Giganty z ludzką twarzą

Po co budować kameralne osiedle, skoro można od razu stworzyć całą dzielnicę? Inwestorzy Europy Środkowo-Wschodniej roztaczają śmiałe plany budowy minimiast w pobliżu wielkich metropolii. Ile z nich będzie prawdziwymi miasteczkami, a ile sypialnianym zapleczem aglomeracji?

Mladen Petrov

na początku były wielkie pola w pobliżu niezwykłego adresu – pałacu w Wilanowie. Dawna siedziba polskiego króla Jana Sobieskiego jest tłumnie odwiedzana przez turystów. Jednak inwestorów i potencjalnych kupców nieruchomości przyciągnęły pobliskie łąki, które są dziś jednym z największych placów budowy w Polsce. Blisko 170 hektarów, 14 inwestorów i w planach mieszkania dla 25 tys. osób, tereny zielone, centrum handlowe i biurowe, szkoła... Jednym słowem, a właściwie w dwóch słowach: Miasteczko Wilanów. Projekt, którego korzenie sięgają roku 2000, pierwszy na tak dużą skalę 
w Polsce, ale wcale nie pierwszy w Europie. Wcześniej model „miasteczkowy” wykorzystano z sukcesem m.in. pod Paryżem, w Londynie i Hamburgu. Teraz przyszedł czas na Rygę, Pragę i Bratysławę. Czy chodzi tylko o gigantomanię i niezaspokojone ambicje? – Projekty na tak szeroką skalę to jeden z trendów współczesnych procesów inwestycyjnych, szczególnie na Zachodzie – tłumaczy Piotr Lorens, członek zarządu Towarzystwa Urbanistów Polskich. 

Teoria miasteczkowa

Urbaniści podkreślają, że minimiasta mają być odpowiedzią na proces suburbanizacji, który prowadzi do „rozlewania się” miast. Jest to bolączka naszych czasów. – Przez ostatnie 60 lat gospodarze miast stracili panowanie nad ich rozwojem, 
a wykorzystywane przez urbanistów mechanizmy radzenia sobie z ich rozrastaniem się przestały działać. Miasta wymknęły się nam spod kontroli. Projekty „miasteczkowe” to nowe podejście do ich planowania, które pozwala stworzyć coś dochodowego i jednocześnie przyjaznego środowisku, uwzględniającego zasady zrównoważonego rozwoju – wyjaśnia Guy Perry, prezes pracowni architektonicznej IN-VI, która opracowała plan i strategię rozwoju dla warszawskiego Miasteczka Wilanów firmy Prokom Investments oraz bratysławskiego Centrop Valley 
spółki Opera.

Większe znaczy lepsze?

Eksperci podkreślają, że zakup terenu o powierzchni kilkuset hektarów to nie lada wyzwanie, ale w ostatecznym rozrachunku zainwestowanie 
w większy projekt może się okazać łatwiejsze niż zakup kilku mniejszych przedsięwzięć. Wie 
o tym Martin Hudec, prezes słowackiej spółki Opera, która pracuje obecnie nad, największym prawdopodobnie projektem miasteczowym w Europie Środkowo-Wschodniej, Centrop Valley w Bratysławie. W wyniku kilkuset transakcji z drobnymi właścicielami działek, położonych w dolinie Centrop, firma zgromadziła nieruchomości o powierzchni 850 ha. Koszt zakupu? – To tajemnica – ucina Martin Hudec. Przejęte tereny, które znajdują się przy drogach na Wiedeń, Budapeszt, Pragę 
i Kraków, oddalone są od granicy z Austrią o 10 km, a od Wiednia o kolejne 55 km. – Bratysława to nietypowe miasto – stąd wszędzie jest blisko, co niewątpliwie stanowi jedną z największych zalet naszego projektu. Nasze miasteczko powstaje w pobliżu granicy z Austrią. Przez wiele lat socjalizmu ten obszar był kompletnie zaniedbany. Dziś sąsiedztwo Austrii ma ogromne znaczenie dla powodzenia przedsięwzięcia – tłumaczy Martin Hudec.

Pod względem wielkości projekt spółki Opera należy do europejskich liderów. Hafen City 
w Hamburgu, często podawane jako przykład dobrze zaplanowanego miasteczka, ma „tylko” 155 ha powierzchni. Czy tyle wystarczy, by można było mówić o miasteczku, a nie, na przykład, kolejnej sypialni? – Kryteriami uznawania inwestycji za miasteczko są m.in.: wielkość terenu, czyli minimum 20-30 hektarów oraz liczba ludności, która powinna wynosić od 5 do 30 tysięcy – wyjaśnia architekt Piotr Lorens.

