się one kształtowały w przyszłości. Problemem jest jednak to, że przy prognozowaniu zjawisk zachodzących w otoczeniu rynku mieszkaniowego trzeba się oprzeć na danych przewidywanych przez inne instytucje. To właśnie od trafności ich przewidywań zależy w dużej mierze trafność naszych prognoz – mówi Kazimierz Kirejczyk, prezes zarządu firmy doradczej REAS, która zatrudnia około 20 konsultantów zajmujących się tylko mieszkaniówką i – według deklaracji – w swoim podstawowym składzie pracuje od wielu lat.

Metodologia bez zmian

Oczywiście, nie wszystkie te czynniki są możliwe do przewidzenia. Najlepszym i najświeższym przykładem jest, według analityka REAS, niespodziewana reakcja banków, która doprowadziła do obecnego kryzysu. Jednak niezależnie od tego, sama długość cyklu w sektorze mieszkaniowym, wynosząca ok. 7-8 lat, czyli tyle, ile okres realizacji dwóch przeciętnych inwestycji, okazała się standardowa. Często nietrafnie prognozuje się czynniki lokalne, które trudniej jest ocenić, a które w dużym stopniu przyczyniają się do rozwoju rynku mieszkaniowego. Nie oznacza to jednak, że należy zmienić metodologię prowadzenia badań. – Kiedy dostrzeżemy kolejną istotną informację wpływającą na rozwój rynku mieszkaniowego, staramy się ją pogłębić i uwzględnić w nowej prognozie. Najtrudniejsze jest jednak wybranie z wielu wariantów prognoz tego, który uważamy za najbardziej prawdopodobny. Teraz wyzwaniem jest dla nas wybór najbardziej prawdopodobnego scenariusza sytuacji gospodarczej w przyszłym roku. Prognozy najważniejszych instytucji publicznych, takich jak Narodowy Bank Polski, Międzynarodowy Fundusz Walutowy, Bank Światowy czy Komisja Europejska, są dość optymistyczne, jednak pogłębienie deficytu budżetowego może spowodować zahamowanie wzrostu wynagrodzeń, a co za tym idzie – wyhamowanie wzrostu popytu, także na mieszkania – tłumaczy Kazimierz Kirejczyk.

Również Ober Haus nie zmienił sposobów mierzenia stanu rynku mieszkaniowego. – Przy wycenie wartości mamy do czynienia tylko z twardymi, potwierdzonymi danymi, nie przewidujemy wartości w przyszłości. Miękkie dane, jak popyt czy siła nabywcza, wynikają z pewnych przesłanek, które są dostępne dla każdego. Nie szacujemy, oczywiście, dokładnych danych, wskazujemy co najwyżej trend. Raz jeszcze powtarzam: wystrzegamy się jakichkolwiek przewidywań przyszłości – zarzeka się Peter Gage Morris, dyrektor zarządzający w agencji Ober Haus.

Teraźniejszość wskazuje tylko kierunek

– Oczywiście badamy rynek i ogłaszamy wyniki naszych badań, ale są to informacje tylko o jego aktualnym stanie. Nie mówimy deweloperom: „Budujcie, bo za dwa lata zarobicie na mieszkaniach dwukrotnie”. Mówimy o cenach, jakie są dziś i jakie były w przeszłości, pokazujemy, jaki popyt i na jakie mieszkania jest teraz, jakie lokalizacje cieszą się popularnością w tej chwili. Nie możemy mówić, jak rynek będzie wyglądał za rok czy za dwa lata. Staramy się co najwyżej przewidywać ogólne kierunki rozwoju w dłuższej perspektywie. Jak dotąd zazwyczaj trafnie – tłumaczy Peter Gage Morris. Uważa on, że większość deweloperów i część analityków polskiego rynku mieszkaniowego nie dostrzegła sygnałów załamania, bo problem ten przyszedł z zewnątrz i był spowodowany przez czynniki, które w Polsce nie powinny wystąpić.

