Media niezgody

Czy uda się pogodzić sprzeczne zwykle interesy właścicieli nieruchomości oraz przedsiębiorców, którzy zajmują się przesyłem mediów? Nowelizacja kodeksu cywilnego zaledwie klaruje część zawiłych kwestii

Wieloletnie spory sądowe pomiędzy przedsiębiorcami prowadzącymi działalność gospodarczą w zakresie przesyłu mediów oraz nieuregulowana kwestia własności urządzeń przesyłowych skłoniły ustawodawcę do wprowadzenia nowego rodzaju ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest służebność przesyłu oraz zmiany art. 49 k.c., dotyczącego własności urządzeń przesyłowych.

Lista żądań dla przedsiębiorcy

Zasadniczym celem nowelizacji k.c. która weszła w życie 3. sierpnia jest próba pogodzenia sprzecznych zwykle interesów przedsiębiorców oraz właścicieli nieruchomości, na których zlokalizowane są urządzenia służące do przesyłu szeroko pojętych mediów, obejmujących m.in. urządzenia kanalizacyjne, przewody elektryczne, rurociągi, linie telefoniczne lub nawet przekaźniki telefonii komórkowej. Zgodnie z nowelizacją, przedsiębiorca uzyskał prawo do żądania od właściciela nieruchomości ustanowienia na jego rzecz służebności przesyłowej na każdej nieruchomości, na której przedsiębiorca zamierza wybudować urządzenia przesyłowe, lub na której takie urządzenia już się znajdują i stanowią własność przedsiębiorcy.

Powyższe uprawnienie przedsiębiorcy obejmuje żądanie ustanowienia na jego rzecz służebności przesyłu również w odniesieniu do instalacji już istniejących, co ma umożliwić prawne rozwiązanie jakże często rozstrzyganych na sali sądowej sporów dotyczących instalacji zbudowanych w latach 70., 80. i 90. – a zatem jeszcze przed akcesją Polski do Unii Europejskiej.

Celem zrównania uprawnień stron, w przypadku, gdy przedsiębiorca uchyla się od zawarcia umowy regulującej sposób korzystania z urządzeń znajdujących się na danej nieruchomości, również właściciel nieruchomości ma prawo żądania od przedsiębiorcy zawarcia stosownej umowy. Zgodnie z nowelizacją, w zamian za ustanowienie służebności właściciel nieruchomości ma prawo żądania odpowiedniego wynagrodzenia. Ustawodawca nie zdecydował się jednak na jakiekolwiek określenie sposobu jego ustalania, pozostawiając to w gestii stron 
oraz, w konsekwencji, sądów powszechnych, w przypadku braku porozumienia między zainteresowanymi podmiotami. W przypadku przejęcia przedsiębiorstwa, służebność przesyłu przechodzi na jego nabywcę z mocy prawa.

Charakter urządzeń

Nowelizacja określiła charakter prawny urządzeń przesyłowych, które zgodnie z art. 49 par. 1 k.c., nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Sąd Najwyższy przyjął słuszne stanowisko, że powyższy przepis nie stanowi samoistnej podstawy prawnej do przejścia urządzeń przesyłowych na własność przedsiębiorcy w rezultacie połączenia urządzeń z siecią przesyłową należącą do przedsiębiorcy. Co oznacza w praktyce, że to strony, czyli przedsiębiorca oraz podmiot, który poniósł koszty budowy danych urządzeń, mają prawo decydować o tytule prawnym i warunkach korzystania z danych urządzeń przez przedsiębiorstwo.

Zgodnie z nowelizacją, podmiot, który poniósł koszty budowy urządzeń przesyłowych i jest ich właścicielem (np. deweloper) może żądać, aby przedsiębiorca, do którego sieci dane urządzenia zostały przyłączone, odkupił je za odpowiednim wynagrodzeniem. Podobne uprawnienie żądania przeniesienia własności urządzeń przesyłowych zostało przyznane przedsiębiorcy w sytuacji, gdy po podłączeniu urządzeń do sieci przesyłowej osoba, która poniosła koszty ich budowy, odmawia przeniesienia ich własności na przedsiębiorcę.

