Tygrys w klatce

Rynkowi gracze w kryzysie trzymają fason. Nadzieją dla mieszkaniówki ma być głód lokali, dla sektora magazynów – centralne położenie Polski w Europie i lepsza infrastruktura. Sukces biurom zagwarantuje duży popyt, a obiektom handlowym – silna konsumpcja

Emil Górecki

Były prezes Narodowego Banku Polskiego i były minister finansów Leszek Balcerowicz widzi przed Polską szansę stania się „tygrysem Europy”. Po raz kolejny. Na kryzysie Polacy i Czesi mają w Europie stracić najmniej. Duże zaufanie do tych rynków deklarują inwestorzy z branży nieruchomości. Oczywiście, dotykają ich dzisiaj podobne problemy jak kolegów z Francji, Rosji lub Włoch: brak płynności w sektorze finansowym, zatrzymana akcja kredytowa, brak transakcji, a co za tym idzie – przewidywań co do wysokości stóp kapitalizacji.

Polska jest już uważana za dojrzały rynek, porównywalny z zachodnim. I chodzi nie tylko o standardy prowadzenia inwestycji, przejrzystość rynku, jakość produktów czy wykształcenie specjalistów. Kraj zdobył zaufanie inwestorów oraz architektów. Projektować dla Polaków nie wstydzą się tacy mistrzowie jak Zaha Hadid, Norman Foster czy Daniel Libeskind.

Według agencji Colliers International, zeszły rok charakteryzował się dużą aktywnością rynku biurowego. W Warszawie, która jest w Polsce pod tym względem bezkonkurencyjna, zawarto umowy najmu na ponad pół miliona metrów kwadratowych powierzchni, w tym tak spektakularną jak wynajem warszawskiego kompleksu Lipowy Office Park Bankowi Pekao. Najemca zajmie 39 tys. mkw. Deweloperem biurowców przy ulicy Żwirki i Wigury jest Hochtief Development Poland, a właścicielem – Europolis. W negocjacjach brały udział firmy Baker & McKenzie, Ernst 
& Young, CB Richard Ellis oraz Jones Lang LaSalle.

W stolicy czy poza nią?

Generalnie, najemcy byli zainteresowani lokalizacjami poza centrum miasta, dotyczyło to 85 proc. umów. I nie ma się co dziwić, bo czynsze były tam nawet o kilkanaście euro niższe, a współczynnik wolnych powierzchni wynosi obecnie 2,87 proc. i obniżył się o 0,2 proc. w stosunku rocznym.

Wprawdzie na Warszawę przypada 72 proc. całego rynku biurowego w kraju, ale coraz ważniejsze stają się także miasta regionalne. Colliers International wyliczył, że łącznie do użytku oddano w nich około 296 tys. mkw. powierzchni, najwięcej we Wrocławiu (114 tys. mkw.), dzięki czemu miasto zajęło drugie (po Warszawie) miejsce pod względem ilości takiej powierzchni. Na Wrocław i Kraków przypada po około 6 proc. rynku. Dalej jest Trójmiasto (4 proc.) oraz Poznań i Katowice (po 3 proc.). Największe umowy najmu na rynkach regionalnych podpisano jednak w pierwszym półroczu zeszłego roku. – Regionalne rynki biurowe w Polsce nie stanowią istotnego zagrożenia dla Warszawy, bo lista najemców jest tu krótsza. Budowanie dobrego biurowca w którymś z większych miast jest wdzięcznym zajęciem, bo bardziej owocna jest współpraca z władzami miast, a projekt ciekawie może uzupełnić przestrzeń miejską. Z drugiej strony, rynki regionalne są bardziej wrażliwe na zmiany – mówi Mirosław Januszko, wiceprezes ds. inwestycji AIB PPM, zarządzającej funduszami Polonia Propert Funds.

