Pierścień dla Moskwy

Stolica to wizytówka kraju. Dlatego władze Moskwy chcą stworzyć z niej nowoczesne miasto drapaczy chmur. Pomoże w tym plan „Nowego pierścienia Moskwy”

Emil Górecki

Powierzchnia Moskwy, największego i najbardziej ludnego miasta Rosji, przekracza tysiąc kilometrów kwadratowych. Pomimo biegnących przez nią szerokich arterii, jednym z największych problemów aglomeracji są wieczne korki. Dlatego władze stolicy starają się planować lokalne centra z dala od Placu Czerwonego. Jednym z takich pomysłów jest „Nowy pierścień Moskwy” (çÓ‚Ó ÍÓθˆÓ åÓÒÍ‚˚). Projekt śmiały i – jak przystało na Rosję – gigantyczny: nawet 200 wieżowców do 2015 roku!

Nowe stare centrum

Program inwestycyjny „Nowego pierścienia” zatwierdzony został przez władze miejskie w lutym 1999 roku. Jego koncepcję opracował Instytut Naukowo-Badawczy i Projektowy, którego zadaniem jest przygotowywanie planu generalnego rozbudowy metropolii. Na 62 należących do miasta działkach, położonych dookoła historycznego centrum Moskwy, ma powstać nawet do 200 ponad 30-kondygnacyjnych wieżowców, różnego przeznaczenia. Działki zlokalizowane na obrzeżach aglomeracji są rozstrzelone na dość dużym obszarze, ale powstające wieżowce mają tworzyć spójną, wielkomiejską panoramę. Każdy z wysokościowów ma być swoistym wielofunkcyjnym kompleksem, który stworzy lokalne centrum, z obiektami użyteczności publicznej, sklepami i biurami.
Dlaczego władzom zależy na wdrożeniu tego projektu? Przede wszystkim chodzi o zmodernizowanie poprzemysłowych obszarów na obrzeżach miasta oraz wyburzenie starych, pięciokondygnacyjnych budynków mieszkalnych, zbudowanych w latach 50. i 60. Nowe budynki mają znacznie powiększyć zasoby mieszkań o wysokim standardzie w zniszczonych dzielnicach, stworzyć nowe, alternatywne centra i tak już zakorkowanego miasta. Druga strona medalu to zwiększenie prestiżu Moskwy i nadanie jej panoramie nowego, wielkomiejskiego stylu – na wzór Nowego Jorku albo Tokio.

– Zadaniem spółki Nowy pierścień Moskwy jest opracowanie dokumentacji każdej z działek oraz przygotowanie wstępnej koncepcji budynków, które na nich powstaną. Potem organizujemy przetargi, w których wybiera się inwestorów i monitorujemy proces budowy aż do jego zakończenia. Inwestorzy zaś przy realizacji tych projektów mogą zmienić ich wielkość, ale jedynie o około 10 proc. Wszystkie dalsze formalności, łącznie z finansowaniem budowy, to już zadanie zwycięzcy przetargu – usłyszeliśmy w biurze firmy Nowy pierścień Moskwy.

Urzędnicy nadają ton

Powołana w 1999 roku spółka należy w 100 proc. do miejskiego departamentu własności. Pierwsze cztery lata od momentu powstania podmiotu to przestój. Pracownicy spółki tłumaczą, że w tym czasie trwały prace nad bazą prawną oraz systemem rozstrzygania przetargów. Lada Biełajczuk, analityk Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko uważa, że władze miasta przeliczyły się w swoich planach, bo inwestorzy nie byli przygotowani do realizacji tak wielkiego programu. Z drugiej strony także i urzędnicy ociągali się z przygotowaniem bazy prawnej, wykazów adresów i innych dokumentów. Sytuacja zmieniła się w 2003 roku, kiedy miasto powołało Miejską Komisję Budownictwa Wysokościowego. W efekcie już w 2005 roku zaczęła się budowa pierwszych wieżowców. Już, albo raczej dopiero, bo do planowanego końca realizacji całego planu pozostało jedynie 10 lat. Ale przedstawiciele miejskiej spółki uspokajają: – Wyznaczenie 2015 roku jako daty finalnej nie oznacza, że do tego czasu wszystkie działki będą zabudowane. Naszym zadaniem jest znaleźć inwestora dla wszystkich obiektów, które powinny powstać. Chcemy, by za 7 lat przeprowadzone były wszystkie przetargi, bo wówczas w ciągu kolejnych 4-5 lat budowa wszystkich wieżowców mogłaby zostać zakończona.

