Czas pokory

Czy można wywróżyć z zasobności mikołajowego worka z prezentami przyszłość rynku powierzchni handlowych w regionie Europy Środkowej i Wschodniej? Przed branżą trudniejszy rok, ale konkretne prognozy są właśnie jak próby wróżenia...

Ewa Andrzejewska

Najistotniejsze dla branży handlowej okażą się pierwsze trzy miesiące 2009 roku. Teraz ważą się losy kondycji sektora powierzchni handlowych. Po podliczeniu sprzedaży okołoświątecznej okaże się, czy widać spowolnienie – uważa Renata Kusznierska, dyrektor na Europę Centralną w agencji DTZ. Jednak spoglądając wstecz, ocenia miniony rok jako dobry pod względem ukończonych obiektów, choć oddanie niektórych zostało odłożone na rok 2009. Najczęściej korki od szampana strzelały na wielkich fetach w Polsce, gdzie oddano ponad 800 tys. mkw. nowej powierzchni. Jest to wartość zbliżona do tej z 2007 roku, chociaż wtedy analitycy oceniali, że w 2008 roku przybędzie aż 1,3 mln mkw. nowoczesnej powierzchni. Czy ten rok nie rozczaruje i czy padnie rekord? Według szacunków agencji DTZ w 2009 roku w Polsce deweloperzy ukończą budowę 1,1 mln mkw. powierzchni handlowych (jeszcze niedawno oceniano tę wartość na 1,5 mln mkw.). Rumunia, która w zeszłorocznym rankingu zajęła drugą pozycję z 380 tys. mkw. nowej powierzchni, w tym roku także powinna poprawić wynik. Według planów, na rynku przybędzie 530 tys. mkw. powierzchni. Najmłodszy członek UE da się jednak wyprzedzić Czechom, którzy zamierzają otworzyć centra o powierzchni 540 tys. mkw. Rok 2008 zakończyli wynikiem na poziomie 310 tys. mkw.

Małe nadal atrakcyjne

Aktywni w Polsce deweloperzy nadal koncentrują się na miastach średniej wielkości oraz małych – 72 proc. obiektów planowanych na 2009 rok będzie mieścić się poza granicami ośmiu największych metropolii. Ale i w wielkiej ósemce powstaną nowe projekty, takie jak krakowska inwestycja firmy TriGranit Bonarka City Center (101 tys. mkw. powierzchni), Port Łódź szwedzkiej Inter IKEA (77 tys. mkw. powierzchni) oraz poznańska Galeria Malta Neinvera (52 tys. mkw. powierzchni).

– Moim zdaniem, najbliższe lata to dla już istniejących centrów handlowych czas znaczących zmian. Czeka nas przebudowa i wyzwania związane z wykreowaniem nowego wizerunku dla wielu obiektów, zwłaszcza tych liczących około 10 lat. DTZ ma obecnie w swoim portfelu osiem projektów, które czeka rekomercjalizacja i nawet dwukrotna rozbudowa. Takie przedsięwzięcia stanowią dużą szansę zaistnienia dla nowych najemców w obiektach, które zdążyły już zapracować na grono lojalnych klientów. W niełatwych dla gospodarki czasach szczególnie istotne staje się właściwe dopasowanie centrum handlowego do okolicy i klientów. W ciężkich czasach ważna jest dbałość o wizerunek i o budowanie marki obiektu, więc inwestorzy i zarządcy obiektów handlowych zmuszeni będą do wydawania większych niż dotychczas kwot na marketing i działania PR – podkreśla Renata Kusznierska, dyrektor na Europę Centralną w agencji DTZ. Jednym z centrów, któremu doradzają agenci DTZ przy rozbudowie to lubelska Galeria Olimp. Poważnej inwestycji polegającej na przekształceniu starszego obiektu w centrum z „pierwszej ligi” podjęło się kieleckie Echo Investment w swoim rodzimym mieście. Galeria Echo rozrośnie się o około 26 tys. mkw., do 66 tys. mkw. Projekt rozbudowy zakłada powstanie 4 kondygnacji handlowych i wielopoziomowego parkingu na 1500 aut. W rozbudowanej galerii, która zostanie otwarta w 2010 roku, będzie można robić zakupy w blisko 300 sklepach. Centra M1, które firma Apollo-Rida Poland przejęła kilka lat temu od niemieckiej firmy Metro, także są powiększane, zgodnie z zapowiedziami. W minionym roku inwestor fetował otwarcie nowych części centrów m.in. w Kielcach, Radomiu i Czeladzi. Szefowie firmy Mayland Real Estate – którzy w minionym roku mieli wiele okazji do radości – świętując otwarcie aż trzech centrów handlowych, od razu ogłosili zamiar powiększenia Pogorii, która stanęła na terenach byłej huty. Urosnąć ma także słupskie centrum Jantar – o 27 tys. mkw., a opolska Karolinka zaoferuje klientom w przyszłości centrum wyposażenia wnętrz.