Liczby, liczby

Zgodnie z planem projektu, opracowanym przez  IN-VI, Centrop Valley ma stać się tętniącym życiem ośrodkiem Europy Środkowo-Wschodniej. Inwestycja przewiduje tu powstanie uniwersyteckiego kampusu z rozbudowaną infrastrukturą naukową, nowoczesnego szpitala oraz bazy sportowej 
z polem golfowym. To zaledwie początek. Ponadto w miasteczku znajdzie się ponad 500 tys. mkw. powierzchni handlowej, hotele, biura. Parki i rezerwaty przyrodnicze zajmą 155 hektarów, a na mieszkania i domy przeznaczono 200 hektarów. Obiekty magazynowe natomiast, na które popyt niewątpliwie zwiększą znajdujące się w pobliżu fabryki samochodowe (Volkswagen, Porsche, Audi), zajmą kolejnych 55 hektarów. – Prace budowlane mają ruszyć w przyszłym roku, a ostatni budynek ma tu stanąć za 15 lat – zapowiada Martin Hudec.

O czym dżentelmeni nie rozmawiają

Wartość inwestycji to 15 mld euro. Szef Opery prowadzi zaawansowane rozmowy z potencjalnymi partnerami, m.in. z Bliskiego Wschodu. Obecnie projekt finansowany jest przez Operę oraz sześciu inwestorów instytucjonalnych, łącznie 
z jednym bankiem inwestycyjnym. Dodatkowo 
w najbliższym czasie zostanie utworzony również specjalny fundusz inwestycyjny zbierający środki na zrealizowanie projektu. Inwestorzy są mile widziani, ale Opera nie zamierza utracić kontroli nad miasteczkiem. – Szukamy partnerów, ale nie chcemy sprzedawać wielu małych części. Pamiętamy, że to może doprowadzić do istotnych zmian w projekcie, a tego chcemy uniknąć – zaznacza Martin Hudec.

Może warto poszukać partnerów wśród bankowców? Przykłady z Niemiec pokazują, że projekty zakrojone na tak szeroką skalę cieszą się ich zainteresowaniem. Jednak ich uwaga skupia się na mieszkaniach na wynajem. – Na rynku niemieckim działają inwestorzy, którzy specjalizują się 
w zakupie nowych mieszkań wyłącznie na wynajem. Przeciętny pakiet inwestycyjny to około tysiąca mieszkań. Wtedy banki chętnie wchodzą w takie inwestycje ze względu na specyfikę rynku wynajmu – jest on dobrze uregulowany, przypomina sektor np. biurowy z konkretnymi cenami za wynajem metra. Inwestycja jest pewna, ale należy też zwracać uwagę na lokalizację i ryzyko związane 
z siłą nabywczą – mówi Radosław Popko, przedstawiciel LandesBank Berlin w Polsce, który dodaje, że środkowa część Europy pozostaje niestabilna 
i wiele jest tu znaków zapytania.

Eksport sukcesu

Projekty na dużą skalę powstają zarówno na małej Słowacji, jak i w wielkiej Rosji. Jak zaznacza Guy Perry, wielkoformatowe projekty mogą powstać wszędzie. – Nasze doświadczenie podczas pracy przy Miasteczku Wilanów wskazuje, że podobny projekt można realizować nawet w nie najlepszych warunkach rynkowych. Kiedy w 2000 roku ruszały prace, rynek mieszkaniowy w Polsce przeżywał kłopoty. Kontynuując budowę miasteczka, czekaliśmy na lepsze czasy, które w końcu nadeszły – wspomina Guy Perry. Niestety lepsze czasy, czyli lata 2006-2007, należą już do przeszłości. Gracze mogą już tylko tęsknie wspominać okres boomu w mieszkaniówce. Obecnie zaangażowani w Wilanowie deweloperzy są zmuszeni do zaciętej rywalizacji o klienta, który ma do porównania 
w jednym miejscu szeroki wachlarz inwestycji. Do tego dochodzi, głośno wyrażane, rozczarowanie mieszkańców Miasteczka Wilanów, którzy nie mają dostępu do zapowiadanych sklepów, biur, szkół, itp. Nie mają, gdyż ich po prostu nie ma. Koordynatorzy projektu – najpierw Prokom, a następnie Polnord – w pierwszej kolejności postawili na realizację apartamentów, których budowa wtedy była najbardziej opłacalna.

Władze Warszawy zapowiadają, że przy kolejnej wielkiej inwestycji – zagospodarowaniu terenów dawnej Huty Warszawa – nie powtórzą błędów popełnionych przy planowaniu Miasteczka Wilanów. Na działce wielkości 93,5 ha (na początek) Pirelii Pekao Real Estate razem z Grove International 
i rodziną Lucchini zamierza wybudować 8,4 tys. mieszkań. Włodarze stolicy obiecują postarać się 
o to, by nie zabrakło tam miejsc pracy, szkół, przedszkoli, przestrzeni publicznych.

Kto następny?

Słowacka Opera już szykuje kolejne projekty miasteczkowe w Europie Środkowo-Wschodniej. Spółka kupiła 200-hektarową działkę w Serbii, 100 hektarów na Węgrzech i kolejną działkę 
o powierzchni 38 hektarów w Czarnogórze. Poza tym bada możliwości rozwoju na Ukrainie. Natomiast w maju swój  projekt ogłosiła jedna z największych estońskich firm deweloperskich. Spółka Arco Vara postawi własne miasteczko na działce o powierzchni 86 ha pod Rygą. Firma przeznaczy pod zabudowę 60 ha. – Niewątpliwie jest to jeden 
z największych projektów tego typu w krajach bałtyckich. – Wcześniej, od 1996 do 2005 roku, deweloper był zaangażowany w realizację miasteczka Veskimöldre (80 ha) w Tallinie.

