Tort słodko-słony
Rynek centrów handlowych kwitnie. Wciąż można budować w atrakcyjnych lokalizacjach. Do Polski nadciągają też nowi najemcy, a inwestorzy nadal chcą kupować od deweloperów nieruchomości. To beczka miodu. Ale i łyżka dziegciu się znajdzie: zdaniem uczestników naszej dyskusji przy okrągłym stole wiele zamieszania wprowadziła ustawa o wielkopowierzchniowych obiektach handlowych, a jej efekty są wciąż niewiadome
z Ewa Andrzejewska, Magda Konstantynowicz, „Eurobuild Poland”: – Czy w Polsce złote czasy dla deweloperów centrów handlowych już minęły? A może wprost przeciwnie – branża ma się świetnie, czynsze rosną, inwestorzy ustawiają się w kolejkach po nowe obiekty, współpraca z władzami miast układa się wzorcowo, a potencjalni klienci bogacą się i chętnie wydają swoje pensje w nowoczesnych obiektach handlowych?
Beata Kokeli, członek zarządu, TK Polska Operations: – Polskie społeczeństwo wciąż stanowi spory potencjał dla branży centrów handlowych. Obok wzrostu krajowego brutto istotny jest także spadek stopy bezrobocia, wzrost średniej krajowej pensji oraz satysfakcji konsumentów. Mamy jeszcze drugą stronę medalu, czyli popyt inwestorski na gotowe projekty, który nadal jest silny zarówno ze strony polskich, jak i zagranicznych instytucji. Co prawda są także sceptycy, którzy uważają, że zbliżamy się do samej górki cyklu koniunkturalnego. Jednak moim zdaniem sprzyjająca sytuacja potrwa jeszcze co najmniej 2-3 lata, więc mamy jeszcze czas na przygotowanie inwestycji.
Andrzej Lasocki, szef działu inwestycji, Caelum Development: – Mogę śmiało powiedzieć, że nie widać żadnego sygnału spowolnienia w żadnym sektorze rynku. Komercjalizacja naszych obiektów w miastach średniej wielkości – powyżej 100 tysięcy mieszkańców – kończy się na etapie budowy i jeszcze przed otwarciem tworzymy listy oczekujących na wolne powierzchnie. To prawda, że konkurencja zaostrza się, ale z drugiej strony zapotrzebowanie na nowe obiekty, rośnie szybciej niż podaż centrów handlowych. Problemem dla deweloperów mogą być coraz wymyślniejsze procedury, które spowalniają proces inwestycyjny. Każdy z nas zna wiele projektów, które ciągną się przez pięć, siedem lat, a nawet dłużej. Wystarczy wspomnieć Złote Tarasy w Warszawie, czy Magnolię Park we Wrocławiu.
Barbara Topolska, dyrektor generalna, Neinver Polska: – Zgodzę się z państwem, że opinie o stagnacji są mocno przesadzone. Jedyne, co ulega zmianie, to lokalizacje nowych inwestycji oraz rodzaje centrów handlowych. W Polsce jest jeszcze wiele do zrobienia. Problemem pozostają jedynie kwestie miejscowych planów zagospodarowania, których właściwie nie ma, czy dość niejasnych nowości legislacyjnych, z interpretacją których wciąż mamy problem...
AL: – Możemy narzekać na najnowsze przepisy prawne, które niedawno weszły w życie. Ja jednak chcę powiedzieć o pozytywach współpracy z lokalnymi władzami. Widzimy ich przyjazne i otwarte podejście do np. możliwości uruchomienia procedury stworzenia miejscowego planu zagospodarowania lub jego zmiany umożliwiającej budowę obiektów handlowych o powierzchni powyżej 2 tysięcy metrów kwadratowych.
z „Eurobuild Poland”: – Które miasto jest tak otwarte na nowoczesny handel? Lokalne społeczności często uznawaj za zabójcę niewielkich firm kupieckich?
AL: – Z mojego podwórka: Gorzów Wielkopolski, w którym właśnie otworzyliśmy jedną galerię handlową i jesteśmy w trakcie realizacji drugiej. Podobną sytuację mamy w Płocku.
BT: – Prawo wszędzie obowiązuje takie samo, a wszystko zależy od podejścia i dobrych chęci konkretnych osób. Pan wymienił mniejsze miasta, ale myślę, że warto wspomnieć o władzach Wrocławia, których wsparcie jest niezastąpione, np. konkretną inwestycję obsługuje zawsze ten sam urzędnik.
AL: – W tym przypadku prezydent miasta, Rafał Dutkiewicz, nie jest politykiem, ale managerem.
BT: – W innych miastach sytuacja poprawia się, ale palma pierszeństwa należy się stanowczo Wrocławowi.
z „Eurobuild Poland”: – Czy państwo proponują współpracę lokalnym handlowcom? Czy lokalny biznes nie boi się umów z państwem? Są przecież zupełnie inne niż te, do jakich są przyzwyczajeni.