Powyższe zmiany nie ograniczają oczywiście uprawnienia stron do uregulowania kwestii korzystania z nieruchomości i urządzeń przesyłowych w sposób przez nie dowolnie ustalony, zgodnie z zasadą swobody umów wyrażoną w art. 353¹ k.c.

Brak precyzji

Czy nowa instytucja ma szansę spełnić postawione przed nią oczekiwania? Choć wprowadzenie w życie powyższych zmian w znaczny sposób porządkuje dotychczasowe niełatwe relacje między przedsiębiorcami a właścicielami nieruchomości i z pewnością pozwoli na pewne odciążenie sądów powszechnych w tym zakresie, to nadal pewne istotne kwestie pozostają nierozstrzygnięte. Przykładem może być niesprecyzowane bliżej pojęcie „odpowiedniego wynagrodzenia”, które ze względu na możliwość szerokiej interpretacji, może być częstym przedmiotem sporu pomiędzy stronami. W odniesieniu do żądań właścicieli nieruchomości wynagrodzenia z tytułu korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorcę bez podstawy prawnej w latach ubiegłych, zastosowanie nadal będą miały odrębne przepisy kodeksu cywilnego.

Jednakże, nowelizacja nie przewiduje odrębnego, szybszego trybu ustanawiania służebności przesyłu (sprawy z tego zakresu podlegają rozpoznaniu w trybie nieprocesowym), a zatem może się zdarzyć, że właściciele nieruchomości, na których znajdują się już używane urządzenia przesyłowe, będą uzależniali zawarcie umowy o ustanowienie służebności przesyłu od otrzymania od zainteresowanego przedsiębiorcy wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości w latach ubiegłych.

Interesującą kwestią jest fakt, że przedsiębiorca uzyskał prawo żądania ustanowienia służebności przesyłu tak, aby możliwe było korzystanie z danych urządzeń przesyłowych zgodnie z ich przeznaczeniem. Jest to pojęcie tak szerokie, że nie można wykluczyć, że przedsiębiorcy nie będą ograniczali swoich żądań dotyczących prawa do korzystania z gruntu tylko w odniesieniu do tych części gruntu, na których dane urządzenia się znajdują, ale również do tych, które w ich ocenie, są niezbędne dla korzystania z urządzeń zgodnie z ich przeznaczeniem (np. dla celów konserwacyjnych).  Za niedopatrzenie ustawodawcy należy uznać pominięcie w kręgu podmiotów wskazanych w przepisach dotyczących uprawnienia do żądania zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu użytkowników wieczystych, i przyznanie powyższych uprawnień tylko właścicielowi nieruchomości oraz przedsiębiorcy.

Niezamierzony efekt uboczny?

W świetle utrzymującej się ogólnoświatowej tendencji wzrostu kosztów energii, należy przyjrzeć się możliwemu efektowi ubocznemu wprowadzonej regulacji, który najprawdopodobniej nie był brany pod uwagę w procesie legislacyjnym, a który wiąże się z fundamentalną kwestią w działalności każdego przedsiębiorstwa energetycznego, czyli z określaniem stosowanej przez przedsiębiorcę taryfy. Zgodnie z art. 45 prawa energetycznego, przedsiębiorstwa energetyczne zobowiązane są ustalać swoje taryfy dla paliw gazowych lub energii stosownie do zakresu wykonywanej działalności gospodarczej w sposób zapewniający pokrycie kosztów uzasadnionych działalności gospodarczej, obejmującej koszty przesyłania paliw i energii, wraz z uzasadnionym zwrotem z kapitału zaangażowanego w tę działalność. Nie ulega wątpliwości, że koszty, które będą ponoszone przez przedsiębiorstwa w związku z wprowadzoną nowelizacją – czyli wynagrodzenia za ustanowienie służebności, obowiązek wykupu urządzeń przesyłowych – będą faktycznie ponoszone przez odbiorcę końcowego. Faktyczny udział przedmiotowych kosztów w przypadku ewentualnych zmian taryf będzie mógł być oszacowany dopiero po pewnym czasie funkcjonowania przedmiotowej instytucji. ν Konrad Brzozowski, radca prawny, kancelaria Lovells