Na dobrej drodze
Przed Polską kilka lat sporych wyzwań. Zbliżające się mistrzostwa Europy w piłce nożnej oraz lepsze wykorzystanie funduszy europejskich nie pozostawią firm budowlanych i inwestycyjnych bez pracy. Na co jednak muszą one zwrócić uwagę?
Kancelaria Beiten Burkhardt P. Daszkowski od lat obsługuje wiele podmiotów działających na rynku nieruchomości w Polsce. Czy w ostatnim, kryzysowym czasie klienci zaczęli zwracać się do kancelarii z innymi sprawami niż dotychczas?
Peter Daszkowski, partner zarządzający: Dobre wieści to fakt, że na rynku nieruchomości komercyjnych nadal dochodzi do transakcji. Wprawdzie nie ma obecnie tak wielu fuzji, przejęć i zakupów nieruchomości, ale prowadzimy dużo więcej spraw związanych z restrukturyzacją przedsiębiorstw. Realizujemy również obsługę prawną wielu projektów infrastrukturalnych. Nadal realizowane są projekty deweloperskie. Naszym zdaniem, liczba transakcji pozostaje na zadowalającym poziomie.
Paweł Kuglarz, partner: Zauważamy wyraźne przesunięcie punktu ciężkości z inwestorów prywatnych na publicznych, którzy aktualnie dysponują pieniędzmi. W najbliższych latach, jak stwierdził na spotkaniu z prezydentem Austrii Heinzem Fischerem premier Donald Tusk, Polska będzie największym placem budowy w Europie. W niektórych sprawach reprezentujemy zamawiającego, w innych – firmy budowlane. Obserwujemy, że w pewnych przypadkach firmy budowlane szukają korzystnego rozwiązania dla siebie, gdy koszt projektu nie został dobrze oszacowany. Kalkulacje zazwyczaj oparte są na kosztorysie wynikowym, co oznacza, że na ostateczny rozrachunek wpływają ceny w danym momencie. Firmy budowlane zakładały, że ceny będą rosły. Teraz widzą, że tak nie jest. W takim przypadku, przy spadających stawkach, szukają oszczędności. Próbują wyjść z projektu, podobnie jak zamawiający. Czasem opłaca się zatrzymać realizację projektu, wykorzystując, na przykład fakt, że wykonawca popełnił błąd. Rozpisując na nowo przetarg, można zrealizować projekt taniej nawet o 30-40 proc. Inną istotną zmianą jest większa liczba procesów sądowych. Wcześniej dla firm ważniejsza była realizacja nowych projektów. Teraz walczą one o zlecenia do końca.
Co zagraniczni klienci kancelarii sądzą o otoczeniu prawnym w Polsce? W którym miejscu na mapie Europy znajduje się Polska, jeśli chodzi o przychylność wobec inwestorów?
Paweł Kuglarz: W wielu dziedzinach, jak na przykład w prawie handlowym, nastąpiła już harmonizacja. Natomiast prawo administracyjne, publiczne i budowlane wciąż wyraźnie odbiegają od tych regulacji, które są im znane, więc narzekają na długie procedury sądowe i długo trwającą egzekucję. Jest kilka kontrowersyjnych spraw, które wymagają rozwiązania, jak choćby kara za brak pozwolenia na budowę. Dziś, gdyby nowelizacja ustawy prawo budowlane weszła w życie, spowodowałaby chaos, gdyż wymierzone kary za samowolę budowlaną nie byłyby proporcjonalne do czynu. Przykładowo deweloper za wybudowanie samowolnie centrum handlowego, musiałby zapłacić karę w tej samej wysokości, co osoba, która wybudowała mały dom bez pozwolenia na budowę. Kolejna kwestia to obiekty tymczasowe, które powinny być rozebrane po ukończeniu inwestycji. W projekcie ustawy nie podano żadnych terminów tych obligatoryjnych działań. I wreszcie – zawarta w projekcie ustawy umowa urbanizacyjna o zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nim, deweloper sam wykonywałby plan zagospodarowania przestrzennego. Wejście w życie takich przepisów stworzyłoby ryzyko wyjęcia spod prawa całych obszarów i to według własnej koncepcji. Mogłoby to być niebezpiecznie.
Brak wystarczających zabezpieczeń dla podwykonawców to kolejna sprawa dająca wiele do myślenia…
Paweł Kuglarz: To prawda. Ustawa o gwarancjach zapłaty za roboty budowlane została zakwestionowana przez Trybunał Konstytucyjny w 2006 roku i tym samym przepisy straciły ważność. Obecnie część przepisów pozostaje w mocy, ale tak naprawdę ustawa nie funkcjonuje. Jest problem zabezpieczania firm budowlanych przez tzw. procedurę „na wydmuszkę”. Polega to na tym, że inwestor płaci generalnemu wykonawcy, który ma płacić dalszym podwykonawcom, ale czasem tego nie robi. Pokrzywdzeni nie mają możliwości egzekwowania należności, ponieważ duże firmy wykonawcze często zakładają spółki projektowe prowadzące budowę, a po zakończeniu projektu przenoszą majątek na inną spółkę. Przygotowaliśmy w związku z tym koncepcję ustawy o hipotece budowlanej, która zapewniałaby skuteczną ochronę podwykonawcom. W myśl tego projektu, podwykonawcy mieliby prawo żądać ustanowienia na realizowanej nieruchomości hipoteki budowlanej. Pozwoliłoby to na skuteczne egzekwowanie należności.
