Bez ryzyka nie ma zabawy

W dobie boomu budowlanego coraz ciężej znaleźć dobrego generalnego wykonawcę, a czasem nawet jakiekokolwiek. Czy warto skorzystać z innej drogi, czyli usług firm specjalizujących się w pakietowej realizacji inwestycji?

Pakietowa realizacja inwestycji (construction management) to alternatywa zwłaszcza dla inwestorów, którzy planują duże projekty. Metoda ta różni się od generalnego wykonawstwa przede wszystkim tym, że nie wybiera się jednej firmy, która ma zrealizować przedsięwzięcie za z góry ustaloną w przetargu cenę. – W systemie construction management inwestycja dzielona jest na tzw. pakiety – logicznie wydzielone zakresy prac projektowych i wykonawczych. Do pakietów należeć mogą np. prace ziemne, fundamenty, konstrukcja, elewacja czy instalacje w budynku. Do każdego pakietu przygotowuje się oddzielną dokumentację projektową i organizuje przetarg, w którym są wyłaniane specjalistyczne firmy wykonawcze. Ogromną zaletą systemu construction management jest możliwość rozpoczęcia budowy zanim prace architektoniczne zostaną zakończone – mówi Artur Dziubak, menadżer ds. rozwoju w firmie Bovis Lend Lease.

Henryk Liszka, prezes firmy Hochtief Polska, uważa, że pomimo dynamicznie rosnących cen materiałów budowlanych i wykonawstwa, większość inwestorów woli jeszcze zatrudniać generalnego wykonawcę, który ma ustalony budżet. – Inwestorzy uważają, że jeśli mają gwarancje ceny maksymalnej, to mogą mieć pewność, że inwestycja zostanie zrealizowana bez dodatkowych kosztów. Tymczasem praktyka pokazuje coś innego. Ci, którzy zdecydowali się na zastosowanie metody construction management byli bardzo zadowoleni, niemniej sprawdza się ona przy dużych inwestycjach, takich jak realizowane przez nas warszawskie biurowce Rondo 1, Metropolitan czy Lipowy Office Park.

Kiedy generalny

daje plamę

Żaden z inwestorów nie chciałby się znaleźć w sytuacji, w której generalny wykonawca jego projektu nie wywiązuje się z zawartej umowy. Koszmar stał się rzeczywiścią w przypadku firmy Triton Development, dewelopera warszawskiego osiedla Triton Park położonego w trójkącie ulic Lutniczej, Harfowej oraz Górczewskiej. – W pewnym momencie generalny wykonawca naszej inwestycji przerwał roboty. Po kilku ponagleniach wezwaliśmy go do natychmiastowego opuszczenia placu budowy, ponieważ nie chcieliśmy dłużej wstrzymywać prac. Najprawdopodobniej sprawa ta będzie miała swój finał w sądzie – mówi Mateusz Burnatowicz, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w firmie Triton Development. – Obecnie zastanawiamy się, jaką metodą kontynuować budowę. Nie wiemy jeszcze czy wybierzemy nowego generalnego wykonawcę, czy może wykonamy projekt w systemie construction management. Firma Mace Polska ma zadanie nam doradzić, w jakim systemie dokończymy inwestycję.

Przedstawiciele firmy Triton Developemnt zapewniają, że historia zakończy się happy endem – bo musi: inwestycja, która została sprzedana w 39 proc. powinna być kontynuowana.

Decyzja na początku

Zdaniem części budowlanych specjalistów nie powinno się kontynuować inwestycji, które były pod opieką generalnego wykonawcy poprzez construction management. – Realizacja projeku w systemie pakietowym stanowi alternatywę dla generalnego wykonawstwa szczególnie na początku drogi, kiedy konstruowany jest scenariusz przedsięwzięcia. Jednak trudno mi sobie wyobrazić zastąpienie generalnego wykonawcy, zwłaszcza po rozpoczęciu inwestycji, bez ryzyka negatywnego wpływu na termin realizacji albo końcowy budżet – twierdzi Artur Dziubak z Bovis Lend Lease.

Nie tylko firma Triton Development miała problem z generalnym wykonawcą. Od miesięcy Przedsiębiorstwo Państwowe Porty Lotnicze (PPL) boryka się ze źle wykonanym nowym terminalem lotniczym na warszawskim Okęciu. Czy zastosowanie metody construction management mogłoby uchronić lotnisko od tych problemów? – Na to pytanie dziś można odpowiedzieć oczywiście czysto teoretycznie. Ówczesny zarząd PPL wybrał formułę „design & build”, czyli „zaprojektuj i wybuduj” według standardu FIDIC 1999 „żółta książka” (formuła ryczałtowa), chociaż projekt mógł być realizowana w systemie construction management – mówi Artur Burak, rzecznik prasowy Przedsiębiorstwa Państwowego Porty Lotnicze. Obecnie zniecierpliwione władze PPL rozważają dokończenie inwestycji w systemie construction management. 

Czy to się bardziej opłaca?

Ciężko jednoznacznie stwierdzić, która metoda – generalne wykonawstwo czy construction management – jest lepsza i tańsza. Czym, więc kierować się przy podejmowaniu decyzji o ich wyborze? Najważniejsze kryterium to wielkość projektu – metoda pakietowej realizacji inwestycji jest przeznaczona dla większych przedsięwzięć o wartości ok. 15-20 mln euro. Jednak koszt samej realizacji inwestycji tym sposobem jest porównywalny do generalnego wykonawstwa.

– Która z tych metod jest bezpieczniejsza? Czy ta, w której całość inwestycji oddajemy w ręce generalnego wykonawcy i w razie problemów z dokończeniem inwestycji jesteśmy postawieni pod ścianą? Czy sytuacja, w której mamy wybór z kim i kiedy pracujemy? Kiedy rozpoczynaliśmy projekt zdecydowaliśmy się na zatrudnienie generalnego wykonawcy, ponieważ wtedy nie było jeszcze takiego boomu na rynku budowlanym. Obecnie firmy wykonawcze nie zawsze skupiają się na jednej inwestycji tak, jakby wymagali tego klienci. Brak kadry i duża liczba zleceń pociągają za sobą kłopoty z terminowym wykonaniem prac. Zatrudniając małe firmy podwykonawcze, których są setki na rynku, mamy większą szanse na znalezienie nowej ekipy budowlanej w razie problemów z poprzednią – podkreśla Mateusz Burnatowicz z Triton Development.                                                n

Zuzanna Wiak