Zamieszkać pod Pragą

Czesi również otrzymają szansę zamieszkania 
w miasteczku stworzonym od podstaw. Amerykańsko-irlandzki deweloper Quinlan Private 
Golub zdobył pod Pragą, w okolicach Mstetice, działkę o powierzchni 107 ha. – Obecnie pracujemy nad planem zagospodarowania. Przewi-dujemy, że prace budowlane rozpoczniemy za 
18 mięsięcy. Dzięki lokalizacji w pobliżu stacji kolejowej liczymy, że przyciągniemy do miasteczka osoby, które w ciągu dnia pracują w mieście, ale cenią komfort życia poza miastem – tłumaczy Stephen Haigh, country manager spółki w Czechach. 
To nie koniec aktywności na szeroką skalę w Pradze. Finep, jeden z największych deweloperów na czeskim rynku, właśnie rozpoczął pierwszą fazę budowy Zachodniego Miasta. Początkowo zostanie zagospodarowana działka o powierzchni 14 ha. 
To jedynie początek – docelowy rozmiar miasteczka 
to 115 ha. Projekt zostanie ukończony w 2020 roku, a celem inwestorów jest przekształcenie dzielnicy Praga 13 w jeden z najważniejszych rejonów stolicy. 
W Zachodnim Mieście znajdzie się 20 mniejszych dzielnic, których architektura została zainspirowana obliczem światowych metropolii. Zespół 
30 architektów zaprojektował dzielnice: brytyjską, francuską, szwedzką, norweską, niemiecką itd., które zamieszkiwać będzie ponad 10 tys. osób. W ramach pierwszego etapu Finep zainwestuje około 250 mln euro.

Małe miasteczka w wielkiej Rosji

Firma Rodex Group specjalizuje się w budowie dużych osiedli-wiosek, złożonych z domów jednorodzinnych „klasy biznes”. Na razie spółka działa głównie w rejonie Moskwy, ale do 2014 roku 
zamierza „przetransferować” taki format do miast 
w 21 najdynamiczniej rozwijających się regionach Rosji. W każdym projekcie, oprócz domów jednorodzinnych, powstanie infrastruktura miejska. Poszczególne projekty oferują także dodatkowe atrakcje, jak przystań dla jachtów w osiedlach Majak (ЊаЯк) czy Sosnowyje Bierega (‘основые берега) nad zalewem Możajskim, profesjonalne korty tenisowe w projekcie Trojcy (’роицы), plażę 
i salon spa w Zwenigorie (‡венигорье). – Postanowiliśmy lokalizować nasze osiedla w miejscach, gdzie łatwo dojechać z miasta, ale zarazem blisko przyrody, w ładnej okolicy. Naszymi klientami są młode, wykształcone, zamożne rodziny, ludzie 
z wyższej kadry zarządzającej. To bardzo dobra i dochodowa grupa klientów – uważa Gienadij Terjajew, dyrektor departamentu rozwoju Rodex Group.

Podobne inwestycje, tyle że wybitnie miejskie,  mają w swym portfelu także inne spółki. W południowo-wschodnim rejonie rosyjskiego miasta Tuła firma SU-155 (‘“-155) zabuduje 60 hektarów. Projekt, nazwany Nowym Miastem (Ќовый город), już zyskał akceptację władz Tuły. Działka jest unikatem, znajduje się niemal w centrum, 
w międzyrzeczu Upy i Rogożji. SU-155 zapowiada, 
że w ciągu pięciu lat działkę zajmą 33 bloki 
o łącznej powierzchni mieszkalnej 475 tys. mkw. Będą to wieżowce, każdy o wysokości 14-18 kondygnacji. Według wyliczeń, zamieszka tutaj 
16 tys. osób, znajdzie się tu też 5 przedszkoli, 
2 szkoły z infrastrukturą sportową, lecznica, straż pożarna i liczne punkty handlowo-usługowe. Suma, jaką firma zamierza zainwestować 
w projekt, to 450 mln euro.

Plusy i minusy

Realizacja takich przedsięwzięć – ze względu na ich rozmiar i czasochłonność – to istny bieg 
z przeszkodami. Trudności nie ograniczają się do zastoju na rynku nieruchomości. Zdarza się, że projekt nie zawsze udaje się doprowadzić do końca bez zmian w stosunku do pierwotnego planu. Przedsięwzięcie, uboższe o pewne funkcje, np. biurowe, handlowe, czy rozrywkowe, traci swoją użyteczność. Jak podkreślają urbaniści, dobrze zrealizowane miasteczka polepszą standard życia w wielkim organizmie, jakim są współczesne duże miasta. Mieszkańcy tych miejsc i wszyscy pracujący na ich terenie liczą na to, że staną się członkami społeczności 
w tradycyjnym znaczeniu tego słowa – jako skupiska ludzi, którzy nawiązują wzajemne relacje 
i tworzą więzi. ν Współpraca: Emil Górecki