Peter Daszkowski: W prawie administracyjnym wiele obszarów nadal wymaga uregulowania. Brakuje ustawy reprywatyzacyjnej. W obecnym stanie prawnym inwestor musi liczyć się z pojawieniem się dawnego właściciela i wstrzymania inwestycji. Ponosi on poważne ryzyko inwestycyjne, gdyż dawni właściciele mogą dochodzić zwrotu nieruchomości objętych inwestycją. Gdyby istniała ustawa reprywatyzacyjna, regulacje takich roszczeń przejmowałoby państwo i inwestor nie ponosiłby tego ryzyka. Brak powyższej regulacji nie zraża wprawdzie firm do inwestowania w Polsce, ale bardzo utrudnia realizację transakcji. Uważam jednak, że inwestor nie jest od krytykowania czy oceniania prawa. On musi po prostu je znać i stosować. Ciekawe, że nawet jeśli przepisy w różnych systemach prawnych mają takie samo brzmienie, często są inaczej stosowane. W Polsce – w odróżnieniu od innych krajów – stosuje się je raczej formalistycznie, zgodnie z literalnym brzmieniem.
W najbliższym czasie będzie rosnąć znaczenie zamówień publicznych. Na co powinni zwrócić uwagę zamawiający?
Paweł Kuglarz: Coraz częściej przy takich projektach stosowane są umowy Międzynarodowej Federacji Inżynierów Konsultantów, tzw. FIDIC (od francuskiej nazwy Fédération Internationale Des Ingénieurs-Conseils), ponieważ duża ich część realizowana jest ze środków europejskich. Istnieje rekomendacja Komisji Europejskiej odnośnie stosowania wzorów umów FIDIC. Komisja będzie kontrolować, czy umowy są właściwie stosowane. W przypadku niezastosowania wzorów umów FIDIC albo zastosowania wzoru z istotnymi zmianami, Komisja będzie mogła zakwestionować zasadność wykorzystania środków europejskich.
Peter Daszkowski: Ostatnio często słyszymy również o realizacji dużych projektów w partnerstwie prywatno-publicznym. Tu też są „schody”, bo PPP właściwie jeszcze nie funkcjonuje. Jest ustawa, ale akty wykonawcze, których ona wymaga, są nadal niewystarczające. Projekt PPP można realizować poza uregulowaniami ustawy, w ramach uzgodnień stron na podstawie przepisów kodeksu cywilnego. Polskie prawo zamówień publicznych uchodzi za bardzo skomplikowane, ale trudno jest wskazać winnego tego stanu rzeczy. Reasumując, w Polsce są takie procedury, że realizacja ważnych przedsięwzięć trwa za długo. W innych krajach europejskich jest po prostu narzucony rygor podejmowania bardzo szybkich decyzji w kluczowych sprawach. Odwołania wnoszone przez konkurentów nie powodują opóźniania projektu. Prace mogą się wydłużyć najwyżej o trzy tygodnie.
Beiten Burkhardt
jest międzynarodową firmą prawniczą z tradycjami w dziedzinie doradztwa prawnego, działającą w Niemczech, Europie Środkowo-Wschodniej, Chinach i Belgii. W Polsce kancelaria Beiten Burkhardt obecna jest od 1993 roku. Dziś warszawski oddział zatrudnia ponad 30 prawników, radców prawnych oraz doradców podatkowych specjalizujących się w kilku dziedzinach: prawo spółek, fuzje i przejęcia, prawo pracy, IP/IT/Media, prawo publiczne i prawo zamówień publicznych oraz prawo związane z rynkiem nieruchomości. Obsługa tych obszarów to 30 proc. zleceń. W 2002 roku firma zaangażowana była w prywatyzację STOEN dla RWE. Firma obsługiwała również debiut giełdowy Immoeast na warszawskiej giełdzie w 2007 roku oraz kilka transakcji sprzedaży sieci handlowych.
Peter Daszkowski jest adwokatem wpisanym na listę adwokatów zarówno w Polsce, jak i w Niemczech. Jest również partnerem zarządzającym warszawskiego biura Beiten Burkhardt od roku 2001. Specjalizuje się w prawie spółek, prawie handlowym i prawie nieruchomości. Przez ostatnie 12 lat doradzał międzynarodowym klientom we wszystkich aspektach prawa polskiego, w tym prawa nieruchomości.
Paweł Kuglarz to radca prawny oraz partner warszawskiego biura Beiten Burkhardt. Jest członkiem Rady Programowej Polsko-Niemieckiego Centrum Prawa Bankowego UJ oraz wiceprezesem Stowarzyszenia Syndyków, Rzeczoznawców i Doradców Gospodarczych Polska-Europa. Paweł Kuglarz jest także współautorem monografii „Nieruchomość jako przedmiot obrotu i zabezpieczenia w Polsce” oraz pierwszego projektu ustawy o rachunku powierniczym i koncepcji hipoteki budowlanej.
