Sępy już krążą

Wartość nieruchomości na rynkach Europy Środkowo-Wschodniej spada, a niejeden deweloper, by ratować się przed zatonięciem, chwyta się ostatniej deski ratunku, odsprzedając majątek tzw. sępom. Tego typu fundusze pierwsze zakupy mają już za sobą

Mladen Petrov

Były burmistrz Nowego Jorku, Elliott Spitzer, odwołany w 2008 roku w związku z szeroko opisywanym w mediach skandalem na tle obyczajowym, kilka miesięcy po odejściu z urzędu ponownie pojawił się na łamach prasy. Tym razem jego zdjęcia nie zostały opublikowane w brukowcach, tylko w prasie biznesowej. Jak to możliwe? Okryty wstydem gubernator postawił na nieruchomości. Plan był prosty – grupa inwestorów założona przez Spitzera latem 2008 roku poszukuje na terenie Stanów Zjednoczonych aktywów z sektora nieruchomości zajętych przez sąd. Fundusz chce wydać 500 mln dolarów na zakupy nieruchomości, które następnie będzie odnawiać oraz sprzedawać z zyskiem. Obiecuje roczny zwrot na poziomie przekraczającym 20 proc.

Tak właśnie działają fundusze oportunistyczne, często określane jako sępy. Elliott Spitzer nie jest pierwszą osobą, która wpadła na taki pomysł i z pewnością nie będzie też ostatnim, który podejmie ryzyko, by dużo zyskać, choć oczywiście może dużo stracić. Blackstone Group przeznaczyło niemal 11 mld dolarów na inwestycje w niepewne przedsięwzięcia na całym świecie. Natomiast w Europie założono fundusz Apollo Real Estate Advisors, który ma do dyspozycji ponad 1 mld euro. Fundusz, znany z oportunistycznych inwestycji, ma wydać 30-40 proc. tej kwoty w Wielkiej Brytanii. Kolejne 30-40 proc. – w krajach Europy Zachodniej, takich jak Francja, Niemcy, Szwajcaria, Włochy i Hiszpania. Pozostała część zostanie zainwestowana w Europie Środkowo-Wschodniej. Włoskie Pirelli Real Estate również chce utworzyć podobny fundusz o wartości 1 mld euro, natomiast LaSalle Investment Management – inwestycyjna dywizja agencji Jones Lang LaSalle – już utworzyła fundusz, który będzie poszukiwał okazji w Europie kontynentalnej (w ubiegłym roku przeznaczono na ten cel 5 mld euro).

Powstawanie takich funduszy uważa się za oznakę tego, że rynek sięgnął dna. – Tacy gracze pojawiają się wówczas, gdy na ulicach przelewa się już krew – komentuje jeden z analityków. Warto jednak dostrzec również dobre strony takich funduszy – wprowadzanie na rynek tak potrzebnej płynności. Oprócz inwestycji w borykające się z kłopotami nieruchomości, fundusze oportunistyczne są również zainteresowane zakupami zadłużenia rządowego oraz spółek z dużymi długami lub znajdujących się w bardzo trudnej sytuacji, które posiadają duży portfel nieruchomości.

Ciche transakcje

Czy sępy krążą już nad polskimi firmami i projektami? Zdaniem analityków i obserwatorów rynku na razie ich nie widać. Czy się pojawią? Możliwe, choć niekoniecznie. – Czas przecen jest okazją do przejmowania projektów i firm po bardzo zaniżonych cenach. Jest tym zainteresowanych sporo funduszy, które chcą kupować po okazyjnych cenach i możliwie szybko realizować swoje zyski. Ale fundusze te same nie będą się nazywać „sępowymi”, gdyż z pewnością nie zachęci to potencjalnych sprzedających do podjęcia rozmów. A transakcje te nie będą nagłaśniane – mówi Jarosław Wnuk, dyrektor Działu Inwestycyjnego agencji King Sturge.

Jednak koniunktura w poszczególnych krajach regionu Europy Środkowo-Wschodniej jest różna. Jednym z wyjątków jest Bułgaria. Już od ponad roku piszemy o trudnej sytuacji na rynku domów wakacyjnych w tym kraju. – Rynek mieszkaniowy, o którym tak dużo się mówi, na pewno ucierpiał na skutek obecnej zapaści. Problem polega na tym, że kryzys dotyka przeciętnego obywatela, który mógłby sobie pozwolić na mieszkanie za 30 tys. euro. Gdy swoje pieniądze traci nauczyciel z Manchesteru lub urzędnik z Berlina, jest to bardziej bolesne niż wtedy, kiedy kłopoty przeżywa brytyjski lub niemiecki fundusz inwestycyjny. Dlatego Bułgaria, jako lokalizacja inwestycji, niezasłużenie zyskała złą sławę. Nadal występuje tu, na przykład, niedostateczna podaż mieszkań we wszystkich głównych miastach, lecz o tym mówi się rzadko lub nie mówi się wcale – podkreśla Andrew Peirson, country manager w King Sturge w Bułgarii.

