Polska Magazyny nadal silne

Trwająca globalna pandemia koronawirusa wpływa na europejski rynek nieruchomości komercyjnych, powodując w ujęciu kwartalnym kolejne spadki czynszów w obiektach handlowych oraz nieznaczne obniżki stawek czynszowych w budynkach biurowych. Natomiast w sektorze nieruchomości logistycznych czynsze nadal rosną, a stopy kapitalizacji ulegają dalszej kompresji, ponieważ dzięki pozytywnym wskaźnikom przyciąga on kolejnych inwestorów – mówi Silvia Jodlowski, starszy analityk w Cushman & Wakefield.

Sektor nieruchomości logistycznych pozostał w dość dobrej kondycji również w trzecim kwartale 2020 roku. W warunkach ograniczonej podaży oraz silnego popytu ze strony najemców i inwestorów osiąga on najlepsze wyniki spośród głównych sektorów nieruchomości, o czym świadczy dalszy wzrost czynszów i kompresja stóp kapitalizacji na większości rynków. Stawki czynszowe w przypadku najlepszych obiektów w Europie wzrosły średnio o 0,6 proc. w trzecim kwartale i aż o 2,1 proc. w ciągu roku. Największy wzrost miał miejsce w Berlinie, gdzie czynsze wzrosły w ciągu kwartału o 12 proc., a także w Rotterdamie – o 7,1 proc. Stopy kapitalizacji dla nieruchomości logistycznych w Europie spadły o 25 pb rok do roku i wyniosły 5,26 proc. w trzecim kwartale 2020 roku. Najniższe średnie stopy kapitalizacji na poziomie nieprzekraczającym 4 proc. utrzymują się we Francji i w Niemczech, a na większości rynków obniżyły się w ujęciu rocznym o co najmniej 20 pb.

Pomimo dynamicznej sytuacji na rynku i wciąż dużej niepewności spowodowanej pandemią koronawirusa perspektywy dla sektora magazynowego pozostają korzystne. Przewidujemy, że popyt na rynku magazynowym będą nadal generować przede wszystkim firmy z branży logistycznej, kurierskiej i handlowej w silnym powiązaniu z rozwojem sektora e-commerce. Do normalnej aktywności wracają powoli firmy z sektora produkcyjnego i motoryzacyjnego. Warto także wspomnieć o rosnącej aktywności firm z branży IT, które poszukują nowoczesnej powierzchni magazynowej z przeznaczeniem na centra przetwarzania danych. To szczególnie ciekawa grupa najemców, zupełnie odporna na aktualną sytuację rynkową – mówi Joanna Sinkiewicz, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Cushman & Wakefield Polska.

Czynsze za wynajem powierzchni biurowych spadły nieznacznie w trzecim kwartale (-0,1 proc. kwartał do kwartału), po dużo większym spadku o 0,7 proc. w poprzednim kwartale. Tempo wzrostu w ujęciu rocznym spowolniło jeszcze bardziej – stawki czynszowe są o zaledwie 1 proc. wyższe w porównaniu z analogicznym okresem w ubiegłym roku, co oznacza, że rosną one najwolniej od 2014 roku. Czynsze wzrosły tylko w pięciu miastach, przy czym najbardziej w Birmingham (o 7 proc. do 37,00 GBP/st. kw./rok) oraz w Leeds (o 6 proc. do 34,00 GBP/st. kw./rok). Spadki odnotowano w sumie na dziesięciu rynkach – o 10 proc. w Stambule oraz o 5 proc. w Berlinie, gdzie tym samym zakończył się okres nieprzerwanego wzrostu czynszów, w którym wzrosły one z poziomu 22,50 euro za mkw. miesięcznie w trzecim kwartale 2014 roku do 40 euro za mkw. miesięcznie w pierwszym kwartale 2020 roku.

Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych w Europie wzrosły do 4,34 proc. po spadku do 4,26 proc. w pierwszym kwartale bieżącego roku. Na głównych rynkach Francji, Niemiec i Wielkiej Brytanii zaobserwowaliśmy jednak w ciągu kwartału nieznaczną kompresję, co świadczy o zainteresowaniu inwestorów najbardziej atrakcyjnymi aktywami w kluczowych lokalizacjach – mówi Nigel Almond, dyrektor zespołu ds. analiz danych w Cushman & Wakefield.

W sektorze nieruchomości handlowych trend spadkowy utrzymał się również w trzecim kwartale 2020 roku. Tempo zmian na rynku handlowym, który znalazł się w trudnej sytuacji, przyspieszyło z powodu trwającej pandemii i spadku sprzedaży w sklepach stacjonarnych, zamarcia ruchu turystycznego w niektórych lokalizacjach oraz nieprzerwanego rozwoju sprzedaży w kanale online.

Od ponownego otwarcia centrów handlowych po wiosennym lock-downie obserwowaliśmy w Polsce systematyczny spadek udziału sprzedaży przez Internet, który w sierpniu 2020 roku wyniósł już tylko 6,1 proc., podczas gdy w kwietniu wynosił rekordowe 11,9 proc. Przed pandemią udział e-commerce w sprzedaży detalicznej ogółem oscylował w granicach 5-6 proc. Wraz z jesiennym nasilaniem się pandemii obserwujemy powrót konsumentów do zakupów internetowych. We wrześniu 2020 roku udział sprzedaży online wyniósł już 6,8 proc., czyli o 0.7 pp. więcej niż miesiąc wcześniej. W kolejnych miesiącach spodziewamy się dalszych wzrostów, których wysokość będzie uzależniona od rozwoju sytuacji epidemicznej – mówi Małgorzata Dziubińska, associate director, Cushman & Wakefield.

Czynsze za najlepsze powierzchnie handlowe obniżyły się w trzecim kwartale o 2,3 proc. – to mniej niż w drugim kwartale, w którym spadły o 4,3 proc. W ujęciu rocznym spadły one w trzecim kwartale jeszcze bardziej, bo aż o 7,2 proc., czyli najbardziej od czwartego kwartału 2009 roku, w którym spadki czynszów wyniosły 7,6 proc. Na żadnym rynku nie odnotowano wzrostów w ciągu kwartału, a na połowie rynków zarejestrowano spadki. Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości handlowych w Europie wzrosły w trzecim kwartale 2020 roku do 4,67 proc. i były o 45 pb wyższe niż rok temu, przy czym największy wzrost do poziomu 6,19 proc. zaobserwowano w Wielkiej Brytanii.