Amerykańska bańka pękła, u nas pryskają kropelki

Prowadzenie inwestycji nieruchomościowych jest coraz droższe: trudniej o uzyskanie kredytu zarówno na budowę, jak i na zakup mieszkania czy obiektów komercyjnych. Bankowcy uspokajają, że ostrzejsza polityka kredytowa banków to efekt rosnących stóp procentowych, a nie rozlewającego się kryzysu w Stanach Zjednoczonych.
Czy rzeczywiście?

Gospodarkę Stanów Zjednoczonych w 2001 r. dotknął kryzys związany z przesza-
cowaniem wartości rynku nowych technologii. Odtąd
Amerykanie zaczęli inwestować w coś namacalnego – w nieruchomości. Sprzyjało temu obniżanie stóp procentowych przez Federalny Bank Centralny. Z poziomu 6,5 proc. w 2001 r. spadły one do 1 proc. w 2005 roku. Zwiększał się popyt na kredyty hipoteczne, więc banki poluzowały kryteria ich udzielania. Odsetek tzw. ryzykownych kredytów gwałtownie wzrastał. Eks-perci żartowali, że w szczytowym 2005 r. głównym bankowym kryterium przyznania kredytu był wyczuwalny
u klienta puls. Obecnie jednak coraz więcej Amery-
kanów nie radzi sobie ze swoim zadłużeniem. Dlatego amerykańska administracja i banki wspólnie pracują nad planem pomocy kredytowej dla zadłużonych.

Transfer kłopotów

Problemy ze spłatą kredytów hipotecznych zaczynają mieć Brytyjczycy. Również i u nich stopniowo rosną stopy procentowe. Analitycy tamtejszego rynku obawiają się znacznego przeszacowania wartości nieruchomości i dokładnie śledzą sytuację w USA. Jeśli kryzys za oceanem będzie się przedłużał, może spowodować nawet kilkuletnie spowolnienie rynku. Z danych brytyjskiego Królewskiego Instytutu Rzeczoznawców Majątkowych RICS, liczba niesprzedanych nieruchomości w księgach rachunkowych agentów w Wielkiej Brytanii wzrosła od września do listopada o 8,8 proc. do poziomu 64,9 proc. Stąd obawy, że kryzys dotknie także Polskę.

– Żyjemy w globalnej wiosce, więc wszystko co dzieje się w USA ma odbicie na rynku europejskim. Choćby przez to, że banki i instytucje finansowe są często ściśle połączone z amerykańskimi. Ale gospodarka USA jest bardzo silna i kryzys szybko zostanie przezwyciężony – uważa Moshe Eytam, szef projektu Wilanów One.

Inwestorów uspokajają także bankowcy. Uważają, że na trudniejsze pozyskiwanie kredytów raczej nie wpływa sytuacja w USA. – Przełożenie amerykańskiego kryzysu na Europę Środkowo-Wschodnią nie jest silne, o ile w ogóle jest. Problemy, które tam wywołały załamanie, w tej części świata nie istnieją. Mamy zbyt młode rynki i zbyt restrykcyjną politykę banków. W Polsce instytucje finansowe raczej nie zacieśnią kryteriów udzielania kredytów, bo konkurencja między nimi jest duża i podnoszone są stopy procentowe. To już i tak ogranicza dostępność kredytów – przekonuje Mateusz Szczurek, główny ekonomista ING Banku Śląskiego.

Banki się boją

Ponadto Komisja Nadzoru Finansowego już w lipcu 2006 roku nakazała bankom zaostrzenie polityki przyznawania kredytów we frankach szwajcarskich. Można się spodziewać kolejnych przepisów, które ograniczą udzielanie ryzykownych kredytów. Dodatkowo, żeby okiełznać inflację, Rada Polityki Pieniężnej kilkakrotnie w tym roku podwyższała stopy procentowe. Oznacza to, że rośnie podstawa oprocentowania kredytów, co dodatkowo obniża popyt. Przewiduje się kolejne podwyżki w przyszłym, a może nawet jeszcze w tym roku. W ciągu ostatniego miesiąca cena pieniądza na rynku międzybankowym, od której uzależnione są koszty kredytów, wzrosła o 0,4 proc. Między innymi dlatego chłodzi się rynek mieszkaniowy, a eksperci mówią o stabilizacji
i uspokojeniu na całym rynku nieruchomościowym.

– Nie widzę większego wpływu kryzysu amerykańskiego na finansowanie nieruchomości w Polsce. Zaostrzenia w udzielaniu kredytów wiążą się bardziej z działaniem banku centralnego. Nie należy też spodziewać się większych problemów z kredytowaniem nieruchomości
w przyszłości – przekonuje Ryszard Petru, główny ekonomista Banku BPH.