Ponieważ wielu deweloperów wiązało duże nadzieje z sektorem biurowym, zdarzało się, że projekty mieszkaniowe były adaptowane właśnie na biura. W zeszłym roku, według Colliers International, oddano w stolicy do użytku ponad 250 tys. mkw. powierzchni, a na ten rok zaplanowano przekazanie kolejnych 315 tys. mkw. (trzecia część z nich jest już wynajęta). Ilość tę należy jednak wziąć w nawias, bo plany deweloperów weryfikowane są niemal z dnia na dzień. Największymi projektami oddanymi do użytku w minionym roku były Marynarska Business Park firmy Ghelamco (43 tys. mkw.), dwa etapy Marynarska Point spółki Skanska Property Poland (23,4 tys. mkw.) oraz Tulipan House wzniesiony przez Segro (17,9 tys. mkw.) i North Gate firmy Premiumred (29,9 tys. mkw.). – Dobre projekty będą się w kryzysie broniły, bez względu na to, czy są to inwestycje mieszkaniowe, czy biurowe. W zeszłym roku powstrzymaliśmy się od znaczących zakupów, bo ceny były znacznie przeszacowane. Teraz spodziewamy się, że na rynek trafi sporo atrakcyjnych ofert, którym się przyjrzymy – mówi Mirosław Januszko.

Zmagazynowana przyszłość

Według firmy Colliers International, w całym kraju jest teraz nieco ponad 3 mln mkw. 
powierzchni magazynowej, z czego blisko 1 mln mkw. to nowe, najwyżej roczne budynki. Lwia ich część – 1,9 mln mkw – przypada na Warszawę i jej okolice. W trakcie budowy jest kolejne 290 tys. mkw. Ale do głosu coraz częściej dochodzą regiony. Ich potencjał zwiększył się w zeszłym roku o 60 proc. Liderami są: górnośląski (867 tys. mkw.), dolnośląski (542 tys. mkw.) i wielkopolski (730 tys. mkw.). I właśnie na Górnym Śląsku jest w budowie najwięcej powierzchni magazynowych – ponad dwa razy więcej niż w rejonie Warszawy. W zeszłym roku wynajęto poza stolicą 900 tys. mkw. powierzchni. Ben Bannatyne, dyrektor zarządzający ProLogis na region Europy Środkowej i Wschodniej, długo wymienia powody, dla których uważa polski rynek magazynowy za perspektywiczny. Branży sprzyja położenie geograficzne Polski, która jest ważnym kanałem transportowym oraz stanowi często bazę dystrybucyjną na sąsiednie kraje. Klientów magazynowych napędza branża logistyczna i dobre perspektywy outsourcingu. Ze względu na lokalizację kraju oraz relatywnie tanie koszty operacyjne, wiele koncernów międzynarodowych planowało inwestycje w centralne magazyny w Polsce, skąd prowadzona byłaby dystrybucja na Europę Środkową lub nawet Zachodnią. Na dodatek, to właśnie u nas spadają ceny działek i robót budowlanych. A kraj jest duży, ma kilka ośrodków logistycznych wokół głównych aglomeracji, choć to jeszcze nie wyczerpuje potencjału. No i oczywiście, polepszający się stan infrastruktury drogowej. – Jednak sytuacja gospodarcza wpłynęła na obniżenie popytu na powierzchnię magazynową i spowodowała prawie całkowitą stagnację na rynku inwestycyjnym oraz gwałtowne obniżenie aktywności deweloperów. Największą barierę dla działalności stanowi brak środków pieniężnych na finansowanie inwestycji. Problemem jest także pozyskanie odpowiednio dużego i posiadającego jasną sytuację prawną terenu w dobrej lokalizacji – dodaje Ben Bannatyne.

Liczba umów najmu podpisanych w 2008 roku była podobna do tej przed rokiem. Łącznie opiewały one na nieco ponad 1,4 mln mkw. Było to znacznie poniżej poziomu, jakiego analitycy i deweloperzy spodziewali się na podstawie wyników z pierwszych sześciu miesięcy roku. – W bieżącym roku nie będzie projektów o charakterze spekulacyjnym. Deweloperzy kończą rozpoczęte inwestycje, realizują nowe, jeśli mają już najemców na co najmniej 60 proc. powierzchni lub budują obiekty w formacie build-to-suit („skrojone na miarę”). Warto też dodać, że o około 20 proc. spadły koszty realizacji – mówi Maciej Chmielewski, partner z Działu Magazynowego firmy Colliers International.