Agenci DTZ przewidują wzrost popytu na powierzchnie handlowe ze strony międzynarodowych i krajowych sieci, także tych dopiero wkraczających na rynek. Niezrażeni pogłoskami o nadchodzącym kryzysie, najemcy na ogół deklarują chęć rozwoju, choć pewne jest, że będą podchodzić bardziej selektywnie do nowo powstających lub rekomercjalizowanych projektów. Ekspansję na polskim rynku zapowiada brytyjska sieć z akcesoriami samochodowymi i rowerowymi – Halfords, odzieżowe sieci TK Maxx i Primark oraz odzieżowo-sportowy Heatons.

Gdy rynek centrów handlowych w śródmieściach zostanie już nasycony, sieci handlowe będą próbowały znaleźć inną niszę. I wówczas, jak się wydaje, wysokiej jakości lokalizacje przy głównych ulicach miast spełnią ich oczekiwania. Deweloperzy zauważyli już potencjał tych ulic i rozpoczęli przebudowę istniejących domów towarowych niskiej jakości i kamienic na nowoczesne powierzchnie handlowe. Przykładami tego trendu są inwestycje Centrum Investment & Developments np. Cedet w Warszawie lub DePtak polsko-austriackiego inwestora GN Group w Poznaniu. – W Polsce jest jeszcze miejsce na koncepty całkiem u nas nieznane, np. department store. To format, w którym jeden najemca zajmuje całą kamienicę, czyli od 3,5 tys. mkw. do 10 tys. mkw. Część z wchodzących obecnie do Polski firm ma pomysł na utworzenie wielopoziomowego sklepu. Należy do nich Primark, ale również obecny nad Wisłą Peek&Cloppenburg czy polski Royal Collection – podsumowuje Ewa Derlatka-Chilewicz, starszy analityk rynku w agencji DTZ. Renata Kusznierska dodaje, że w centrach, często w staromiejskim, historycznym otoczeniu, rodzą się przedsięwzięcia oryginalne i architektonicznie wysublimowane. Do takich należeć będzie planowana do zrealizowania na 2011 rok zabudowa dużego kwartału ulic w samym sercu Lublina. Projekt o nazwie Alchemia, o funkcjach głównie handlowych, to plan rewitalizacji części staromiejskiej wraz z przyległymi kamienicami.

Pora selekcji naturalnej

Jak podkreślają eksperci DTZ, dotychczas wysokość czynszów w Polsce plasowała się na tzw. zdrowym poziomie – miejsca w centrach handlowych nie były przepłacane przez najemców. Szacuje się, że czynsz najemcy nie powinien przekraczać 15 proc. dochodów właściciela, podczas gdy w Polsce często wynosi on jedynie 5-8 proc., a zdarza się, że zaledwie 1,5 proc. Najemcy mieli szansę zarobić również dzięki płaceniu czynszów w euro, gdyż wartość tej waluty w stosunku do złotego systematycznie spadała. W dobie kryzysu powinno zatem nastąpić zrównoważenie tych dysproporcji. – Prężne, dobrze zakorzenione marki z utrwalonym wizerunkiem przetrwają i umocnią swoją pozycję, a