Wielki powrót nad rzekę
Nowe projekty na terenie Holešovic są liczone w setkach tysięcy metrów kwadratowych i miliardach euro. Ta praska dzielnica zdaniem urbanistów może stać się praską Greenwich Village
Magda Konstantynowicz
W rezultacie ery nowych inwestycji, która rozpoczęła się w 1989 roku, w panoramie Pragi dokonały się poważne zmiany. – Centralnie położone biurowce, centra handlowe czy hotele wpisały się w krajobraz miasta za cenę wyludnienia tych lokalizacji – alarmowali lokalni urbaniści. Na szczęście prażanie powracają do śródmieścia kuszeni przez deweloperów nowymi projektami mieszkaniowymi realizowanymi na postindustrialnych terenach nad Wełtawą.
Przemysł już tu nie mieszka
Dobrym przykładem ewolucji dzielnicy jest Praga 7 – Holešovice. Ten dystrykt leżący nad rzeką, w sąsiedztwie centralnie położonej Pragi 1, już w przeszłości przeżywał boom, ale… na nieruchomości przemysłowe. W ostatnim dziesięcioleciu potencjał lokalizacji dostrzegli deweloperzy: najpierw przybyły firmy budujące biura, następnie przyszedł czas na mieszkania i kompleksy wielofunkcyjne. – Główną zaletą Holešovic jest centralna lokalizacja, a do tego nad Wełtawą. Praga 7 ma bardziej „ludzki wymiar” niż Praga 1 czy Praga 4. Jest tu ciszej, a obok projektów komercyjnych realizowane są osiedla mieszkaniowe. Działają restauracje, dojeżdża metro – podkreśla Katerina Holicka, menedżer ds. marketingu i reklamy w projektu biurowego Classic 7 z ramienia firmy AFI Europe. Deweloper ten ukończy w tym miesiącu pierwszą fazę restauracji dwóch starych pofabrycznych budynków i budowę nowego łączącego oba zabytki, w ramach realizacji parku biurowego Classic 7 właśnie w Holešovicach. Łączna powierzchnia biurowa tego etapu projektu to ok. 18 tys. mkw. – Z drugą fazą ruszymy najprawdopodobniej w I półroczu, niemniej ostateczna decyzja będzie zależała od sytuacji na rynku najmu – zapowiada Katerina Holicka. Drugi etap budowy tego parku biznesowego obejmuje realizację dwóch budynków: o powierzchni ok. 10,9 tys. mkw. i 5,9 tys. mkw.
Powrót do portu
Znaczącym projektem komercyjnym w tej dzielnicy jest pierwszy biurowiec kompleksu Lighthouse Towers wybudowany przez Lighthouse Group. Budynek ma 27 tys. mkw. powierzchni. W zeszłym roku nieruchomość ta zmieniła właściciela – za 76,5 mln euro sprzedano go funduszowi zarządzanemu przez Deka Immobilien.
Lighthouse Group należy również do grona inwestorów odpowiedzialnych za jedną z największych inwestycji mieszkaniowych w Holešovicach – Prague Marina. Kompleks budowany przez spółkę Lighthouse Vltava Waterfront Towers (oprócz LG są to Globe Trade Centre, Deutsche Bank oraz Five Mounts Properties), posiada również komponent biurowy i – tak jak Lighthouse Tower – jest elementem szerszego planu przeobrażenia starego portu na Wełtawie.
Prague Marina powstaje na działce o powierzchni 16,5 ha. Masterplan dla tego terenu przygotowany przez architektów z firmy Chapman Taylor przewiduje realizację wielofunkcyjnego kompleksu o łącznej powierzchni 230 tys. mkw. brutto (biura, mieszkania, powierzchnie handlowe, otwarte przestrzenie publiczne, rozrywka i wypoczynek) kosztem 500 mln euro. – To nasz drugi projekt, ale pierwszy mieszkaniowy. Będą tam lokale o różnej wielkości: począwszy od małych studiów do wielkich penthousów z ogrodami na dachach – informuje Adam Petr z Lighthouse Group.
W pierwszej fazie Mariny (1A), której zakończenie zaplanowano na przełom września i października tego roku, będzie 340 mieszkań w 3 budynkach. Kolejny etap (1B), rozpoczęty w lipcu, to 18 tys. mkw. powierzchni biurowej w trzech budynkach. Zgodnie z informacjami na stronie projektu te nieruchomości mają być gotowe na przełomie 2009 i 2010 roku. W przyszłym roku powinna się również rozpocząć budowa następnych 300 mieszkań w 5 budynkach (2A). Za nimi w kolejce czeka jeszcze jeden biurowiec (2B) oraz wille położone na półwyspie (3A – etap zaplanowany na 2011 rok). – Dla dewelopera najważniejsze było to, aby jak najwięcej mieszkań miało widok na wodę – mówi Jan Pokorny, jeden z architektów zaangażowanych w projekt Prague Mariny z ramienia Chapman Taylor. – Nie mniej ważne było odnowienie związku rzeki z miastem – dodaje Jan Pokorny.
