Świat Potrzeby najemców na pierwszym miejscu

Zdecydowana większość respondentów Deloitte przewiduje, że nawet w obliczu ewentualnego spowolnienia gospodarczego nie zmniejszą się nakłady inwestycyjne branży CRE (Commercial Real Estate), dotyczące zagadnień technologicznych. Co czwarty badany uważa, że zostaną one utrzymane na dotychczasowym poziomie, 42 proc. mówi o pewnym, a 5 proc. o ich znacznym wzroście. Spadki rozważa 26 proc. ankietowanych, a zaledwie 3 proc. odpowiedzi wskazuje na sporą negatywną zmianę w tym zakresie. Te przewidywania znalazły odzwierciedlenie w nastawieniu rynku nieruchomości komercyjnych do kryzysu wywołanego koronawirusem.

Mimo, iż raport nie odnosi się bezpośrednio do Polski, jego wnioski mają zastosowanie również na naszym lokalnym rynku. Pandemia i związane z nią obostrzenia spowodowały zmiany w wielu dziedzinach naszego życia i aktywności zawodowej. Zmieniający się model korzystania z powierzchni komercyjnych, w tym powierzchni biurowych oraz przeobrażenia, które przechodzi branża handlowa i logistyczna, wymuszają na deweloperach i właścicielach poszukiwanie rozwiązań, w tym technologicznych, które będą odpowiadały nowym oczekiwaniom nie tylko najemców, ale i innych użytkowników powierzchni komercyjnych – mówi Dominik Stojek, partner associate w dziale Doradztwa Nieruchomościowego, Deloitte.

Ekspert dodaje, że niebagatelne znaczenie ma również kwestia poczucia bezpieczeństwa. Zatem tak wysoki poziom podmiotów przewidujących utrzymanie lub wzrost nakładów na digitalizację jest oczywisty i w przyszłości ten trend na pewno będzie się umacniał.

Jak wynika z raportu Deloitte, priorytety sektora nieruchomości komercyjnych uległy w ostatnich latach istotnym zmianom. Przez długi czas branża skupiała się wyłącznie na kontekście lokalizacyjnym wynajmowanych obiektów, a następnie na znaczeniu zyskały aspekty informacyjne i analityczne. Chociaż nadal ważne jest, aby przestrzeń znajdowała się blisko klientów, pracowników i / lub dostawców, rozwiązania technologiczne oparte na zbieraniu i analizowaniu różnego rodzaju danych zaczęły stanowić nowe sposoby tworzenia wartości dodanej dla użytkowników nieruchomości, wyróżniania się na tle konkurencji, a nawet znaleźć nowe źródła dochodów. Teraz przewidywana jest kolejna zmiana. Przyszłość sektora nieruchomości komercyjnych będzie się skupiała wokół trzech aspektów: lokalizacji, doświadczeniu najemców i analityce zebranych przez różnego rodzaju narzędzia danych.

Nowe okoliczności, w jakich dzisiaj przyszło operować firmom, powodują, że zaangażowanie najnowszych rozwiązań technologicznych staje się normą, a nie opcją dodatkową. Poza poszukiwaniem rozwiązań, które mają przyczynić się do jak najlepszego dopasowania oferty powierzchni komercyjnych do oczekiwań klientów, aktualnie dużym zainteresowaniem cieszą się narzędzia zapewniające bezpieczeństwo użytkownikom budynku. Dodatkowo, wdrożenia wielu innowacyjnych rozwiązań związanych z zarządzaniem nieruchomościami zostały przyspieszone w czasie – ocenia Magdalena Topolska-Ziemak, manager w dziale Doradztwa Nieruchomościowego, Deloitte.

Badanie Deloitte pokazuje, że zmienił się sposób nastawienia do nieruchomości i korzystania z nich przez najemców. Budynek biurowy czy mieszkalny nie są już tylko betonową konstrukcją. To miejsca, które tworzą nasze codzienne otoczenie, mają wpływ na środowisko, nasze samopoczucie czy gospodarkę. Na tę zmianę w zachowaniu najemców miało wpływ wiele czynników bezpośrednio związanych z przemianami społecznymi i rozwojem technologicznym współczesnego świata. Należy tu wymienić przede wszystkim: postępującą urbanizację i globalizację (56 proc.), zmieniające się wymagania pracowników w zakresie elastycznej lokalizacji i przestrzeni roboczej (54 proc.), a także postęp technologiczny i upowszechnianie się rozwiązań sztucznej inteligencji (AI) lub Internetu Rzeczy (52 proc.).