Rynkowa sytuacja przynosi czasem niespodzianki, bowiem zależna jest od wielu zmiennych czynników. Zaskoczenie – także dla analityków tego rynku – przyniósł ostatni kryzys. – Oczekiwaliśmy wyraźnego spowolnienia koniunktury, a jednak głębokość kryzysu w wymiarze globalnym była dla nas zaskoczeniem. Z drugiej strony wydaje się, że nasze przewidywania na rok 2009, sporządzone pod koniec roku 2008, okazały się słuszne: owszem, przeżywamy okres dekoniunktury, ale pierwotny rynek mieszkaniowy przechodzi go nieco lepiej niż można się było tego spodziewać rok temu – mówi Kazimierz Kirejczyk. To relatywnie miękkie lądowanie jest w dużym stopniu efektem szybkiej reakcji deweloperów – przede wszystkim elastyczności cenowej i wyhamowania podaży, nawet za cenę wycofania się z realizacji niektórych inwestycji. Rynek dał zresztą deweloperom pierwsze sygnały spowolnienia już w połowie 2007 roku, kiedy tempo sprzedaży wyraźnie spadło. – Wielu z nich tych sygnałów wówczas posłuchało, choć część była święcie przekonana, że nasze ostrzeżenia są co najmniej przesadzone. Dziś niektórzy z nich mają poważne kłopoty z utrzymaniem się na rynku – twierdzi Kazimierz Kirejczyk.

Ostatnie kilkanaście miesięcy to także niespodzianka dla Petera Gage Morrisa. – Na szczęście dla Polski, to była miła niespodzianka. W porównaniu z sąsiednimi krajami, choćby bałtyckimi, tutaj ceny mieszkań nie spadły znacząco. Ciągle jest na nie popyt i pewnie nadal będzie, mimo nie najlepszej kondycji europejskiej gospodarki. Poza tym – jak dotąd – nie spełniły się przewidywania masowych upadków deweloperów, co niestety można obserwować na sąsiednich rynkach – zauważa Peter Morris.

Potknięć się nie uniknie

Choć niespodzianek było pewnie więcej. Bo agenci, wbrew temu co mówią, szacowali pewne wartości na najbliższy rok i przewidywali trendy, które jednak się nie sprawdziły. W grudniu zeszłego roku w raporcie Ober Haus można było znaleźć trochę pokrzepiających informacji. Jak się potem okazało – przedwczesnych, co przyznają sami autorzy: „W ostatnim tygodniu (...) mBank, DomBank 
i GE Money Bank postanowiły obniżyć swoje wymagania. Łatwiej już będzie o uzyskanie w ich placówkach zdolności kredytowej. (...) Niestety część banków wycofała z rynku swoje oferty kredytów walutowych, ale optymistyczne jest to, że oferta na rynku bankowym jest dość szeroka i widać wyraźne trendy zmierzające ku złagodzeniu niedawnych obostrzeń.” – Tak napisaliśmy? Cóż, nie można wszystkiego prawidłowo przewidzieć – skwitował Peter Gage Morris.

Najbardziej trafna prognoza REAS obejmująca okres do 2010 roku, powstała w 2003. Była ona, w porównaniu z innymi prognozami gospodarczymi, dość pesymistyczna i zakładała szczyt popytu w 2007 roku, a następnie głęboki spadek z minimum w 2009 roku. W miarę upływu czasu kolejne prognozy stawały się coraz bardziej optymistyczne. Jak mówi Kazimierz Kirejczyk, źródło sukcesu prognozy z 2003 roku to trafnie przyjęte fundamentalne założenie dotyczące funkcjonowania rynku, jakim jest jego dosyć regularna cykliczność. – Wówczas temu czynnikowi przypisaliśmy dużo większe znaczenie, gdyż wiedza o innych czynnikach, mających kształtować rynek w odleglejszej przyszłości, była niedostępna. W kolejnych prognozach głębokość dekoniunktury przewidywanej na lata 2008-2009 stopniowo łagodziliśmy, ponieważ czołowe instytucje ekonomiczne zaczęły lansować tezę o przedłużonym cyklu gospodarczym i prognozowały jedynie bardzo łagodne spowolnienie tempa wzrostu. Nawet na początku roku 2007 trudno nam było tworzyć prognozę o głębokiej zapaści na rynku wbrew przewidywaniom rządu, Narodowego Banku Polskiego, Banku Światowego i innych, bardzo wpływowych instytucji finansowych. Nie było łatwo, wbrew wewnętrznemu przekonaniu, znaleźć argumenty do poparcia tezy o nadchodzącym głębokim załamaniu – mówi Kazimierz Kirejczyk.