Zbyt wolne tempo

Jak wynika z analiz Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko, z trudem znajdują się inwestorzy, którzy chcieliby uczestniczyć w projekcie. Jednak Walerij Żyłow, generalny dyrektor spółki Nowy pierścień Moskwy, zapewnia, że ci którzy zdecydowali się włożyć w ten projekt swoje pieniądze, to duże i silne rosyjskie firmy. Jedną z nich jest korporacja Konti (äÓÌÚË). Jej 2 projekty to: ukończony w 2007 roku 43-kondygnacyjny, mieszkalny wieżowiec Edelwejs (ù‰Âθ‚ÂÈÒ) o całkowitej powierzchni 105 tys. mkw. oraz mieszkaniowy Kontinental (äÓÌÚËÌÂÌڇθ) o 48 kondygnacjach i 150 tys. mkw. powierzchni. – Największymi problemami „Nowego pierścienia Moskwy” jest nie najlepsza lokalizacja na obrzeżach miasta, oraz zbyt wysokie koszty zakupu i realizacji tych projektów. Jednak jeżeli władze miasta znajdą w ciągu 2-3 lat inwestorów i przez kolejne 2 lata zaakceptują szczegółowe projekty, to zakończenie budowy tych drapaczy chmur w 2015 roku jest możliwe. Choć nie będzie to łatwe zadanie – uważa Lada Biełajczuk.

W początkowych planach spółki Nowy pierścień Moskwy wieżowce były przeznaczone głównie na cele komercyjne. Dziś na mieszkania i apartamenty ma być wykorzystana ponad połowa z nich. To spowodowane jest znacznie krótszym oczekiwaniem na zwrot kapitału: mieszkania sprzedają się w mieście bardzo szybko i po wygórowanych cenach. Trzy planowane obiekty zostaną też przeznaczone na potrzeby władz miasta. W jednym z nich, na placu Preobrażenskim, znajdzie się zarząd Banku Moskwy.

Rosyjski wynalazek

Co ciekawe, w założeniu każdy z wieżowców ma być budowany przy użyciu opracowanych przez Rosjan technologii, bez stalowej konstrukcji, co ma zwiększyć bezpieczeństwo. Decyzję tę podjęto po zamachach z 11 września 2001 roku, kiedy stalowe konstrukcje nowojorskich wież World Trade Center nie wytrzymały wysokiej temperatury i runęły w dół, grzebiąc tysiące ludzi.

Dwie jaskółki

Na razie w obrębie „Nowego pierścienia Moskwy” powstały jedynie dwa wieżowce. Pierwszy z nich to wielofunkcyjny Edelwjejs (ù‰Âθ‚ÂÈÒ) przy ul. Dawidowskiej, który został zbudowany przez spółkę Konti, ma 42 piętra i 105 tys. mkw. powierzchni. Drugi to biurowy Monte Falcone kategorii „B+” przy zaułku Siemienowskim, o powierzchni 35 tys. mkw., zbudowany przez WIKA–Invest (ÇàäÄ–àÌ‚ÂÒÚ). Trzy inne znajdują się w różnych stadiach budowy, przygotowywane są projekty siedmiu kolejnych, a 23 opracowane projekty czekają na wystawienie na przetarg. Jedną z realizowanych aktualnie inwestycji jest Well House na Lenińskim prospekcie spółki Mirax Group. 46-piętrowy wieżowiec biurowo-mieszkaniowy o łącznej powierzchni 165 tys. mkw. ma być oddany do użytku już w 2008 roku. Jednak Siergiej Połonski, szef rady nadzorczej Mirax Group nie wyklucza udziału w kolejnych przetargach w ramach tego projektu.

Plan do korekty

Największymi wadami programu są: brak doświadczenia przy realizacji tak gigantycznych inwestycji oraz brak dokumentacji geologicznej, technicznych norm budowy wieżowców, brak infrastruktury, a także niejasne przeznaczenie niektórych budynków. Sami autorzy projektu przyznali, że program ma więcej braków niż pozytywów.

-          Mer Moskwy Jurij Łużkow w listopadzie 2007 roku skierował program „Nowego pierścienia” do ponownego opracowania. W czasie prowadzenia prac na przewidzianych do zabudowy działkach, wynikło wiele problemów, związanych z ich niejasną sytuacją prawną. Zmieniony projekt powinien być gotowy już w kwietniu – usłyszeliśmy w spółce. Lada Biełajczuk uważa, że plan musi być opracowany jeszcze raz, żeby przyspieszyć jego realizację, zdecydowanie zbyt wolną w stosunku do początkowych założeń. n