Kurz na kontrakcie

Boom budowlany trwa w najlepsze od kilku lat, a więc przybywa obiektów, którymi trzeba zarządzać. Jednak na rynku firm FM nie pojawiają się nowi gracze. Czy ten tort został już podzielony, a kolejni chętni będą musieli zadowolić się najwyżej okruchami?

Zainteresowanie branżą budowlano-inwestycyjną nie słabnie. Niemal codziennie na rynku pojawia się nowy inwestor lub deweloper – firmy zza granicy lub z innej branży. Niemal codziennie zostaje ogłoszone rozpoczęcie nowego projektu, wmurowanie kamienia węgielnego lub przecięcie wstęgi. Tymczasem ostatnia firma facility management, która dziś może poszczycić się znaczącym portfolio nieruchomości, pojawiła się na polskim rynku ponad 2 lata temu.

Dwie ligi

– Mówi się, że obecnie na polskim rynku FM działają dwa rodzaje firm: świadczące usługi z zakresu FM i zarządzające sferą FM – wylicza Izabela Mucha, zarządca nieruchomości z Cushman & Wakefield, członek zarządu Polskiej Federacji Stowarzyszeń Zarządców Nieruchomości. – Te pierwsze wykonują konkretne usługi typu sprzątanie, ochrona, obsługa techniczna, catering itp., te drugie nadzorują i udoskonalają realizację usług w imieniu właściciela.

Podział można przeprowadzić także w inny sposób. Używając języka sportowego – w branży wykształciły się dwie ligi:

– światowa – „global players”, których można policzyć na palcach jednej ręki i których wąskie grono od lat praktycznie się nie poszerza,

– lokalna – małe spółki: albo celowe, zarządzające jedną nieruchomością i korzystające z usług podwykonawców, powołane przeważnie przez dewelopera lub właściciela obiektu, albo nastawione na wykonywanie wąsko wyspecjalizowanych usług w kilku obiektach.

– Tak jest na całym świecie – uważa Bartłomiej Śliwiński, wykładowca zarządzania nieruchomościami na Uniwersytecie Warszawskim i członek Fundacji Facility Management. – Zdobywanie pozycji w branży FM i PM to lata dbania o reputację i długotrwały proces przekonywania o umiejętnościach firmy.

Brak czarnych koni

Największe portfele nieruchomości i najbardziej lukratywne kontrakty, czyli ten najbardziej smakowity tort, podzielili między siebie nieliczni „wielcy” – w rzadkich informacjach o nowych umowach przewijają się wciąż te same nazwy firm. Dlaczego nikt dotychczas nie zagroził ich pozycji?

– Niestety nie wszystkie firmy są gotowe na dostarczenie tak kompleksowych usług zarządczych – uważa Izabela Mucha z Cushman & Wakefield. – Myślę, że zarządzanie FM, dziś trochę jeszcze niedoceniane, to jeden z najtrudniejszych zawodów na rynku, jako że skupia szeroki wachlarz usług (patrz tabelka – przyp. red.).

– Klienci są skłonni zaufać usługobiorcy większemu, bardziej doświadczonemu, z wiarygodnymi referencjami, bo wybór dostawcy usług FM to dla każdego zarządu decyzja strategiczna, kształtująca wyniki firmy przez wiele lat – dodaje Maciej Skórski, dyrektor ds. rozwoju Sodexho Polska. – Dlatego też największy sukces na polu odniosą firmy FM, które będą dysponować szeroką, dopasowaną do wymagań i profilu klienta ofertą, a współpracę oprą na partnerskim układzie.

Awans małej firmy z drugiej do pierwszej FM-owej ligi nie jest zatem łatwy, jako że wymaga sporych nakładów i długotrwałej ewolucji. Ale dlaczego w Polsce nie pojawiają się nowe zachodnie koncerny, wyposażone w odpowiednie środki i know-how, a więc dobrze przygotowane do walki o nadwiślański rynek?

