Polska Popytowy rekord w magazynach

Minął rok od kiedy rynek nieruchomości mierzy się z efektami pandemii Covid-19. W tym czasie sektor magazynowy w Polsce nie tylko udowodnił swoją odporność na nagłe zmiany gospodarcze i społeczne, ale i utrzymał niezwykłą dynamikę wzrostu bijąc kolejne rekordy. Zanotowane od stycznia do marca imponujące 1,6 mln mkw. popytu brutto stanowi najlepszy wynik kwartalny w historii tego rynku - informuje Tomasz Mika, dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Magazynowych i Przemysłowych w Polsce, JLL.

Popyt netto (nowe umowy i ekspansje) osiągnął imponujące 1,1 mln mkw. Pod tym względem był to drugi najlepszy kwartał w historii rynku. Dominację utrzymali operatorzy logistyczni i firmy kurierskie (prawie połowa popytu netto), bardzo aktywny był też sektor produkcyjny (28 proc.) oraz sieci handlowe (24 proc.).

I kwartał 2021 roku należał do rynków tzw. Wielkiej Piątki, czyli Poznania, Wrocławia, Górnego Śląska, Polski Centralnej i Warszawy. Popyt netto wyniósł na nich aż 900 tys. mkw. Warto zauważyć, że po okresie relatywnie niskiej aktywności Poznań zyskał dominującą pozycję. Popyt netto zanotowany w pierwszych trzech miesiącach roku był tam wyższy niż najlepszy do tej pory wynik całoroczny, obserwowany w 2013 roku, kiedy na rynku pojawił się Amazon - wylicza Maciej Kotowski, starszy analityk rynku, JLL.

Polski rynek magazynowy cechuje interesujące zróżnicowanie zarówno pod względem skali kontraktów, jak i poszukiwanych nieruchomości.

W I kwartale zawierano zarówno małe kontrakty – poniżej 1 tys. mkw., jak i duże umowy przekraczające 100 tys. mkw. Niemal wszystkie formaty cieszyły się zainteresowaniem najemców – od magazynów typu big-box w pobliżu największych aglomeracji oraz regionalnych rynków wschodzących, po inwestycje BTS i magazyny miejskie - dodaje Maciej Kotowski.

W I kwartale do użytku oddano 745 tys. mkw. nowych powierzchni magazynowych, a łączna podaż sięgnęła 21,4 mln mkw. 80 proc. istniejących zasobów przypada na rynki Wielkiej Piątki. Najwięcej nowej powierzchni zasiliło rynki Górnego Śląska, Warszawy i Trójmiasta (łącznie 500 tys. mkw.). W skali całego kraju około 20 proc. oddanej powierzchni pozostawało niewynajęte.

Niesłabnące zapotrzebowanie i pozytywne nastroje napędzają aktywność budowlaną. Rynek gna naprzód z ponad 2,3 mln mkw. powierzchni magazynowej na różnych etapach budowy. Tylko w I kwartale deweloperzy uruchomili nowe projekty o łącznej powierzchni blisko 1,2 mln mkw., z czego 70 proc. było już zabezpieczone umowami najmu - informuje Tomasz Mika.

Ponad 70 proc. powierzchni powstaje na rynkach Wielkiej Piątki, a liderem jest Poznań (430 tys. mkw.).

Aktywność najemców i niski udział powierzchni budowanej spekulacyjnie przełożyły się na dalszy spadek wskaźnika pustostanów w Polsce, który wynosi obecnie 7,2 proc. Biorąc pod uwagę sytuację na rynku deweloperskim, poziom pustostanów powinien pozostać stabilny lub nawet nieznacznie spaść.

Niezmiennie, najdroższe pozostają lokalizacje miejskie – czynsze bazowe w Warszawie wahają się między 4,3 a 5,25 euro za mkw. miesięcznie. Najbardziej atrakcyjne warunki finansowe oferują obiekty typu big-box zlokalizowane w Polsce Centralnej (2,6 a 3,5 euro za mkw. miesięcznie).

Pandemia wpłynęła na priorytety kupujących, kierując ich uwagę w jeszcze większym stopniu na sektor nieruchomości magazynowych. W efekcie, w 2020 roku magazyny stały się najbardziej pożądanym produktem inwestycyjnym w Polsce. W I kwartale 2021 roku aktywność inwestorów nadal utrzymywała się na wysokim poziomie. W efekcie, obroty inwestycyjne wyniosły 391 mln euro, co stanowi drugi najlepszy w historii wynik dla pierwszego kwartału. Największą transakcją zawartą w okresie styczeń – marzec było przejęcie portfela parków logistycznych przez Ares Group od Panattoni. Z kolei najbardziej znaczącą transakcją pojedynczej nieruchomości był zakup BTS Castorama w Strykowie przez Savills IM od Tritax - informuje Sławomir Jędrzejewski, dyrektor w Dziale Rynków Kapitałowych, JLL.

Na koniec I kwartału stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów magazynowych (z wieloma najemcami z pięcioletnimi umowami najmu), kształtują się na poziomie około 5,25 proc. (okolice Warszawy, Wrocław). W przypadku projektów typowo miejskich realizowanych w Warszawie, stopy kapitalizacji ocenia się na 5 proc. Aktywa zabezpieczone dłuższymi umowami (10 lat) są wyceniane poniżej 4,5 proc., a wyjątkowe projekty wynajęte na ponad 15 lat na nawet 4 proc. z dalszą perspektywą kompresji.