Zielony semafor dla Bubnego
Na terenie Holešovic położony jest dworzec kolejowy cargo, tzw. Bubny. W 2006 roku te olbrzymie tereny kolejowe (ok. 27 ha) kupiła firma Orco Property Group, płacąc ponad 1 mld koron (ok. 41,6 mln euro przy kursie 1 euro = 24 korony). I to nie wszystko: deweloper negocjuje z kolejarzami umowę na kolejne 7 hektarów.
Realizację ambitnego projektu z parkiem, mieszkaniami (25 proc. powierzchni), biurami (55 proc.), handlem (15 proc.), dwoma hotelami, basenem, lodowiskiem, domem kultury, przedszkolem, a nawet szpitalem i uniwersytetami (prywatnym i publicznym), jeszcze do sierpnia hamował brak odpowiedniego planu zagospodarowania. – Władze miasta i dzielnicy dały nam ustnie „zielone światło”, co – mamy nadzieję – oznacza zgodę na złożenie wniosku o zmianę w planie pod koniec września. Spodziewamy się, że wprowadzenie tych zmian zajmie ok. 14-18 miesięcy – mówi Nick Waring, który w Orco Property Group odpowiada za realizację projektu Bubny. Pierwsze prace budowlane (biurowiec Brasilska Plaza, ok. 23 tys. mkw.) deweloper ma nadzieję rozpocząć pod koniec 2009 roku. Kolejny projekt ma ruszyć w latach 2011-2012. Orco szacuje, że koszt realizacji tej gigantycznej inwestycji wyniesie ponad 2 mld euro. – Tereny Bubnego będą zabudowywane przez 10-15 lat – to koncepcja miasta w mieście. Projekt ten można porównać do Canary Warf w Londynie. Chcemy stworzyć organizm miejski funkcjonujący 7 dni w tygodniu z ofertą edukacyjną, wypoczynkową i medyczną oraz ze skomponowaną na zasadach zrównoważonego rozwoju mieszanką obiektów komercyjnych i mieszkaniowych – zapowiada Nick Waring.
Warto dodać, że na wspomnianej miejskiej liście „do szybkiej realizacji” znalazły się w sumie 43 obiekty w Pradze, w tym przebudowa innego dworca – Masarykovo. Ta najstarsza w mieście stacja kolejowa stanie się centrum handlowym za sprawą firmy ING Real Estate Development. Ten sam deweloper jest także obecny w Holešowicach, gdzie zabudowuje tereny browaru Burgess. Inwestycja zaprojektowana przez CMC Architects łączy funkcje: biurową (13,8 tys. mkw.), handlową (2,7 tys. mkw.) oraz mieszkaniową (17 tys. mkw.). Projekt ING RE pod nazwą A7 Arena Holešovice Brewery został podzielony na dwie fazy. Pierwsza to renowacja starych zabudowań browaru (w których powstało 26 loftów mieszkaniowych). Druga zaś to budowa trzech nowych obiektów: Tower, Plaza oraz Rezidence.
Jeszcze w zeszłym roku właścicielem części handlowej i biurowej kompleksu został amerykański inwestor, Pramerica. Za ponad 15,5 tys. mkw. powierzchni wynajmu brutto zapłacił 37 mln euro przy stopie kapitalizacji 6,6 proc.
Zamieszkać na rzece
Vis-à-vis Holešovic, na Wełtawie, położona jest wyspa Rohansky ostrov, którą zabuduje Sekyra Group Real Estate’s Konsorcium Rohan. Firma Sekyra już ogłosiła, że jej projekt realizowany na działce o powierzchni 20 hektarów stanie się „zielonym centrum Pragi”. Koszt jego budowy jest szacowany na 625 mln euro. – Koncepcja urbanistyczna dla wyspy została przygotowana przez architektów z duńskiego biura Gehl i irlandzkiego HKR. Nie wiadomo jeszcze na jakich dokładnie zasadach będzie realizowana, gdyż jesteśmy na etapie przygotowywania umowy z władzami Pragi, w której wiele z tych szczegółów zostanie określonych – mówi Ludek Sekyra, prezes zarządu. Realizacja projektu została rozłożona na 10 lat, podczas których mają powstać mieszkania, sklepy, punkty usługowe, biura oraz obiekty rekreacyjne i miejski park.
Oprócz wymienionych deweloperów do listy firm zainteresowanych Pragą 7 można dodać kolejne, w tym SEN Development, Daramis, Landmark czy J&T. Każda z nich doceniła lokalizację w pobliżu centrum, nad Wełtawą. Podobnie jest w przypadku Pragi 8 położonej na drugim brzegu rzeki. Karlin, niegdyś przemysłowy – dziś cieszy się zainteresowaniem nieruchomościowych graczy. Praga cieszy się z Wełtawy, a inwestorzy czerpią zyski z jej obecności, przywracając dawną jedność miasta i rzeki. ν
