Student biedny, ale da zarobić
Hoteleschedule 16 kwietnia 2019
Eurobuild CEE
Dla wielu graczy inwestycja w akademiki jest również naturalnym zabezpieczeniem dla inwestycji w pozostałe klasy aktywów, które są bardziej podatne na cykle rynkowe – uważa Dorota Wysokińska-Kuzdra z Colliers International.
1 / 1
EUROPA Europa Środkowa i Wschodnia mogą stanąć w obliczu znacznego niedoboru mieszkań studenckich w ciągu najbliższych 10 lat – podaje wspólny raport Colliers International i CMS. Raport zatytułowany "Student housing in CEE – the next big thing" analizuje rozwój sektora prywatnych akademików w głównych krajach regionu CEE-6, prezentuje także opinie inwestorów oraz możliwości rozwoju dotyczące tego segmentu.
Małe budżety studenckie, niska jakość przestrzeni oferowanych na wynajem oraz państwowych akademików, a także ograniczone budżety uczelni zahamowały rozwój tego segmentu nieruchomości w Europie Środkowej i Wschodniej. Jednak zmiana demograficzna oraz napływ studentów zagranicznych, powoduje zmianę oczekiwań w zakresie dostępności akademików i cen ich najmu w kierunku standardów międzynarodowych. Czy jednak region jest przygotowany, by sprostać potencjalnemu popytowi na akademiki prywatne?
Apetyt inwestorów na prywatne akademiki rośnie
Ponad 32 proc. ankietowanych inwestorów już jest aktywnych w sektorze prywatnych akademików w Europie Środkowej i Wschodniej lub zamierza w nim działać. Polska została uznana za najbardziej popularny rynek zarówno pod względem dotychczasowej, jak i dopiero rozważanej działalności inwestycyjnej (50 proc. respondentów), a za Polską znalazły się Czechy (28 proc.) i Węgry (14 proc.). Jak wynika z raportu, podaż miejsc w domach studenckich w wielu regionach jest znacznie niższa od prognozowanego popytu.
Zgodnie z raportem większość miast Europy Środkowej i Wschodniej do 2028 roku będzie odczuwać znaczny niedobór zakwaterowania dla studentów. Wykorzystując model popyt-podaż, odzwierciedlający wyliczone założenie dotyczące liczby studentów zagranicznych w danym mieście w stosunku do podaży łóżek, ujawniono, że Warszawa będzie mieć największe braki w zakresie zakwaterowania w 2028 roku (niedobór 8399 łóżek), następnie Budapeszt (3679), Kraków (1227), Praga (1795) i Bratysława (298). Bukareszt był jedynym miastem z nadwyżką miejsc dla studentów. W tym scenariuszu, przy założeniu, że na lokal z sypialnią przypada jedno łóżko, zakładana wartość zasobów mieszkaniowych wynosi 1,22 mld euro.
– Aktywność i wydatki studentów nieszczególnie idą w parze z cyklem koniunkturalnym. W związku z tym popyt ze strony użytkownika końcowego nie jest skorelowany z popytem w sektorach silniej związanych ze wzrostem PKB, np. biurowym lub magazynowym. Tę właściwość powinni rozważyć inwestorzy już teraz, ponieważ szacunki dotyczące wzrostu PKB w strefie euro (i innych krajach na świecie) są korygowane w dół – komentuje Mark Robinson, ekspert Colliers International ds. badań rynku w regionie CEE.
Możliwości dla deweloperów w krótkiej i średniej perspektywie czasowej
Ponad 87 proc. ankietowanych inwestorów uważa, że istnieje znaczny niedobór prywatnych akademików (PBSA, Purpose Built Student Accommodation) w Europie Środkowej i Wschodniej. Zdecydowana większość inwestorów (74 proc.) pytana o to, czy wolą budować, czy kupować produkty PBSA w naszym regionie, uznała, że jest gotowa budować samodzielnie, a nie polegać na kupnie gotowego produktu.