Ponieważ ceny nieruchomości ciągle suną w dół, fundusze takie jak irlandzki Appreciating Assets czy holenderski Property Invest czyhają na okazje. Spółka Appreciating Assets przeznaczyła 7 mln euro na zakupy mieszkań od brytyjskich oraz irlandzkich klientów, którzy pilnie chcą je sprzedawać. Gdy do drzwi pukają wierzyciele z banku, inwestorzy muszą zgadzać się na ceny, jakie się im proponuje, co w przypadku Appreciating Assets oznacza przeciętnie 60-70 tys. euro za duże mieszkanie w dobrej lokalizacji. Według spółki, oferta ta nie jest spekulacyjna, tylko realistyczna, ponieważ odzwierciedla realną wartość nieruchomości po pęknięciu „bańki” w tym sektorze.

Różne punkty widzenia

– Nie jestem zwolennikiem tego, by nazywać sępami ludzi, z którymi się spotykam, lecz z pewnością pojawiają się tu jednostki zainteresowane zakupami od znajdujących się w trudnej sytuacji sprzedających. Większość funduszy przyglądających się Bułgarii z zagranicy zainteresowana jest nieruchomościami, z których można osiągnąć stopę kapitalizacji na poziomie 12-14 proc. Prowadzi to jednak do powstania dużej luki między poziomem cen oczekiwanym przez sprzedających i kupujących. Sytuacja na tutejszym rynku nie zmieniała się przez prawie cały ubiegły rok, więc ludzie najzwyczajniej nie wierzą, że wartość nieruchomości spadła aż tak bardzo – komentuje Andrew Peirson.

Mimo tak różnych oczekiwań cenowych, w Bułgarii i tak zawiera się relatywnie dużo transakcji. – Widzimy ogromne zainteresowanie takimi umowami, szczególnie ze strony funduszy pochodzących z Moskwy. Bądźmy uczciwi – to niesamowite okazje! Tak zwane fundusze sępa kupują zamrożone projekty mieszkaniowe i mieszkania za zaledwie 390-600 euro za 1 mkw., zależnie od lokalizacji. Umowy podpisuje się nie tylko w kurortach nadmorskich i górskich, lecz również w Sofii – ujawnia Michaił Chobanow, dyrektor generalny agencji Bulgarian Properties. Jaki będzie kolejny krok funduszy? Na przykład Appreciating Assets planuje zatrzymać zakupione mieszkania przez przynajmniej 5-7 lat wynajmując je, ponieważ – zdaniem funduszu – liczba turystów będzie w przyszłości stabilnie rosła.

Andrew Peirson z agencji King Sturge uważa, że dla funduszy oportunistycznych szczególnie interesujący jest rynek biurowy. – Sama wielkość centrów handlowych odstrasza kupujących, a większość inwestorów, z którymi rozmawiamy, są to fundusze oportunistyczne szukające obiektów o wartości 10-20 mln euro. To wyklucza centra handlowe i tak naprawdę pozostawia tylko rynek biurowy – wyjaśnia przedstawiciel King Sturge.

Okazje na Bałkanach

Niedawno albańska agencja nieruchomości wprowadziła na rynek fundusz SEE Property Fund, który będzie koncentrował się na inwestycjach w nieruchomości komercyjne w Europie Południowo-Wschodniej. – Nie nazwałbym SEE Property Fund funduszem sępa. Chcemy po prostu wykorzystać możliwości, jakie oferują dziś zachodnie Bałkany – wyjaśnia Marin le Corre, dyrektor zarządzający funduszu, który określa mianem narzędzia inwestycyjnego. Fundusz prowadzi obecnie rozmowy z europejskimi inwestorami instytucjonalnymi. – Inwestorzy ci nie znają tych rynków zbyt dobrze, są więc bardzo ostrożni, lecz widać pozytywne oznaki wskazujące na to, że w końcu wstąpią do funduszu – mówi Marin le Corre. Początkowo fundusz chce zdobyć 10 mln euro na zakupy, natomiast w przyszłości jego kapitał ma zostać zwiększony do 20 mln euro. Zgodnie ze swoją strategią, fundusz ma koncentrować się na gotowych projektach mieszkaniowych i handlowych. Czy stosowana przez niego wycena jest prawidłowa? – Jesteśmy gotowi płacić cenę zbliżoną do kosztów budowy za nieruchomości, które można natychmiast wynająć lub które już są wynajęte. Fundusz zamierza przez kilka lat zachować swój portfel, zanim zdecyduje się na sprzedaż obiektów – ujawnia Marin le Corre. Przez ten czas, jeżeli wszystko będzie się dobrze układać, SEE Property Fund ma przynosić zwroty z kapitału w wysokości przekraczającej 25 proc. rocznie.

W Rumunii również rozpoczął się sezon wyprzedaży. Analitycy oczekują zwiększonej aktywności ze strony funduszy oportunistycznych. Założony niedawno Quintet Asset Management prowadzi już rozmowy z pewnymi zagranicznymi funduszami wysokiego ryzyka, które chcą wykorzystać kryzys na rynku rumuńskim. Na rynku obecni są również dysponujący odpowiednią gotówką Rumuni. W okazjach przebierają zamożni obywatele. Biznesmen Dan Adamescu, właściciel obiektów Unirea Shopping Center w Rumunii, kupił od Westhouse składające się z 89 mies