Rewolucja ekologiczna rozpoczęta

Kolor zielony nadal w modzie. Wzrost rachunków za energię zmobilizował inwestorów i deweloperów, by dokładniej przyjrzeli się projektom proekologicznych biurowców. Jak daleko z tyłu pozostaje pod tym względem Europa Środkowo-Wschodnia?

Mladen Petrov

Choć w Warszawie jest już późny wieczór, drapacze chmur w centrum są nadal pełne życia. A przynajmniej tak się wydaje. Oświetlone wieżowce z pewnością przyczyniają się do budowania wizerunku Warszawy jako miasta tętniącego życiem. Jednak ktokolwiek wejdzie do takiego biurowca, poczuje rozczarowanie. Yuppie już wyszli. Dlaczego więc światła są nadal włączone? Sytuacja awaryjna? A może chęć udowodnienia, że budynek jest wynajęty albo po prostu bezmyślność i kolejny przykład postępowania nieprzyjaznego środowisku.

Opublikowane niedawno dane wskazują jednoznacznie, że zużycie energii w budynkach to 30-40 proc. całkowitego jej zużycia. Wyprodukowanie takiej ilości kilowatów podnosi o zbliżony odsetek emisję dwutlenku węgla w większości państw na świecie. Okazuje się, że samochody są mniejszym źródłem zanieczyszczeń niż nieenergooszczędne budynki (choć nadal jednym z największych). Pod względem liczby budynków energooszczędnych Europa Środkowo-Wschodnia jest z pewnością opóźniona w stosunku do Europy Zachodniej. Co trzeba zrobić? W przypadku Polski, do 2020 roku emisję dwutlenku węgla trzeba zmniejszyć o 20 proc. w stosunku do poziomu z 1990 roku. Ponadto w 2020 roku 14 proc. energii wytwarzanej w Polsce powinna stanowić energia pozyskiwana ze źródeł odnawialnych.

Kto rano wstaje...

– Jest jeszcze za wcześnie, by mówić o rewolucji, obserwujemy jednak wyraźny wzrost świadomości, zarówno wśród właścicieli nieruchomości, jak i najemców, którzy zaczynają postępować w sposób bardziej aktywny. Chcą wiedzieć, jakie rozwiązania proekologiczne znajdują się w budynku i jakie można odnieść z nich korzyści – mówi Monika Rajska-Wolińska, partner i szef działu Zarządzania Nieruchomościami w Colliers International Poland. Jej zdaniem, nowo wybudowane obiekty skutecznie przyciągają najemców, natomiast starsze wymagają liftingu, a dziś jest dobry moment na to, by pomyśleć o zielonej metamorfozie.

Gdy do głosu dochodzą argumenty ekonomiczne, coraz więcej inwestorów zaczyna zdawać sobie sprawę ze znaczenia energooszczędności. – Do tej pory deweloperzy, zwłaszcza ci, którzy nie planują zatrzymać budynku na przyszłość, nie byli zainteresowani wprowadzaniem na rynek rozwiązań energooszczędnych. Ponieważ koszt inwestycji ma największe znaczenie, większość z nich nie chciała dopłacać. W końcu to przyszły właściciel budynku musi regulować wysokie rachunki za zużycie energii – komentuje Paweł Markiton, dyrektor zarządzający na Polskę firmy Trane, wytwarzającej urządzenia i systemy do ogrzewania, wentylacji, klimatyzacji oraz zarządzania budynkiem.

Ktokolwiek chce postawić na ekologię od początku realizacji projektu, musi być przygotowany na wyższe – do 20 proc. – koszty inwestycji. Wówczas liczy się wizja długofalowa. – Nie chodzi o to, ile trzeba zapłacić na początku, istotne powinno być to, ile można zaoszczędzić na dłuższą metę – mówi Paweł Markiton. Z Nowego Jorku pochodzi najnowszy przykład – słynny Empire State Building przechodzi właśnie przebudowę w celu poprawy energooszczędności. Jej koszt oscyluje wokół 20 mln dolarów, a oszczędności energii w skali roku mają wynieść 4,4 mln dolarów. – Właściciele nieruchomości zaczynają słuchać uważniej, gdy tylko pada słowo „oszczędności”. Zdecydowanie można powiedzieć, że zielona fala nadciąga. W ubiegłym tygodniu miałam trzy spotkania z firmami oferującymi usługi, polegające na zarządzaniu zużyciem energii. Na razie jednak wciąż raczkujemy w tej dziedzinie – segregujemy odpady lub pamiętamy o gaszeniu światła wychodząc z pracy – dodaje Monika Rajska-Wolińska.

Dobre uczynki

Istotna jest również troska o redukcję emisji gazów cieplarnianych. Choć satysfakcja ze zmiany istniejącego stanu rzeczy nie ma ceny, można podjąć próbę jej pomiaru. Według najnowszych badań przeprowadzonych przez Światową Radę Biznesu na Rzecz Zrównoważonego Rozwoju (World Business Council for Sustainable Development), w skład której wchodzi 200 spółek, (m.in. Skanska i Sonae Sierra), dzięki dobrym praktykom można zmniejszyć tę emisję aż o 70-80 proc. W Warszawie jednym z pionierskich budynków jest Warszawskie  Centrum Finansowe. Dzięki zastosowanemu w nim systemowi ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji budynek ten ma w ciągu 10 lat zaoszczędzić 6 mln kWh, co odpowiada rocznemu zużyciu energii przez miejscowość liczącą 11 tys mieszkańców.