BT: – Zorganizowaliśmy dla lokalnych przedsiębiorców specjalne spotkanie dotyczące Galerii Malta w Poznaniu. Spotkaliśmy się z zainteresowaniem, zwłaszcza ze strony firm oferujących usługi. Z takimi partnerami warto rozmawiać.
BK: – Zawsze zapraszamy do współpracy, ale potem następuje zderzenie kupca z naszymi realiami i w efekcie ok. 20 proc. lokali w nowych obiektach zajmują lokalni przedsiębiorcy.
z „Eurobuild Poland”: – Polski rynek dojrzał i stał się bardziej konkurencyjny, co zmusza państwa do ciągłego udoskonalania oferty. Naszym zdaniem wiele obiektów jest wciąż bardzo podobnych do siebie – ci sami najemcy, taka sama rozrywka…
BT: – Myślę, że jest coraz więcej możliwości wyróżniania się. Pomagają w tym nowi najemcy.
z „Eurobuild Poland”: – Jednak ich nie jest zbyt wielu...
BT: – Ale są to za to firmy, które liczą się na europejskim rynku np. Zara Home Market. Ponadto rozwija się grupa Paradise. Kiedyś zarządzali marką Hugo Boss, a teraz w stajni znajduje się Armani, Burberry czy Zegna.
AL: – Pomysłów na nowe propozycje dla klientów nie trzeba szukać daleko. Sąsiad waszej redakcji, firma Reinhold, tworzy w centrach handlowych sieć fitness clubów. Jeszcze 4-5 lat temu rozrywkę w centrum reprezentowały kręgle, kino i flipery. Teraz – oprócz klubów fitness – także SPA czy multipelsky nowej generacji.
Maciej Kiełbicki, dyrektor zarządzający, Mayland Real Estate: – Nie zapominajmy jeszcze o możliwości odróżniania się od konkurencji pod względem architektonicznym.
AL: – Rzeczywiście. Niemniej pierwsze przykłady centrów o bardziej wyszukanej architekturze pojawiły się z przymusu, ponieważ powstały na terenach objętych ochroną konserwatora zabytków, który decydował o np. konieczności zachowania lub odtworzenia fragmentów architektury. Można tu wspomnieć łódzką Manufakturę firmy Apsys, naszą Galerię Askana w Gorzowie Wiekopolskim czy Stary Browar w Poznaniu.
BK: – To obrazuje trend, zgodnie z którym centra handlowe stają się czynnikiem miastotwórczym. Kreujemy część miasta, a nie tylko miejsce do robienia zakupów.
MK: – Z mojego doświadczenia wynika, że niektóre miasta nie mają doświadczenia w planowaniu urbanistycznym, dlatego często pokazujemy władzom pewnien pomysł zagospodarowania całego fragmentu miasta, w który wkomponowany jest nasz obiekt.
z „Eurobuild Poland”: – Koncepcja tworzenia obiektów handlowych będących spójnym i przyjaznym elementem miejskiej tkanki, to element bardzo modnej obecnie idei zrównoważonego rozwoju. Czy ma ona szanse rozwoju w Polsce? Czy deklaracje: „tak nasza firma buduje zgodnie z ideą zrównoważonego rozwoju” to tylko marketing? Czy wprowadzacie państwo w swoich projektach rozwiązania proekologiczne, np. energooszczędne żarówki itp.?
BT: – Po to właśnie stworzono korporacyjną odpowiedzialność biznesu. Wierzę, że już niedługo każda firma będzie miała specjalny dział, który będzie zajmował się pilnowaniem, by odpowiednio segregowano śmieci, by nie przekraczać limitów produkcji CO2. Wszystkim nam zależy na środowisku naturalnym i to jest najważniejsze.
MK: – Sądzę, że stosowanie rozwiązań zgodnych z zasadami zrównoważnego rozwoju może tworzyć pewną przewagę konkurencyjną obiektu.
AL: – Jeżeli deweloper planuje zatrzymanie obiektu w portfelu, to jest bardziej zainteresowany stosowaniem specjalnych, proekologicznych rozwiązań. W przypadku typowych deweloperów, którzy zaraz po zakończeniu projektu go sprzedaje, to pewnie trudniej będzie w ten sposób inwestować, bo trudniej jest znaleźć inwestora gotowego wyłożyć dodatkowe środki.
MK: – Nie zgodzę się z panem. Stopy kapitalizacji to nie tylko stopy procentowe plus element ryzyka. Poza tym nie zawsze koszty inwestycji muszą być wyższe w przypadku proekologicznych projektów.
BK: – Ja jednak myślę, że nakłady na specjalne rozwiązania będą zawsze wyższe, np. pozyskiwanie energii ze źródeł odnawialnych.
MK: – Moim zdaniem sytuacja jest analogiczna do kwesti jakości architektury – powstaje pytanie czy warto wyłożyć więcej na projekt i mieć wyższe stawki czynszów?
z „Eurobuild Poland”: – Podsumowując: czy to oznacza, że rynek jeszcze nie dojrzał do bycia proekologicznym i prospołecznym?