– Wielu zagranicznych graczy z branży FM sądzi, że rynki wschodnioeropejskie nie są jeszcze wystarczająco atrakcyjne – uważa Bartłomiej Śliwiński z Uniwersytetu Warszawskiego. – A nie są atrakcyjne ze względu na stosunkowo niski poziom świadomości odbiorców usług oraz oczekiwania bardzo niskiej ceny. „Majorsi” wolą rynki, na których nieruchomości są traktowane jako zasób strategiczny, a głównymi czynnikami konkurencji są jakość, pewność i szybkość reakcji połączone ze specjalistycznym know-how.

Tajemnicą poliszynela są także – formalne lub nie – długoterminowe umowy między największymi inwestorami i firmami zarządzającymi. Już w fazie projektowania nieruchomości angażuje się specjalistów od FM, by doradzali i opiniowali konkretne rozwiązania techniczne, a po zakończeniu inwestycji objęli obowiązki zarządcy. To dobrze, bo firma FM ma okazję poznać obiekt od podszewki. To źle, bo inne firmy nie mają szans na pozyskanie kontraktu, a te zagraniczne wstrzymują się z decyzją o debiucie nad Wisłą.

Młode wilki

Jeszcze 2-3 lata temu firmy narzekały na brak wykształconych facility managerów, których musiały dopiero same wychowywać i wdrażać (dość przypomnieć, że pierwszy polski podręcznik akademicki do FM został wydany dopiero w 2006 roku), na szczęście uczelnie wyczuły koniunkturę i prawie nadążają już za potrzebami rynku.

– Mimo tego rynek pracy dla facility managerów jest – jak w całej branży inwestycyjnej – rynkiem pracowników. To oni w większości mogą przebierać w ofertach i starają się dyktować warunki pracodawcom – mówi Paula Stojanow, team leader Działu Construction & Property w agencji doradztwa personalnego Hays. – Z naszego doświadczenia wynika, że największe zapotrzebowanie na fachowców tego typu występuje w segmencie nieruchomości handlowych, na drugim miejscu plasują się biura, na kolejnym – obiekty przemysłowe.

Ponieważ główni gracze pozyskują coraz więcej kontraktów, muszą zatrudniać coraz więcej pracowników i są w stanie zagospodarować prawie każdą liczbę świeżo upieczonych licencjonowanych zarządców.

Edukacja do znudzenia

I co z tym boomem w FM? Aż strach snuć jakiekolwiek prognozy, skoro wszystkie poprzednie – zapewniające, że prosperity jest tuż za progiem – się nie sprawdziły. Eksperci mówią jednym głosem – konieczna jest dalsza edukcja usługobiorców. Brzmi to jak żart, bo pojęcie FM jest obecne nad Wisłą już ponad 10 lat.

– Ci, co wierzą prorokom, mają nadzieję na boom, a ci, co nie wierzą, są przekonani, że proroctwu trzeba trochę pomóc zmieniając pewne utarte przyzwyczajenia, reguły i zasady, którymi kierują się zleceniodawcy usług. A to niełatwe – uważa Izabela Mucha. – Siłą napędową w rozwoju usług FM są rozrastające się korporacje, których zapotrzebowanie na budynki, sprzęt i ludzi wzrasta w ogromnym tempie. Globalizacja, postęp techniczny, światowa konkurencja wymusza rozwój firm, których funkcjonowanie staje się coraz bardziej kompleksowe. Rosną oczekiwania ich pracowników, rosną koszty powierzchni, a także koszty utrzymania. Dlatego też wzrasta świadomość, że budynki, sprzęt, udogodnienia są istotną częścią zasobów przedsiębiorstw i stanowią znaczną pozycję ich bieżących wydatków. Pojawia się więc konieczność profesjonalnego zarządzania nimi, aby firmy mogły funkcjonować efektywniej i wydajniej.

– Czynnikiem determinującym rozwój tego rynku dla graczy globalnych jest zmiana w postrzeganiu zasobu, jakim jest nieruchomość, zauważenie wpływu FM na sprawność organizacji – wtóruje Bartłomiej Śliwiński. – Zmiana taka następuje niestety w Polsce powoli i stąd brak prognozowanego boomu.

Tomasz Cudowski