Kluczem do personalizacji doświadczenia najemców będzie postępująca digitalizacja. Ułatwia ona efektywne wykorzystanie zajmowanej przestrzeni, niezależnie od charakteru działalności użytkownika końcowego: klienta w sklepie, mieszkańca apartamentowca, pracownika biurowego czy producenta korzystającego z magazynu.

Zgodnie z przewidywaniami na znaczeniu zyskają gromadzenie i analiza danych oraz konieczność ich kontroli i bezpiecznego dostępu do zasobów. To będzie się po części wiązało z wykorzystaniem rozwiązań bazujących na sztucznej inteligencji, która może nie tylko zwiększyć wydajność operacyjną, ale także pomóc zidentyfikować zagrożenia i szanse znacznie szybciej niż obecne technologie i procesy. Już teraz z rozwiązań AI korzysta 31 proc. badanych podmiotów z branży CRE, a 63 proc. planuje to robić w przyszłości.

Do kreacji angażującego doświadczenia najemców coraz częściej wykorzystywana jest technologia rzeczywistości cyfrowej, która śmiało wkracza w rejony poza szeroko rozumianą rozrywką. Narzędzia takie jak rzeczywistość rozszerzona (AR), wirtualna (VR) i mieszana (MR), filmy 360 stopni i technologie immersyjne, łączące świat realny z cyfrowym, stanowią potencjał, który branża CRE może wykorzystywać na wielu polach.

Aby sprostać tak szybko zachodzącym zmianom, konieczna będzie współpraca sektora CRE z proptechami, czyli podmiotami wykorzystującymi innowacyjne technologie, zwykle teleinformatyczne, w działaniach podejmowanych przez właścicieli lub deweloperów.

Tak jak w wielu innych gałęziach gospodarki, w sektorze CRE bardziej powszechne wykorzystanie różnych narzędzi cyfrowych będzie się wiązało z pojawianiem się nowych zagrożeń. Kwestiom cyberbezpieczeństwa będzie trzeba poświęcać jeszcze więcej uwagi niż do tej pory. Zarówno właściciele nieruchomości jak i najemcy decydując się na wykorzystanie nowych technologii z ich pomocą gromadzą coraz więcej danych osobowych klientów, takich jak lokalizacja użytkowników, ich metody i narzędzia komunikacyjne, a także zachowania i codzienne przyzwyczajenia.

Luki w połączonych systemach informatycznych dostawców lub zewnętrznych dostawców usług, nieautoryzowany dostęp do danych klientów przez infrastrukturę obiektów, podatność pracowników na ataki cybernetyczne, utrata kontroli nad systemami zarządzania budynkiem, mogąca prowadzić wręcz do zagrożeń fizycznych czy wreszcie włamania do sieci firmowych – to wszystko są zagadnienia, które w związku z postępującą cyfryzacją sektora nieruchomości komercyjnych będą musiały spotkać się z jego szybką i adekwatną reakcją – mówi Maciej Krasoń, partner, lider sektora nieruchomości i budownictwa Deloitte w Polsce i Europie Środkowej.

Zarządzenie zagadnieniami dotyczącymi cyberbezpieczeństwa wiąże się z wieloma wyzwaniami, z którymi dziś nie wszystkie firmy potrafią sobie radzić. 39 proc. ankietowanych dyrektorów w tym sektorze za takie uznaje brak wsparcia i finansowania w zarządzaniu, 38 proc. wskazuje brak strategii bezpieczeństwa cybernetycznego, a 37 proc. słabe zrozumienie cyberzagrożeń. Najwięcej odpowiedzi (45 proc.) dotyczy braku wykwalifikowanych specjalistów zajmujących się cyfrowym bezpieczeństwem.

Wynajem powierzchni komercyjnych przestał się ograniczać tylko do jej fizycznego udostępniania. Sposoby, w jakie najemcy nieruchomości i jej użytkownicy angażują się w otoczenie, szybko ewoluują i to samo dzieje się z ich oczekiwaniami. Firmy CRE powinny więc zmienić swój sposób myślenia i spojrzeć na nieruchomości jako na usługę, odchodząc od czysto funkcjonalnych zastosowań na rzecz całego spektrum doświadczeń, także cyfrowych. Skutkować to będzie zmianą podejścia firm z branży, które muszą gruntownie przeprojektować sposób myślenia o takich zagadnieniach jak lokalizacja, wymagania przestrzenne, użytkownicy i ich preferencje.

Globalne badanie „2020 Commercial Real Estate Outlook” zostało przeprowadzone przez Deloitte US Center for Financial Services w czerwcu 2019 roku na grupie 750 dyrektorów z sektora nieruchomości komercyjnych (CRE) z 10 krajów w obu Amerykach, Europie i Azji.