BT: – W dużej mierze nadal jest to element postrzegania firmy i zależy od jej strategii.
AL: – Najemca ocenia miejsce, potencjał miasta, poziom czynszów, ale to czy na elewacji znajdzie się kamień, albo czy żarówki będą enegooszczędne, czy wokół będzie zielono, jest kwestią drugorzędną. Choć może w przyszłości będzie inaczej...
MK: – Tu znów się nie zgodzę. Obecnie komercjalizujemy trzy obiekty i w przypadku każdego z nich część sieciowych najemców chciała rozmawiać o standardzie obiektu. Nie wystarczyły im informacje o stawkach czynszu i wizualizacja projektu. Pytania były o konkretne rozwiązania techniczne, co świadczy o dojrzałości nie tylko deweloperów, ale także operatorów.
z „Eurobuild Poland”: – Świadomość najemców, ale również inwestorów będzie rosła, więc może już za jakiś czas „zrównoważony projekt” będzie bardziej konkurencyjny…
BK: – Najpierw niech zmienią swoje poglądy instytucje finansujące projekty i potencjalni inwestorzy.
BT: – Zmieniają się regulacje, wymagania w stosunku do deweloperów, dotyczące chociażby emisji ścieków, czy możliwości wycinania drzew. Gdy podróżuję po wschodniej Europie, gdzie analizujemy możliwości inwestycyjne, to mam wrażenie jakby cofnęła się do sytuacji w Polsce sprzed kilku lat. Przykładowo rozmawiamy, że w związku z budową trzeba będzie wyciąć kilka drzew. Obecnie nad Wisłą zastanawialibyśmy się czy warto to robić, lub jak zminimalizować ilość niepotrzebnych roślin. Na mniej rozwiniętych rynkach nikt nie zwraca na to uwagi.
z „Eurobuild Poland”: – Jakie przełożenie na rynek będzie miało nowe prawo dotyczące wielkopowierzchniowych obiektów handlowych (WOH). Czy podetnie skrzydła branży, czy może wprost przeciwnie?
BK: – Wciąż jest to znak zapytania, bo prawo weszło w życie dopiero we wrześniu.
BT: – Deweloperzy zawsze dostosowywują się do nowych regulacji prawnych. Sądzę, że w obliczu nowego prawa centra handlowe będą budowane po prostu dłużej. Na razie borykamy się z trudnościami związanymi z interpretacją nowych przepisów.
AL: – W środowisku nie gaśnie nadzieja, że prawo będzie zmienione. Ustawa już została zaskarżona do Trybunału Konstytucyjnego.
MK: – Każda regulacja stwarza dysfunkcję rynku. Nasze prawo jest nieudaną kopią francuskiego. Podobnie jak we Francji, paradoksem jest fakt, że ustawa promuje duże firmy za którymi stoi kapitał i które są w stanie przygotować projekty akceptowalne przez sejmiki wojewódzkie. Małe, często kilkuosobowe, firmy deweloperskie będą miały większy kłopot, zwłaszcza z pozyskaniem stabilnego finansowania.
z „Eurobuild Poland”: – Jak zatem rozmawiacie państwo z najemcami? W obliczu nowej ustawy ciężko będzie przedstawiać im dokładne daty otwarcia nowych projektów.
MK: – We Francji, by ubiegać się wydanie pozwolenia na budowę trzeba mieć skomercjalizowany obiekt. W Polsce te dwa procesy biegną równolegle. Według nowych przepisów po uzyskaniu pozwolenia na WOH trzeba otworzyć obiekt w 3 lata. Taka sytuacja wpłynie na wzrost czynszów. Ale nie narzekajmy, bo na tym polega nasza praca, by to wszytko połączyć, złożyć i zarobić.
z „Eurobuild Poland”: – Zwiększają się koszty budowy, rosną ceny działek, trudniej budować.... A czy inwestorzy, tak często wspominani podczas rozmowy, nadal ustawiają się w kolejce po polskie centra handlowe? Czy stopy kapitalizacji nadal spadają? Podczas targów Expo Real rozmawiano o tym, że na rynku biurowym poszły nieznacznie w górę. Czy teraz czas na galerie?
BK: – Stopy można jeszcze negocjować, gdyż podaż się kurczy.
BT: – Kształtują się na poziomie 5,5-6 proc. Ja myślę, że jeszcze zejdą poniżej 5,5 proc.
MK: – Nie działamy w próżni. Duży wpływ ma na nas otoczenie, a wystarczy spojrzeć na to, co dzieje się w strefie euro – stopy kapitalizacji rosną, więc u nas też mogą pojawić się niekorzystne tendencje, ale tylko chwilowo. Ostatnio słyszałem o transakcji w Paryżu, gdzie stopy wyniosły 3 proc. Chyba jednak nie możemy na taki poziom liczyć.
n