Trend ten jest już widoczny w regionie, gdzie powstaje osiem prywatnych akademików, w tym: projekt LivinnX firmy Golub GetHouse – akademik z 290 lokalami w Krakowie; Student Depot firmy Griffin Real Estate – sieć prywatnych akademików w Poznaniu, Łodzi, Lublinie i Wrocławiu. Ten ostatni inwestor zasygnalizował również zamiar inwestowania w kolejne projekty w Krakowie i Wrocławiu do 2021 roku, co zwiększy liczbę miejsc noclegowych do 2,7 tys.
– Sektor prywatnych akademików otwiera ogromne możliwości zarówno dla graczy, którzy zdecydowali się na budowę własnych projektów, jak i dla inwestorów, którzy są gotowi wspierać finansowo deweloperów. Dla kapitału instytucjonalnego oznacza to nieco większe ryzyko, ponieważ projekty tego typu dopiero wchodzą w fazę rozwoju, ale korzyści znacznie je przewyższają. Chodzi nie tylko o bezpośrednie zyski z inwestycji, ale także możliwość budowania portfela w całym kraju. Kluczowe jest, jak zwykle w takich projektach, znalezienie właściwych partnerów, choć na stosunkowo dojrzałych rynkach inwestorzy są gotowi na przedsięwzięcia tupu joint venture. Dla wielu graczy inwestycja w PBSA jest również naturalnym zabezpieczeniem dla inwestycji w pozostałe klasy aktywów, które są bardziej podatne na cykle rynkowe – mówi Dorota Wysokińska-Kuzdra, partner, dyrektor działu Corporate Finance CEE w Colliers International.
Potencjał dla sektora
Studenci ankietowani w 2017 roku wyrażali potrzebę rozwoju zasobów mieszkaniowych w całym regionie, przy czym największe niezadowolenie z obecnej sytuacji dotyczyło Rumunii, w tym m.in. kosztów, lokalizacji, standardu domów studenckich i konieczności dojazdów. Opinie studentów na temat polskiego rynku również wskazują na konieczność rozwoju tego segmentu rynku. Ze względu na rosnący odsetek studentów zagranicznych w całym regionie o średnio 3,6 proc. rocznie, należy skupić się na odnawianiu zasobów mieszkaniowych dla tej grupy najemców, aby przyciągać zarówno studentów zagranicznych, jak i krajowych. Ma to szczególne znaczenie wobec malejącej w ostatnich latach liczby studentów w Polsce oraz ich mniejszej siły nabywczej. Ponad 20 proc. studentów ankietowanych w 2017 roku w krajach CEE-6, z wyjątkiem Czech, doświadczało problemów finansowych.
– W segmencie prywatnych akademików mamy jedynie 20 takich obiektów na sześciu rynkach Europy Środkowo-Wschodniej. Kolejne osiem jest obecnie w realizacji, w tym m.in. Warszawie, Krakowie oraz Bukareszcie, co wskazuje na rosnącą popularność tego typu przedsięwzięć inwestycyjnych. I choć obecnie tempo powstawania nowych akademików prywatnych jest niższe niż potrzeby, należy spodziewać się rosnącego zainteresowania inwestorów tym segmentem rynku nieruchomości – podkreśla Wojciech Koczara, partner zarządzający zespołem nieruchomościowym kancelarii CMS w Polsce oraz w Europie Środkowo-Wschodniej.
– Jak pokazują wyniki naszego raportu, rynek akademików prywatnych nie podlega cyklom koniunkturalnym, co jest istotnym czynnikiem dla inwestorów podejmujących decyzje inwestycje. Z zyskami (investment yields) na poziomie 6 proc. w głównych ośrodkach akademickich w Europie oraz 7 proc. w regionalnych ośrodkach, niską podażą przy wysokim popycie na pokoje w nowoczesnych akademikach, potencjał wzrostu w tym segmencie rynku nieruchomościowego jest ogromny. Oczywiście pozostaje pytanie o możliwości finansowe potencjalnych najemców – dodaje Lidia Dziurzyńska-Leipert, partner w kancelarii CMS w zespole nieruchomości i budownictwa, z ramienia CMS kierująca zespołem doradzającym przy realizacji projektów domów studenckich.