Dwie największe umowy najmu powierzchni magazynowych z zeszłego roku były sukcesem dwóch czołowych graczy: Pannatoni i ProLogis. Pierwsza z firm wynajęła 56 tys. mkw. powierzchni w obiekcie Pannatoni Park Stryków firmie Leroy Merlin, druga zaś – 51 tys. mkw. w ProLogis Park Błonie spółce Easytruck należącej do grupy Antalis.

Polska handlem stoi

Pod koniec zeszłego roku było w Polsce 8,4 mln mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej. Według badań DTZ, w 2008 roku przybyło jej ponad 840 tys. mkw. Wskaźnik wzrostu podaży powierzchni handlowych w zeszłym roku to jedynie 1,6 proc. w porównaniu do 2007 roku. Jest to rezultat obowiązującej do lipca 2008 roku ustawy o wielkopowierzchniowych obiektach handlowych, która wydłużyła proces przygotowywania inwestycji i opóźniła znaczną część z nich. DTZ wycofuje się z wcześniejszych prognoz rocznego wzrostu podaży o ponad 1 mln mkw. od 2009 do 2011 roku. Dziś szacuje, że będzie to jedynie 800-900 tys. mkw. rocznie. Po tym czasie sektor powróci do dynamicznego wzrostu.

Największymi otwartymi w zeszłym roku 
centrami handlowymi były: Forum Koszalin (54 tys. mkw. powierzchni najmu), Pestka w Poznaniu (42 tys. mkw.) oraz Focus Mall w Bygdoszczy (39 tys. mkw.). Żaden z nich nie porażał jednak swoją wielkością. Na listopad tego roku węgierski deweloper TriGranit zaplanował oddanie do użytku centrum handlowego Bonarka w Krakowie o powierzchni około 100 tys. mkw. Za nim są: warszawski Maximus II o powierzchni 60 tys. mkw. oraz Galeria Malta w Poznaniu z 55 tys. mkw.

O relatywnie dobrej kondycji sektora handlowego świadczyć może współczynnik wolnej powierzchni w centrach handlowych, który wynosił pod koniec roku od 0 do 3 proc. Na rynku pojawiają się nowe marki, w tym także te dla najbogatszych klientów. Na 2009 rok swój debiut zapowiedziały m.in. Moschino, Joop! czy Valentino. Z takich planów zrezygnowała jednak sieć odzieżowa DKNY. W najbliższych latach można się spodziewać dynamicznego rozwoju sieci handlowych, dostępnych także dla mniej zamożnych klientów. W 2009 roku swoje wejście do Polski zapowiedziały Primark i TK Maxx, a intensywny rozwój na naszym rynku planuje Halfords, obecny od roku we Wrocławiu. Już od kilku miesięcy widać zainteresowanie sieci handlowych rozwojem mniejszych formatów i obecnością w mniejszych ośrodkach miejskich. – Dziś w tym sektorze widać tendencję powrotu do centrów miast. Co więcej, jej pozytywne strony dostrzegają nie tylko klienci, ale i urbaniści miejscy. Zauważyli oni, że sklepy generują ruch w centrum miast, stymulują powstawanie restauracji, pubów, miejsc, gdzie ludzie przychodzą, spędzają czas i wydają pieniądze. Dotychczas pożądanymi najemcami były banki. Jednak wieczorem, po ich zamknięciu, centrum pustoszało. Na szczęście zauważam odwrót od tej tendencji – mówi Tomasz P. Chenczke, prezes zarządu firmy Centrum Development & Investments, której portfel nieruchomości składa się głównie z obiektów handlowych i biurowych właśnie w centrach największych polskich miast. Deweloper ma zakrojone na szeroką skalę plany modernizacji obiektów – wkrótce będzie świętował zakończenie prac przy rewitalizacji i rozbudowie historycznego domu handlowego we Wrocławiu. Nowa Renoma pomieści biura i handel.