Jednak deweloperzy obawiają się zaostrzenia polityki kredytowej banków. Z jednej strony ograniczałoby to popyt, z drugiej utrudniałoby pozyskiwanie źródeł finansowania nowych inwestycji.

– Działające w Polsce banki europejskie, straciły bardzo dużo pieniędzy na operacjach amerykańskich. Niedawno Europejski Bank Centralny udzielił bankom komercyjnym ponad 100 mld euro pożyczek żeby nie dopuścić do ich upadku. W Polsce po raz pierwszy od długiego czasu ilość udzielanych kredytów zrównoważyła się z ilością lokat. Być może na kredyty trzeba będzie kupować pieniądze za granicą. Trudno powiedzieć, po jakich kosztach i czy będzie to w ogóle możliwe – uważa Jacek Bielecki z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Jak na razie większych zmian w kredytowaniu inwestycji nie widać. Pożyczki dalej są dostępne, a zaostrzenie polityki odbija się na mniej wiarygodnych kredytobiorcach. Wydłużył się czas oczekiwania na decyzję kredytową, bo banki dokładniej przyglądają się swoim klientom.

– Czy banki dalej chcą udzielać kredytów na nieruchomości? Oczywiście. Zauważam nawet, że bankowcy ciągle mają nowe propozycje dla inwestorów. A drożejące kredyty wyeliminują co bardziej ryzykownych kredytobiorców – przekonuje Janusz Schmidt, wiceprezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości i członek Polskiego Stowarzyszenia Doradców Rynku Nieruchomości.

Przemyśl inwestycję

Ostatnio w Polsce spadają ceny niektórych mieszkań. To raczej niewielkie korekty, zwłaszcza tam, gdzie mieszkania były sztucznie przeszacowane. Według Roberta Chojnackiego, prezesa RedNet Property Group już od czerwca spadki dotyczą Krakowa, gdzie cena metra kwadratowego mieszkania była zawyżona, a na rynku pojawiło się sporo nowych projektów mieszkaniowych.

– Rynek już się stabilizuje. Czy na długo? Wszystko zależy od tempa wzrostu wynagrodzeń. Jeśli będą one nadal rosły w takim tempie jak obecnie to relacja ceny do możliwości nabywczych poprawi się
i za jakieś dwa lata możliwe są kolejne wzrosty cen – przewiduje Robert Chojnacki.

Czy nadal będzie można zarobić na mieszkaniach? Owszem, ale już nie tak dużo, jak w szczytowym momencie. Nieruchomości zawsze są dobrą inwestycją. Mieszkania w nowym budownictwie drożeją wolniej, ale nadal ich ceny będą rosnąć. Podobnie będzie z innymi rodzajami nieruchomości: one muszą się zwrócić inwestorom, mimo rosnących kosztów gruntu, materiałów budowlanych, siły roboczej
i kredytów.

– Obserwowana dziś stabilizacja cen mieszkań jest chwilowa. Według statystyk, w Polsce ciągle brakuje 1,5 mln mieszkań. Polacy więcej zarabiają i mają większe wymagania. Gospodarka się rozwija. Duzi inwestorzy kupują drogą ziemię i muszą na niej zarobić. Nie ma więc innej możliwości, niż ciągły, dość wysoki wzrost – uważa Moshe Eytam, szef projektu Wilanów One.

Zgodnie z zasadą, że nieruchomości zawsze są dobrą lokatą kapitału, inwestorzy nie stracą też na obiektach komercyjnych: centrach handlowo-usługowych, magazynach, biurowcach. Ważne jednak, by inwestycje te były przemyślane, bo rynek jest coraz bardziej wymagający i konkurencyjny. No i spokojniejszy. Eksperci tej branży spodziewają się stabilizacji: nie będzie wielkich, skokowych wzrostów, ale nie będzie też spadków. Spowolnienie będzie zauważalne głównie w pierwszym półroczu 2008 r., ale klimat dla inwestorów jest ciągle pozytywny. A to głównie z powodu rozpędzonej gospodarki i świetnych wskaźników makroekonomicznych Polski.

– Podstawy rynku nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej są bardzo dobre. W ciągu ostatnich dwóch lat wartość takich obiektów, jak centra handlowe, biurowce czy magazyny, bardzo podskoczyła. Dziś nie można mówić o tendencji spadkowej, a jedynie o dojrzewaniu rynku – przekonuje Pierre Couderq, prezes Couderq&Partners.           

                                              n

Emil Górecki