Apetyt inwestorów na prywatne akademiki rośnie
Ponad 32 proc. ankietowanych inwestorów już jest aktywnych w sektorze prywatnych akademików w Europie Środkowej i Wschodniej lub zamierza w nim działać. Polska została uznana za najbardziej popularny rynek zarówno pod względem dotychczasowej, jak i dopiero rozważanej działalności inwestycyjnej (50 proc. respondentów), a za Polską znalazły się Czechy (28 proc.) i Węgry (14 proc.). Jak wynika z raportu, podaż miejsc w domach studenckich w wielu regionach jest znacznie niższa od prognozowanego popytu.
Zgodnie z raportem większość miast Europy Środkowej i Wschodniej do 2028 roku będzie odczuwać znaczny niedobór zakwaterowania dla studentów. Wykorzystując model popyt-podaż, odzwierciedlający wyliczone założenie dotyczące liczby studentów zagranicznych w danym mieście w stosunku do podaży łóżek, ujawniono, że Warszawa będzie mieć największe braki w zakresie zakwaterowania w 2028 roku (niedobór 8399 łóżek), następnie Budapeszt (3679), Kraków (1227), Praga (1795) i Bratysława (298). Bukareszt był jedynym miastem z nadwyżką miejsc dla studentów. W tym scenariuszu, przy założeniu, że na lokal z sypialnią przypada jedno łóżko, zakładana wartość zasobów mieszkaniowych wynosi 1,22 mld euro.
– Aktywność i wydatki studentów nieszczególnie idą w parze z cyklem koniunkturalnym. W związku z tym popyt ze strony użytkownika końcowego nie jest skorelowany z popytem w sektorach silniej związanych ze wzrostem PKB, np. biurowym lub magazynowym. Tę właściwość powinni rozważyć inwestorzy już teraz, ponieważ szacunki dotyczące wzrostu PKB w strefie euro (i innych krajach na świecie) są korygowane w dół – komentuje Mark Robinson, ekspert Colliers International ds. badań rynku w regionie CEE.
Możliwości dla deweloperów w krótkiej i średniej perspektywie czasowej
Ponad 87 proc. ankietowanych inwestorów uważa, że istnieje znaczny niedobór prywatnych akademików (PBSA, Purpose Built Student Accommodation) w Europie Środkowej i Wschodniej. Zdecydowana większość inwestorów (74 proc.) pytana o to, czy wolą budować, czy kupować produkty PBSA w naszym regionie, uznała, że jest gotowa budować samodzielnie, a nie polegać na kupnie gotowego produktu.
Trend ten jest już widoczny w regionie, gdzie powstaje osiem prywatnych akademików, w tym: projekt LivinnX firmy Golub GetHouse – akademik z 290 lokalami w Krakowie; Student Depot firmy Griffin Real Estate – sieć prywatnych akademików w Poznaniu, Łodzi, Lublinie i Wrocławiu. Ten ostatni inwestor zasygnalizował również zamiar inwestowania w kolejne projekty w Krakowie i Wrocławiu do 2021 roku, co zwiększy liczbę miejsc noclegowych do 2,7 tys.
– Sektor prywatnych akademików otwiera ogromne możliwości zarówno dla graczy, którzy zdecydowali się na budowę własnych projektów, jak i dla inwestorów, którzy są gotowi wspierać finansowo deweloperów. Dla kapitału instytucjonalnego oznacza to nieco większe ryzyko, ponieważ projekty tego typu dopiero wchodzą w fazę rozwoju, ale korzyści znacznie je przewyższają. Chodzi nie tylko o bezpośrednie zyski z inwestycji, ale także możliwość budowania portfela w całym kraju. Kluczowe jest, jak zwykle w takich projektach, znalezienie właściwych partnerów, choć na stosunkowo dojrzałych rynkach inwestorzy są gotowi na przedsięwzięcia tupu joint venture. Dla wielu graczy inwestycja w PBSA jest również naturalnym zabezpieczeniem dla inwestycji w pozostałe klasy aktywów, które są bardziej podatne na cykle rynkowe – mówi Dorota Wysokińska-Kuzdra, partner, dyrektor działu Corporate Finance CEE w Colliers International.