Czynsze za powierzchnie w centrach handlowych utrzymywały się w zeszłym roku na stabilnym poziomie. Wzrost był jednak zauważalny przy większości ulic handlowych polskich miast. Na 2009 rok eksperci agencji DTZ przewidują stabilny poziom stawek, zarówno w centrach handlowych, jak i przy głównych ulicach.

Jak uważa Padraic Coll, prezes zarządu Irlandzkiej Grupy Deweloperskiej, każdy operator handlowy, który poważnie myśli o rozwoju swojej sieci, za jeden z najważniejszych punktów na mapie musi uznać Polskę. Według badań Jones Lang LaSalle,  Polska zajmuje trzecie miejsce wśród krajów europejskich pod względem przyciągania międzynarodowych sieci handlowych, zgarniając w latach 2007-2008 około 8,9 proc. ich inwestycji. – Jestem przekonany, że teraz Polska jest jednym z najlepszych miejsc do inwestowania. Wszystkie raporty i większość ekspertów przekonują, że ten kraj będzie znacznie mniej dotknięty kryzysem niż reszta państw europejskich. Są dwa powody, dla których takie firmy jak Irlandzka Grupa Deweloperska nie będą wracać z kapitałem do swoich rodzimych krajów. Po pierwsze, w Wielkiej Brytanii czy Irlandii nie ma dla nich pracy, a po drugie, te firmy zostały stworzone w Polsce, by prowadzić projekty w dłuższym czasie i na wszystkich etapach, włącznie z pozyskiwaniem finansowania – przekonuje Padraic Coll.

Puste mieszkania

Według polskiego Głównego Urzędu Statystycznego, w całym 2008 roku oddano do użytku prawie 166 tys. domów i mieszkań, co stanowi 24-procentowy wzrost w porównaniu do całego 2007 roku. Wzrost ten jest wynikiem rozpędu, który trwał do zeszłego lata. Liczba mieszkań oddanych do użytku w styczniu 2009 roku wyniosła 19,5 tys., czyli spadła o 37 proc. w stosunku do poprzedniego miesiąca, ale wzrosła o 33,5 proc. w stosunku rocznym. Dziś zarówno ceny spadają, jak i zmniejsza się ilość klientów zainteresowanych zakupem. Sytuacja ta ma wykruszyć z rynku „jednorazowych” deweloperów, którzy powstawali jak grzyby po deszczu. Jednak zahamowanie akcji kredytowej banków odebrało klientów także dużym deweloperom mieszkaniowym i zmusiło ich do walki o kupujących, do obniżania cen, przyznawania bonusów, współpracy z bankami czy nawet kredytowania części kosztów swoim klientowm (!). Według firmy 
REAS (Real Estate Advisory Services), na klientów w pięciu największych aglomeracjach kraju czeka 3,1 tys. niesprzedanych lokali. – Największy kryzys w gospodarce jest, niestety, jeszcze przed nami. I nie ma się co spodziewać, że minie szybko. Sytuacja w Stanach Zjednoczonych zwykle odbija się na Europie i to właśnie nasz kontynent boryka się z problemami dłużej. Deweloperzy mieszkaniowi czekają na wsparcie przez państwo akcji kredytowej, żeby pobudzić cały rynek. Niestety, możemy się nie doczekać – mówi rozgoryczony Maciej Gnoiński, doradca zarządu jednego z największych deweloperów mieszkaniowych w Polsce, J.W. Construction Holding.

Niechęć do kredytowania jednocześnie deweloperów i klientów spowodował, że nowe inwestycje mieszkaniowe, jeśli tylko jest to możliwe, są przesuwane o co najmniej rok. Dlatego o ponad 7 proc. spadła w zeszłym roku ilość wydawanych pozwoleń na budowę mieszkań. A inwestorzy rozpoczęli prace tylko przy niespełna 175 tys. mieszkań i domów jednorodzinnych, co oznacza, że jest to o 5,6 proc. mniej niż rok wcześniej. W przypadku inwestycji indywidualnych, które wciąż stanowią ponad połowę polskiego rynku, liczba rozpoczynanych budów była większa niż przed rokiem (o 5,1 proc.). Natomiast deweloperzy rozpoczęli o prawie 15 proc. mniej inwestycji.

