Polska Inwestorzy czekają na rozwój sytuacji

Rynek inwestycyjny jeszcze nie zdążył się ustabilizować po pandemii, kiedy przed graczami sektora nieruchomości stanęły kolejne wyzwania. Jakie konsekwencje może mieć wojna w Ukrainie na decyzje inwestorów w poszczególnych sektorach i kiedy można spodziewać się pierwszych konsekwencji konfliktu za wschodnią granicą?

Około 70 proc. wolumenu transakcji inwestycyjnych w I kwartale tego roku przypadło na trzy transakcje - nabycie budynku biurowego Warsaw HUB przez Google od Ghelamco oraz zbycie przez EPP około 50 proc. udziałów w dwóch portfelach nieruchomości handlowych - do Pimco i do I Group - w konsekwencji wycofania się EPP z giełd w Johannesburgu i Luksemburgu.

Bez uwzględnienia w wolumenie trzech wspomnianych transakcji, w dalszym ciągu pozycję lidera utrzymuje sektor magazynowy. W pierwszych trzech miesiącach aktywa logistyczne zostały zakupione za kwotę około 190 mln euro. Na drugim miejscu uplasował się sektor biurowy, w ramach którego sfinalizowano transakcje opiewające na 147 mln euro, a podium zamyka sektor handlowy, w który zainwestowana 75 mln euro.

Warto podkreślić, że sfinalizowane w I kwartale procesy negocjacyjne rozpoczęły się jeszcze w 2021 roku, a więc polski rynek inwestycyjny nie odnotował jeszcze konsekwencji wybuchu wojny w Ukrainie. Według naszych prognoz, skutki tego konfliktu będą widoczne nie wcześniej niż w III kwartale 2022 roku. Wielu inwestorów, którzy planowali rozpocząć procesy akwizycyjne w I kwartale, po wybuchu wojny zdecydowała się przyjąć strategię „wait and see” – komentuje Michał Grabara, dyrektor w dziale Rynków Kapitałowych Knight Frank.

Stopy kapitalizacji w przypadku najlepszych zajmowanych przez wielu najemców obiektów magazynowych, zlokalizowanych w głównych obszarach koncentracji w Polsce, kształtowały się na stabilnym poziomie około 5 - 5,50 proc. Na bardziej atrakcyjne stopy oscylujące na poziomie 4,35 - 4,50 proc. mogłyby liczyć projekty prime o dłuższych niż standardowe umowach najmu (powyżej 10 lat). Stopy kapitalizacji typu prime dla budynków biurowych oscylowały wokół 4,5 proc. (potwierdzone transakcją pomiędzy Google a Ghelamco). W I kwartale 2022 roku nie było transakcji najlepszymi projektami typu prime z sektora handlowego, jednak można szacować, że gdyby takie negocjacje miały miejsce, projekty te osiągnęłyby stopę około 5,25 proc. Zdecydowana większość inwestycji w tym sektorze obejmowała mniejsze projekty (małe parki handlowe i centra typu convenience), które w ostatnich kwartałach cieszą się niezmiennym zainteresowaniem ze strony inwestorów.

Z naszych obserwacji i wniosków wynika, że w kolejnych miesiącach na nastroje oraz decyzje inwestorów w dużej mierze będzie wpływać wojna w Ukrainie, a także konsekwencje, które będzie ona miała dla polskiej gospodarki. Już teraz mówi się, że niepewność związana z wybuchem wojny oraz wywołanym przez nią pogorszeniem się sytuacji w sektorze budowlanym będzie skutkować trudnością w pozyskaniu materiałów budowlanych oraz wzrostem ich cen i problemem z naborem pracowników z Ukrainy. W poprzednim roku głównym zmartwieniem inwestorów był systematyczny wzrost inflacji i odpowiedź na ten trend ze strony Rady Polityki Pieniężnej w postaci serii podnoszonych stóp procentowych, zapoczątkowanej w październiku 2021 roku. Rezultatem tych działań był wzrost kosztów kredytów oraz spadek zwrotów z inwestycji. W związku z tym, w kolejnych miesiącach można oczekiwać spadku liczby rozpoczynanych budów w różnych sektorach nieruchomości w Polsce – wyjaśnia Magdalena Czempińska, dyrektor w dziale Badań Rynku Knight Frank.

Obserwowana obecnie niepewność będzie miała swoje odzwierciedlenie w nadchodzących miesiącach. W średnim okresie może przełożyć się na ograniczoną podaż nowoczesnej powierzchni komercyjnej, co wytworzy presje na wzrost czynszów. Z drugiej strony, jak wskazują eksperci Knight Frank, zauważalna w ostatnim czasie niepewność w gospodarce, rosnąca inflacja i w konsekwencji również stopy procentowe mogą wpłynąć na wyhamowanie wzrostów cen aktywów, a być może nawet lekką korektę stóp kapitalizacji.