Na początku jest klient, ale grunt to podstawa

Polski rynek instytucjonalny mieszkań pod wynajem rozwija się od niedawna, jego dynamika jest jednak zaskakująca. – W ubiegłym roku wartość transakcji na rynku nieruchomości w Polsce wyniosła 5 mld euro, z tego niecałe 100 mln euro przypadło na nieruchomości mieszkaniowe na wynajem. Na rynku mamy około 13,8 mln mieszkań. W ubiegłym roku powstało 178 tys. nowych, a obecnie w budowie jest ponad 200 tys. Te cyfry mówią już nieco o tym jak wygląda ten rynek. Nie mówią jednak nic o tym jak powinien być przygotowany projekt z mieszkaniami na wynajem – mówiła Mira Kantor-Pikus, partner, Head of Equity Debt & Structured Finance, Capital Markets, Cushman & Wakefield, moderator panelu “Inwestycje mieszkaniowe pod wynajem – okiem dewelopera” podczas konferencji Inwestycje na Rynku Nieruchomości Komercyjnych zorganizowanej przez Eurobuild Conferences.

– Taki budynek powinien być przygotowany profesjonalnie, wykończony pod klucz, trzeba też zadbać o odpowiednią strukturę mieszkań – przekonywał Mirosław Bednarek, country manager, Matexi Polska.

Tadeusz Jachowicz, dyrektor regionalny na Europę Środkowo-Wschodnią, Gleeds zauważył z kolei, że przede wszystkim należy zdecydować do jakiej grupy mieszkania na wynajem kierujemy. Inaczej buduje się z myślą o indywidualnych inwestorach, a inaczej dla instytucjonalnych. Inne mieszkania sprzedają się z myślą o najmie krótkoterminowym (mniejsze lokale, bardziej nastawione na funkcję sypialnianą), a jeszcze inne – z myślą o długoterminowym (większe, pozwalające na prowadzenie codziennego życia).

Podobnie patrzą na to inwestorzy instytucjonalni. – Jako inwestor mamy swoją optykę. Zaczynamy od naszego klienta. Tak, jak w biurach na początku jest najemca, tak w naszej branży na początku jest klient – młody singiel, rodzina, ekspat, etc. Z tego wynika struktura mieszkań. W krótszym terminie łatwiej wynająć mniejsze lokale, ale w perspektywie długoterminowej wynajmują się większe mieszkania. Bardzo ważne jest też wykończenie – żaden fundusz nie kupi niewykończonego produktu. Ważne jest też by obiekty były sprawne technicznie – mówił Dariusz Węglicki, doradca zarządu, Catella Residential Investment Management GmbH.

– Zgodzę się, że wszystko zależy od grupy docelowej, ale warto pamiętać, że jest ona różna w zależności od lokalizacji. Rządowy program Mieszkanie Plus skierowany jest natomiast do tej grupy, która chce zaspokoić swoje podstawowe potrzeby mieszkaniowe. Przeznaczony jest dla tych osób, które nie mogą ich zaspokoić na rynku komercyjnym ze względu na wysokie w porównaniu do siły nabywczej ceny. Mieszkania te nastawione są na sprzyjanie rozwojowi rodzin – zapewniał Włodzimierz Stasiak, wiceprezes zarządu, BGK Nieruchomości.

Mira Kantor-Pikus zapytała następnie: dość często wspominany był najem krótkoterminowy i długoterminowy. Czym one się różnią?

– Pod względem podatkowym sporo zależy od grupy docelowej i lokalizacji. Z najmem długoterminowym wiąże się zwolnienie z VAT-u (stawki: 23 i 8 proc. w zależności od formy inwestycji). Wygląda to niby atrakcyjnie, ale trzeba pamiętać, że cały VAT naliczony na etapie nabycia czy budowy projektu jest nieodliczlny. Najem krótkoterminowy opodatkowany jest z kolei stawką 8-procentową. Cena dla klienta jest więc wyższa, ale jako inwestor możemy ten podatek odliczyć. Trudno podać uniwersalne rozwiązanie, wiele zależy od rodzaju inwestycji. Podatek ustawia jednak często sposób przeprowadzenia transakcji – stwierdziła Małgorzata Dankowska, doradca podatkowy, partner, TPA Poland.

Uczestnicy panelu “Grunt to podstawa”

Grunt to podstawa

Opłacalność projektu, i to nie tylko w segmencie mieszkań na wynajem, zależy w dużej mierze od kosztów nabycia nieruchomości, na której on powstanie. A te z roku na rok rosną. – Rynek gruntów jest bardzo rozgrzany. Popyt na nie jest cały czas, a podaż dość ograniczona. Co w takiej sytuacji powinien zrobić inwestor? – zapytał Emil Domeracki, associate director, Dział Gruntów Inwestycyjnych, Colliers International, moderator panelu “Grunt to podstawa”.

– Jest duży popyt na mieszkania i biura, a to sprawia, że zapotrzebowanie na grunty i tereny inwestycyjne również jest wysokie. Do tego dochodzi zatrzymanie podaży gruntów ze strony Skarbu Państwa i ograniczenie obrotu działkami rolnymi – także tymi w granicach miast. To wszystko sprawiło, że ceny parceli wzrosły w ciągu ostatniego roku czy dwóch o 30-40 proc. Wzrosły też koszty wykonawstwa. Miejsca na marże dewelopera jest więc coraz mniej. To jest problem i nie obejmuje tylko Warszawy, ale również rynki regionalne. Jesteśmy w takim momencie cyklu, w którym skończyły się łatwe i proste inwestycje. Trzeba więc godzić się na podjęcie większego ryzyka. Należy je identyfikować, kwantyfikować i próbować sobie z nim radzić – mówił Karol Dzięcioł, dyrektor ds. zakupów, Echo Investment.

Michał Melaniuk, dyrektor zarządzający inwestycjami mieszkaniowymi, Cordia Polska powiedział z kolei, że trzeba sobie odpowiedzieć również na pytanie czy chce się zarabiać na budowaniu czy dewelopowaniu? – Do przewidzenia było to, że skończą się łatwe grunty. Jeśli chcemy tylko budować, to nie powinno nas dziwić, że marże spadają. Jeśli w Europie Zachodniej są marże na poziomie kilku procent, to dlaczego u nas miałyby wynosić dwadzieścia kilka? Dobre marże robi się na świecie na dewelopeowaniu gruntów czyli mówiąc nieco w uproszczeniu: robieniu czegoś z niczego, na kreatywnych formach nabywania parceli i przygotowywaniu ich do budowania. Rzeczywistość nas do tego zmusi – przekonywał Michał Melaniuk.

– Jak na rynek gruntów pod projekty przemysłowe z kolei wpłynęły regulacje ograniczające obrót ziemią rolną? – zapytał Emil Domeracki.

– Z naszego punktu widzenia ostatnie półtora roku to nie jest aż tak długi czas żebyśmy odczuli znaczące różnice. Mieliśmy i mamy dość duży bank ziemi pozwalający na spokojne realizowanie naszej strategii. Oczywiście wejście w życie nowych przepisów nas nie ucieszyło. Deweloperzy zaczęli jednak szukać sposobów żeby radzić sobie w nowym otoczeniu prawnym. Trzeba też przyznać, że również w tym segmencie ceny gruntów rosną i pewnie będą rosły nadal. Są jednak nadal niższe niż w Europie Zachodniej. Dużo większą bolączką niż drożejące grunty są rosnące koszty wykonawstwa – uważa Ewa Zawadzka, vice president, szef działu Land & Development w Polsce, Prologis.