Jakiego typu mieszkania wyjdą obronną ręką z zapaści na rynku? Eksperci (mądrzy po fakcie) krytykują deweloperów za budowę wież mieszkalnych, w których wygórowana cena mieszkań jest pochodną m.in. wysokich wydatków na grunt. Ponieważ dla Polaków nadal najważniejszym kryterium przy zakupie mieszkania jest cena, segment mieszkań ekonomicznych w dobrych lokalizacjach również powinien się bronić. Deweloperzy wierzą w niepowtarzalne projekty z najwyższej półki. Jedną z najbardziej prestiżowych warszawskich inwestycji jest rewitalizacja ponad 300-letniego Pałacu Młodziejowskiego w sercu stolicy. – Chcemy, by budynek nie utracił klimatu pałacowego, dlatego też na pierwszym piętrze zaaranżujemy salę balową – mówi Radosław Sieroń, prezes zarządu firmy Mermaid Properties. W planach dewelopera jest stworzenie w pałacu 20 apartamentów o powierzchni od 70 do 450 mkw., wraz z piwnicami użytkowymi, stanowiącymi części apartamentów na parterze, a także z basenem oraz winiarnią.

Inwestycyjny znak zapytania

Jaki jest stan rynku inwestycyjnego przełomu 2008 i 2009 roku? Szkoda czasu na szukanie odpowiedzi. Transakcje się nie zamykają, nie można określić, jakie są dziś stopy kapitalizacji. Trzeba więc czekać na pierwsze sprzedaże, które ten wskaźnik wyznaczą. Na razie jednak do nich nie dochodzi, bo oczekiwania sprzedających i kupujących są jeszcze bardzo rozbieżne. Dlatego negocjacje toczą się możliwie jak najdłużej i żaden inwestor nie chce wychodzić przed szereg.

W całym zeszłym roku, choć jego początek nie był wcale zły, aktywność inwestycyjna spadła. Według agencji CB Richard Ellis, na rynku zawarto 51 transakcji, których całkowita wartość wyniosła około 1,9 mld euro, w porównaniu z 3 mld euro w roku 2007. Średnio więc, każda z tych transakcji spowodowała przepływ 37 mln euro z konta kupującego na konto sprzedawcy. Około 96 proc. zainwestowanych w minionym roku środków pochodziło z zagranicy. Większość transakcji dotyczyła biurowców (1,16 mld euro) i obiektów handlowych (461 mln euro). Zawarto też siedem transakcji dotyczących obiektów magazynowych, na łączną kwotę 144 mln euro oraz trzy – dotyczące inwestycji hotelowych o wartości 100 mln euro. CB Richard Ellis zaobserwował, że w 2008 roku stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów wzrosły i wyniosły: w sektorze biurowym 6,25 proc., w handlowym – 6,75 proc., a w magazynowym – 7,75 proc.

Jeśli już dochodzi do transakcji, to jak dotąd decyzje te nie są podyktowane trudną sytuacją dewelopera czy inwestora, a raczej polityką spółek-matek. Poza działkami pod mieszkania, wszystkie inne nieruchomości generują zadowalające przychody i pozwalają na obsługę bieżących zobowiązań.

Jesteśmy w sytuacji, kiedy stary system finansowy runął, a rodzący się nowy będzie zupełnie inny, choć dokładnie jeszcze nie wiadomo, jaki. Jedno jest pewne: będzie on – przynajmniej na początku – bardziej restrykcyjny, a nawet nadwrażliwy. – Rok 2009 jest w pewnym sensie stracony dla branży nieruchomości. Na razie rynek sprzedaży nie drgnął, wszystkie kalkulacje rozbijają się o wycenę projektów, której nie można dokonać, bo nie można się odnieść do żadnej zawartej transakcji. Będą realizowane tylko nieliczne, bardzo silne projekty. Pod koniec roku zacznie wracać możliwość finansowania bankowego, ale już nie w takiej skali i ze znacznie bardziej surowymi regułami – podsumowuje szef CDI. ν