Potencjał dla sektora
Studenci ankietowani w 2017 roku wyrażali potrzebę rozwoju zasobów mieszkaniowych w całym regionie, przy czym największe niezadowolenie z obecnej sytuacji dotyczyło Rumunii, w tym m.in. kosztów, lokalizacji, standardu domów studenckich i konieczności dojazdów. Opinie studentów na temat polskiego rynku również wskazują na konieczność rozwoju tego segmentu rynku. Ze względu na rosnący odsetek studentów zagranicznych w całym regionie o średnio 3,6 proc. rocznie, należy skupić się na odnawianiu zasobów mieszkaniowych dla tej grupy najemców, aby przyciągać zarówno studentów zagranicznych, jak i krajowych. Ma to szczególne znaczenie wobec malejącej w ostatnich latach liczby studentów w Polsce oraz ich mniejszej siły nabywczej. Ponad 20 proc. studentów ankietowanych w 2017 roku w krajach CEE-6, z wyjątkiem Czech, doświadczało problemów finansowych.
– W segmencie prywatnych akademików mamy jedynie 20 takich obiektów na sześciu rynkach Europy Środkowo-Wschodniej. Kolejne osiem jest obecnie w realizacji, w tym m.in. Warszawie, Krakowie oraz Bukareszcie, co wskazuje na rosnącą popularność tego typu przedsięwzięć inwestycyjnych. I choć obecnie tempo powstawania nowych akademików prywatnych jest niższe niż potrzeby, należy spodziewać się rosnącego zainteresowania inwestorów tym segmentem rynku nieruchomości – podkreśla Wojciech Koczara, partner zarządzający zespołem nieruchomościowym kancelarii CMS w Polsce oraz w Europie Środkowo-Wschodniej.
– Jak pokazują wyniki naszego raportu, rynek akademików prywatnych nie podlega cyklom koniunkturalnym, co jest istotnym czynnikiem dla inwestorów podejmujących decyzje inwestycje. Z zyskami (investment yields) na poziomie 6 proc. w głównych ośrodkach akademickich w Europie oraz 7 proc. w regionalnych ośrodkach, niską podażą przy wysokim popycie na pokoje w nowoczesnych akademikach, potencjał wzrostu w tym segmencie rynku nieruchomościowego jest ogromny. Oczywiście pozostaje pytanie o możliwości finansowe potencjalnych najemców – dodaje Lidia Dziurzyńska-Leipert, partner w kancelarii CMS w zespole nieruchomości i budownictwa, z ramienia CMS kierująca zespołem doradzającym przy realizacji projektów domów studenckich.
Koniunktura sprzyja hotelom, ale inwestycji wciąż brakuje
Koniunktura sprzyja hotelom, ale inwestycji wciąż brakuje
Walter Herz
Wartość transakcji inwestycyjnych we wszystkich sektorach rynku nieruchomości, zarówno w Polsce jak i w reszcie Europy, nadal mocno odbiega od skali inwestycji notowanych przed wyb ...
REIT-y pomogą rozwinąć rynek najmu w Polsce
REIT-y pomogą rozwinąć rynek najmu w Polsce
Baker McKenzie
Rynek najmu oraz rynek inwestycyjny w Polsce może rozwinąć się szybciej dzięki wprowadzeniu REIT-ów. Kluczem do rozwoju REIT-ów w Polsce będzie stabilność prawa, przejrzysta forma ...
Inwestycje wojskowe skorzystają na cyfryzacji w budowlance
Inwestycje wojskowe skorzystają na cyfryzacji w budowlance
Multiconsult Polska
Cyfryzacja w branży budowlanej, zwłaszcza w kontekście rosnących inwestycji wojskowych, stanowi istotny element transformacji tego sektora. Tradycyjnie opierająca się na manualnych ...