O społecznej odpowiedzialności analityka mówi się raczej rzadko. Jak przyznaje Kazimierz Kirejczyk, jest ona ważna, szczególnie w Polsce, gdzie alternatywne możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych – poza rynkiem – są znikome. – Dlatego formułowanie katastroficznych wizji, które mają pewien wpływ na zachowanie rynku, powinno być przemyślane i poparte bardzo silnymi danymi, zwłaszcza w trudnych momentach, kiedy zaufanie na rynku jest bardzo kruche. Bowiem, oprócz czynników lepiej czy gorzej mierzalnych, na popyt wpływają w ogromnym stopniu także nastroje potencjalnych nabywców, i te euforyczne, i te pesymistyczne. Obecny kryzys dobitnie o tym przypomniał – mówi Kazimierz Kirejczyk.

Z dozą ostrożności

Deweloperzy uważnie śledzą wszelkie badania rynku mieszkaniowego przez agentów. Dla nich jest to – często bardzo ważna – wskazówka pomocna przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych. Choć nie wolno traktować rynkowych raportów bezkrytycznie. – Oczywiście, warto je czytać. Ja po takiej lekturze staram się poznać szczegóły przyjętej metodologii i wysnuć z tej wiedzy wnioski. Czasem są one bardziej zbieżne z moimi, a czasem mniej. W każdym razie nie podchodzę do raportów eksperckich bezkrytycznie. Dom Development współpracuje z dwiema firmami badawczymi: REAS i RedNet. Jestem z tej współpracy zadowolony – przyznaje Jarosław Szanajca, prezes Dom Development.

Na takie samodzielne przeanalizowanie raportów rynkowych mogą sobie pozwolić jedynie ci, którzy mają do czynienia z tym rynkiem na co dzień. W gorszej sytuacji są nabywcy mieszkań. – Oni, podejmując decyzje o zakupie, kierują się także informacjami prasowymi, bo zwykle nie analizują rynku i nie mają w tej materii dogłębnej wiedzy. Dlatego muszą polegać na tym, co przeczytają lub usłyszą w mediach. A tam komentarzy udzielają najróżniejsi eksperci: zarówno ci, którym warto zaufać, jak i tacy, którzy nie za bardzo rozumieją realia polskiego rynku mieszkaniowego – dodaje prezes Szanajca.

Sprawdź na sobie

– W ostatnim czasie analizowałam ewentualne możliwości rozpoczynania projektów mieszkaniowych w nowych warunkach rynkowych korzystając, między innymi, z raportów na temat rynku mieszkaniowego. Raporty te są dla mnie ogólnym wyznacznikiem tendencji, a nie obowiązującą wykładnią rynku. Dlatego zawsze weryfikuję je z własną wiedzą oraz z tym, czego dowiem się od innych uczestników rynku. Zdarza się, że nie znajduję potwierdzenia danych zawartych  w tych analizach, choć niekoniecznie musi to oznaczać, że są one błędne. Wówczas trzeba zwrócić uwagę na przyjętą metodologię badań – mówi Alicja Kościesza, dyrektor sprzedaży i marketingu Orco Property Group, które ma w swoim portfelu, oprócz sztandarowej inwestycji Złota 44, kilka osiedli mieszkaniowych w budowie.

Jednak, mimo ostrożności i weryfikowania danych na własną rękę, również Orco dało się ponieść optymistycznym przewidywaniom rynku. Tak mogło być z budową luksusowego wieżowca zaprojektowanego przez Daniela Libeskinda, choć pewności nie ma. Alicja Kościesza mówi o złej ocenie projektu przez ekspertów na bardzo wczesnym etapie przygotowania tej inwestycji. – Nie wierzyli oni, że w Polsce sprzedadzą się luksusowe mieszkania w wysokim budynku w samym centrum miasta. Okazało się jednak, że popyt na nie jest całkiem duży – mówi.

Natomiast jeszcze w marcu 2008 roku Douglas J. Noble, dyrektor Orco Property Group w Polsce, w wywiadzie dla „Rzeczpospolitej” mówił: „Ostatnio część klientów (...) liczy, że może spadną ceny. Moim zdaniem tak się nie stanie, w pojedynczych przypadkach może być najwyżej mała korekta. W tym roku góra 5 proc. Ale od lata 2009 roku przez następne siedem-dziesięć lat będzie spokojny, ale stały wzrost”. Czy rzeczywiście będzie? Zobaczymy. Dziś wiadomo, że nie udało się utrzymać cen mieszkań na poziomie z początku roku. Alicja Kościesza przekonuje, że Orco obniża ceny jedynie dla klientów, którzy deklarują przy zawarciu umowy wpłatę większych kwot. – Poza tym nasze podejście do klienta zakłada większą elastyczność w negocjacjach – przyznaje. ν

