Rynek magazynowy rośnie w szybkim tempie

Zdaniem Cushman & Wakefield segment e-commerce pozostaje motorem napędowym rynku magazynowego w Polsce a aktywność deweloperów utrzymuje się na wysokim poziomie w całym kraju. Wzrost powierzchni magazynowej idzie także w parze z tendencją do stabilizacji czynszów na wszystkich rynkach. Eksperci Cushman & Wakefield przewidują także, że automatyzacja i rozwój zrównoważonego budownictwa nie ominie sektora magazynowego w 2020 roku.

Z raportu wynika, że pięć głównych rynków w Polsce nadal odpowiada za około 81 proc. całkowitych zasobów powierzchni magazynowej w Polsce. Największym rynkiem pozostaje region Warszawy i okolic, przy czym zmniejszyła się różnica w porównaniu do regionu Górnego Śląska i Polski Centralnej, gdzie odnotowano go z Górnym Śląskiem oraz Polską Centralną, na których odnotowano najwyższy poziom podaży w 2019 roku przekraczający 500 tys. mkw. Na uwagę ekspertów Cushmana zasługuje również dynamiczny rozwój rynku wrocławskiego, gdzie w ostatnim roku zasoby powierzchni magazynowej wzrosły o 386 tys. mkw. Rynek ten wyprzedził Poznań i znalazł się na czwartym miejscu w Polsce pod względem wielkości zasobów. W grupie mniejszych rynków regionalnych zdecydowanym liderem było Trójmiasto. W 2019 roku deweloperzy dostarczyli tam 170 tys. mkw., a biorąc pod uwagę inwestycje w budowie oraz planowane, rynek ten już wkrótce może stać się szóstym w Polsce oferującym ponad 1 mln mkw. powierzchni magazynowej.

Z opracowania Cushman & Wakefield wynika ponadto, że rekordowy poziom podaży jest rezultatem dużej liczby projektów typu „multi-let” i ukończenia wielu projektów BTS, na które najemcy zgłosili zapotrzebowanie jeszcze w 2018 roku. Odbiorcami tego typu projektów były m.in. firm z branży e-commerce (m.in. Amazon i Zalando Lounge), sieci sklepów (m.in. Carrefour, Leroy Merlin, Castorama) i sektora produkcyjnego (m.in. Varroc Lighting Systems, Data Modul, Manuli, K-Flex, Jotul Polska, Rockwell Automation, Gates Polska, Hydroline czy Kitron).

Wśród deweloperów niekwestionowanym liderem pozostaje firma Panattoni Europe, która w zeszłym roku dostarczyła prawie 1,7 mln mkw. powierzchni, czyli 62 proc. wszystkich ukończonych inwestycji. Aktywne w tym czasie były również Hillwood (363 tys. mkw.)
oraz 7R SA. (285 tys. mkw.).

Autorzy raportu szacują, że w 2020 roku podaż powierzchni magazynowej ponownie przekroczy poziom 2 mln mkw. Pod koniec grudnia 2019 roku w budowie znajdowało się prawie 1,9 mln mkw. powierzchni magazynowej w ramach 69 projektów. Prawie 80 proc. inwestycji znajduje się na czterech rynkach regionalnych: na Górnym Śląsku (493 tys. mkw.), w regionie Warszawy i okolic (470 tys. mkw.) a także we Wrocławiu (278 tys. mkw.) oraz Trójmieście (263 tys. mkw.). Deweloperzy zwiększają także zakres inwestycji na mniejszych rynkach regionalnych, co wynika, zarówno z niskiego wskaźnika pustostanów na tych rynkach, jak i rosnącej aktywności najemców oraz m.in. ograniczonej dostępności pracowników w głównych aglomeracjach.

Nowe projekty powstają m.in. na takich rynkach jak Bydgoszcz-Toruń (80 tys. mkw.), Lublin (53 tys. mkw.), Szczecin (51 tys. mkw.) i Rzeszów (33 tys. mkw.). W tym roku deweloperzy dostarczą także nowe projekty m.in. w Gorzowie Wielkopolskim, Białymstoku, Legnicy i Olsztynie. W porównaniu do poprzednich lat wzrósł udział inwestycji realizowanych spekulacyjnie. Trend ten dotyczy w szczególności największych rynków magazynowych w kraju a jednym z czynników motywujących deweloperów, do tego rodzaju inwestycji jest brak dużych obiektów magazynowych dostępnych do wynajęcia w terminie krótszym niż sześć miesięcy.

Z raportu wynika, że w czwartym kwartale 2019 roku około 49 proc. powierzchni w budowie nie było zabezpieczone umowami typu pre-let. W strukturze inwestycji nadal dominują parki logistyczne oferujące większe moduły magazynowe typu Big-Box (od ok. 2, 5 tys. mkw.), jednak rozwój e-commerce wpływa na dalszą dywersyfikację magazynów. Coraz większą popularnością cieszą się również magazyny miejskie typu „Small Business Units” (SBU) i powierzchnie przeładunkowe („cross-dock”) wspomagające procesy logistyczne na etapie „ostatniej mili”, a także powierzchnie typu „mini-hub” służące do optymalizacji łańcucha dostaw w ramach strategii omnichannel. Z uwagi na specyfikę branży e-commerce i jej rosnący wpływ na rynek magazynowy, trend ten będzie zdaniem Cushman & Wakefield kontynuowany w najbliższej przyszłości.

Raport firmy Cushman & Wakefield pokazuje także rosnącą rolę ekologii i dążenia do zwiększenia efektywności energetycznej. Potwierdzeniem tego jest rosnąca liczba projektów poddawanych certyfikacji ekologicznej (np. BREEAM, LEED). Poprawie ulegają także parametry techniczne budynków, rośnie izolacyjność cieplna i pojawiają się instalacje umożliwiające zmniejsze zużycie wody i odzysk ciepła. Standardem staje się zastosowanie nowoczesnego oświetlenia LED wraz z czujników ruchu. Jednocześnie część najemców uważa certyfikację BREEAM i LEED za niewystarczającą i coraz częściej mówi się o adaptacji certyfikacji Well, skupiającej się na zdrowiu i komforcie użytkowników budynków. Eksperci Cushman & Wakefield przewidują, że ten trend będzie kontynuowany i kolejne lata przyniosą dalszą dywersyfikację magazynowych obiektów.