Paweł Markiton uważa, że nowe przepisy niekoniecznie stanowią zachętę dla deweloperów. – Obowiązkowa dziś certyfikacja energetyczna daje nam informację na temat energooszczędności budynku, lecz nie zobowiązuje deweloperów do stosowania rozwiązań proekologicznych – komentuje. Obok zmniejszenia zużycia energii o 24-50 proc., w zielonym budynku możliwe jest również zmniejszenie zużycia wody nawet o 40 proc. Ponadto – jak wskazuje raport z 2008 roku dotyczący rocznych oszczędności w „zielonych budynkach” w Unii Europejskiej – ilość zwolnień lekarskich pracujących tam ludzi spada o 35-55 proc.

Gdy większość graczy na rynku nadal tylko mówi o możliwości i konieczności wybierania „zielonych” rozwiązań, są też inwestorzy i właściciele nieruchomości, którzy poszli o krok dalej. Opierając się na swoich doświadczeniach w krajach skandynawskich, Skanska traktuje dziś energooszczędność projektów realizowanych w Europie Środkowo-Wschodniej jako priorytet. Deloitte House w Warszawie – biurowiec zrealizowany przez Skanska Property Poland – był pierwszym nowym biurowcem w Polsce, który uzyskał certyfikat GreenBuilding przyznawany przez Komisję Europejską. Głównym kryterium, jakie należy spełnić, aby go otrzymać jest udowodnienie, że budynek będzie zużywał przynajmniej o 25 proc. mniej energii niż budynek standardowy. Deloitte House wykazuje zużycie energii na poziomie o 32,5 proc. niższym niż wymagają tego polskie normy. – „Zielone” aspekty budynku stanowiły dla firmy Deloitte, największego najemcy, jeden z głównych powodów, dla których postanowili podpisać umowę najmu. Od tej pory wszystkie nasze biurowce w Polsce i w całym regionie będą musiały spełnić wymogi w zakresie certyfikacji energooszczędności – obiecuje Nicklas Lindberg, dyrektor generalny firmy Skanska Property Poland. W Polsce rozpoczęto już proces certyfikacji budynków Marynarska Point I i II, natomiast budynek Nordica Ostrava w czeskiej Ostrawie oraz Népliget Center w Budapeszcie mogą już pochwalić się certyfikatami.

Skanska nie jest osamotniona. – W Polsce analizujemy wiele projektów budynków, w których zamierzamy zastosować technologie mające na celu oszczędność i użycie odnawialnej energii. Projektujemy na przykład biurowiec, który będzie łączył opisane wyżej elementy konstrukcji pasywnej z generowaniem energii geotermalnej. Cel – zmniejszenie zużycia energii o połowę. Pracujemy także nad parkiem biznesowym, który połączy nowy projekt fasady z wysoką oszczędnością energii termalnej i który będzie odpowiednio reagował na ustawienie budynku, ograniczając jego zapotrzebowanie na ogrzewanie i chłodzenie, a także zmniejszając przegrzewanie murów w lecie – mówi Matthew Williams, dyrektor londyńskiej pracowni architektonicznej Rolfe Judd, która od trzech lat działa również w Polsce.

Rozwój we wszystkich kierunkach

Kolejnym etapem są certyfikaty LEED i BREEAM, które nie obejmują jedynie samych kwestii energooszczędności, tylko szerzej pojęte aspekty środowiskowe. Najnowszy projekt biurowy firmy Skanska Property Poland w Warszawie – Atrium South – również będzie ubiegać się o certyfikat LEED. Już teraz przygotowywana jest dokumentacja dotycząca projektu, zgodna z wymaganiami LEED. – W Polsce będziemy na razie dokładnie analizować wszystkie nowe inwestycje i występować o certyfikat tylko wówczas, gdy będzie to ekonomicznie uzasadnione – mówi Katarzyna Zawodna, koordynator ds. środowiska LEED AP w firmie Skanska Property Poland.

Projekty zielonych biur można zauważyć w coraz większej liczbie krajów Europy Środkowo-Wschodniej. W Pradze – Amazon Court, biurowiec zaprojektowany przez duńską pracownię Schmidt Hammer Lassen Architects, stanowi dobry przykład architektury przyjaznej środowisku. Oferuje możliwość zmniejszania temperatury wewnątrz w nocy, niskie bieżące zużycie energii oraz chłodzenie z wykorzystaniem różnicy temperatur w stosunku do pobliskiej rzeki. 
W marcu 2010 roku jeden z inicjatorów Chorwackiej Rady ds. Zielonych Budynków – spółka Verdispar International – ma rozpocząć budowę Ozonia Business Garden – pierwszego zielonego kompleksu w Chorwacji, w którym znajdą się dwa wieżowce biurowe i 9-kondygnacyjny hotel.

W