Peter Gage Morris

dyrektor zarządzający 
Ober Haus

Kupuj, jeśli ci się podoba

W ciągu następnych kilku lat ceny nadal będą rosły, z powodu dużego zapotrzebowania, rosnących dochodów i rozwoju miast. Oczywiście, nie w tak dużym tempie jak wcześniej, tylko w sposób bardziej zrównoważony. Zauważalny jest sześcioletni cykl koniunkturalny, nawet przy najgorszych kryzysach. Skoro więc wzrost cen mieszkań zaczął delikatnie wyhamowywać w 2007 roku, to – według tej teorii – kolejny szczyt cenowy nastąpi około 2012-2013 roku. Rynek pewnie zacznie się rozgrzewać pod koniec 2010 roku. Choć nie powinienem tego mówić, bo wystrzegamy się prognozowania przyszłości (śmiech). Moja jedyna rada, to: kiedy znajdziesz dom czy mieszkanie, które ci się bardzo podoba i odpowiada wszystkim twoim potrzebom – po prostu je kup. Nawet jeśli ceny spadną jeszcze o pięć procent, to w dłuższym okresie i tak wzrosną. Co z tego, że jakiś czas później kupisz mieszkanie o pięć procent taniej, jeśli nie będzie ci się tam dobrze mieszkało? Po prostu szkoda czasu!

Kazimierz Kirejczyk

prezes zarządu firmy REAS

Kolejny rok będzie bardzo chłodny

Tempo oddawania mieszkań maleje i najprawdopodobniej rok 2009 będzie zbliżony do poprzedniego pod względem liczby oddanych do użytku jednostek mieszkalnych (ok. 160-170 tysięcy). Jak na Polskę – rezultat całkiem dobry, ale to głównie zasługa boomu inwestycyjnego z 2007 roku. Bo nawet jeśli wynik będzie nieco lepszy niż w roku poprzednim, to z pewnością 
w 2010 roku nastąpi już wyraźne odwrócenie tendencji. Statystyki ukazują bowiem osłabienie tendencji do rozpoczynania nowych inwestycji mieszkaniowych. W sektorze deweloperskim potwierdzają one głębokie ograniczenie skali działalności. W ciągu dziewięciu miesięcy 2009 roku rozpoczęto o 45,1 proc. budów mniej niż w tym samym okresie 
2008 roku. Jest to lekka poprawa w porównaniu do pierwszego półrocza, ale nadal głębokość spadku jest bardzo duża. Trzeba ponadto brać pod uwagę, że w wielu przypadkach formalnie rozpoczęte inwestycje mają w rzeczywistości albo mniejszą skalę (np. budowa tylko jednego z kilku planowanych budynków), albo – wyłącznie formalny charakter (symboliczne wbicie łopaty).

Robert Chojnacki

prezes zarządu RedNet Property Group

Gwałtowny kryzys nie trwa długo

Powodem załamania tempa sprzedaży mieszkań w 2009 roku był nie sam kryzys, tylko jego atmosfera. Choć ogólne warunki gospodarcze w poprzednim kryzysie lat 2000-2001 były znacznie gorsze, to sprzedawało się dwa razy więcej mieszkań niż w 2009 roku. Tym razem głównym problemem było silne ograniczenie akcji kredytowej. Już widać, że problem ten powoli mija, banki chcą udzielać kredytów hipotecznych, o których bezpieczeństwie przekonały się i na które mają więcej środków. Na 2010 rok spodziewam się z jednej strony stabilizacji cenowej mieszkań, z drugiej zaś – zwiększenia wolumenu ich sprzedaży. Myślę, że już po wakacjach ceny mieszkań zaczną lekko wzrastać. Co zaskoczyło obserwatorów tego rynku, w tym także i mnie, w bieżącym roku to gwałtowność kryzysu. Właśnie z tego powodu wprowadziliśmy do naszej metodologii jeszcze przed najgorszym czasem pewną nowość: badanie cen ofertowych, ale także transakcyjnych oraz wysokości możliwego rabatu.
W 2009 roku wynosił on ok. 7 proc. Myślę, że około października 2010 roku spadnie do 3 proc.