Polska Już nie tak tanio

Takie czynniki, jak inflacja oraz wzrost cen materiałów i wykonawstwa, wpływają na stopniowe podnoszenie stawek czynszów. Nie bez znaczenia dla całego sektora pozostaje również napięta sytuacja geopolityczna za południowo-wschodnią granicą Polski, która w kolejnych kwartałach roku może wpłynąć na czasowe zwiększenie popytu najemców relokujących biznes ze wschodu Europy. Axi Immo prezentuje wyniki polskiego rynku magazynowego w okresie styczeń – marzec 2022 roku w raporcie „Polski Rynek Magazynowy w I kw. 2022 r.”.

I kwartał 2022 roku był wyraźnie spokojniejszy pod względem transakcji z udziałem nieruchomości czy portfeli magazynowych. Wygenerowane około 190 mln euro stanowiło 11 proc. całości wolumenu rynku inwestycyjnego. Wśród największych transakcji do końca marca znalazły się zakup przez koreański podmiot projektu BTS Amazon Świebodzin od Panattoni w Polsce Zachodniej (200 tys. mkw.|cztery kondygnacje), przejęcie przez Partners Group & Peakside Capital Advisors (JV) portfela nieruchomości Cromwell/White Star o powierzchni 72,5 tys. mkw. (docelowo do 150 tys. mkw.) w regionie warszawskim oraz zakup działki inwestycyjnej w Małopolsce przez Revetas Capital od Panattoni, na której może powstać nieruchomość z przeznaczeniem przemysłowo-logistycznym na około 55 tys. mkw.

Utrzymujący się od ponad dwóch lat wyraźny, bo ponad 50 proc. udział aktywów magazynowych na rynku inwestycyjnym pozornie zaczyna wyhamowywać. Wedle sygnalizowanych od kilku miesięcy scenariuszy jesteśmy w fazie braku wysokiej jakości produktów, przy czym spodziewamy się, że w najbliższych kwartałach sytuacja ta unormuje się. Na dodatek, fakt rosnących stawek czynszów może przyczynić się do ponownego rozważenia zakupu aktywów magazynowych przez inwestorów, którzy dotychczas zwlekali z wejściem na polski rynek. Trzecim istotnym czynnikiem pozostaje spełnianie wytycznych ESG, które po pierwsze ułatwi uruchomienie finansowana nowego projektu, a po drugie zagwarantuje wyższą stopę zwrotu ze sprzedaży - analizuje Renata Osiecka, partner zarządzająca, Axi Immo.

Na koniec marca popyt brutto na polskim rynku magazynowym wyniósł 1,56 mln mkw. (-2,5 proc. rok do roku), z kolei w ramach samych nowych kontraktów najemcy podpisali umowy na ponad 1,12 mln mkw. (około 72 proc. popytu brutto). Największą aktywność na początku roku tradycyjnie zarejestrowano na Górnym Śląsku, Warszawie i Polsce Centralnej. Wśród największych transakcji najmu w I kw. 2022 r. znalazły się m.in. przedłużenie umowy i ekspansja firmy z branży handlowej na 65,3 tys. mkw. w Segro Logistics Park Gliwice, następnie klient z sieci handlowej zajmie 47,7 tys. mkw. w Hillwood Łowicz Południe, a 45,5 tys. mkw. wynajmie operator logistyczny na potrzeby firma z sektora e-commerce w Hillwood Słubice II.

Podobnie, jak w poprzednich kwartałach, największą aktywność najemców rejestrujemy z sektorów logistyki, sieci handlowych oraz e-commerce. Rozpatrujemy ten stan jako stały trend, który pozostanie z nami jeszcze przez długi czas. Możliwy niespodziewany popyt, który będzie bardziej widoczny w II kwartale oraz półroczu 2022 roku wygenerują firmy dotychczas rozwijające się na wschodzie Europy. W wyniku agresji Rosji w Ukrainie poszukują one bezpiecznego miejsca do czasowej lub stałej relokacji. Obserwowaliśmy już w I kwartale 2022 roku duże zainteresowanie chęcią wynajęcia powierzchni magazynowej tuż przy granicy z Ukrainą, a także wzdłuż autostrady A4. Kontynuacja tego trendu może w kolejnych miesiącach przyczynić się do znacznego obniżenia poziomu pustostanów w całej Polsce - wyjaśnia Anna Głowacz, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Axi Immo.

Nie bez znaczenia dla kondycji rynku magazynowego pozostają nowe realia, jak utrzymująca się wysoka inflacja, braki w dostawie kluczowych do budowy magazynów materiałów i surowców oraz rosnące koszty wykonawstwa, które istotnie wpływają na czas realizacji nowych inwestycji. Pomimo niesprzyjających okoliczności deweloperzy nie zwalniają tempa i w I kwartale 2022 roku dostarczyli 1,02 mln mkw. (+44 proc. rok do roku), które pozwoliło na powiększenie całkowitych zasobów powierzchni magazynowej do 27 mln mkw. (+27 proc. rok do roku). Wśród największych dostarczonych projektów znalazły się Hillwood Bydgoszcz (105 tys. mkw.), P3 Poznań II (82,3 tys. mkw.) Hillwood Stryków BTS (72,9 tys. mkw.) i 7R Park Goleniów II (62,5 tys. mkw.). W kontekście nowej podaży na koniec marca w realizacji znajdowało się 4,9 mln mkw. (+113% rok do roku), z czego ponad 58 proc. stanowiły projekty spekulacyjne. Najwięcej w regionach buduje się na Górnym Śląsku (ponad 900 tys. mkw.), na Dolnym Śląsku (725 tys. mkw.) oraz w regionie Warszawy i Polski Centralnej (po ponad 680 tys. mkw.). Nowa podaż nieznacznie wpłynęła na wzrost poziomu pustostanów, który na koniec marca br. wyniósł około 4 proc. w całej Polsce. Regiony z największą procentowo dostępnością powierzchni to rynek Kujawsko-Pomorski (16 proc.), Szczecin (13 proc.) i Polska Wschodnia (11 proc.), natomiast poziom pustostanów oscylujący poniżej 3 proc. znajduje się w Poznaniu, Dolnym Śląsku i Trójmieście. W I kwartale 2022 roku obserwowaliśmy kontynuację trendu związanego z rosnącym czynszem, który przekłada się na średni wzrost ofertowanych stawek najmu od 0,2 do 0,4 euro za mkw.

Analiza pierwszych trzech miesięcy 2022 roku wskazuje jasno, że rynek magazynowy w Polsce w kontekście popytu ma perspektywy i szanse na dalszy stały rozwój. Pomimo czynników wpływających na ograniczenie podaży nie spodziewamy się stagnacji w sektorze. Wysoki współczynnik projektów budowanych spekulacyjnie oraz rosnące stawki najmu mogą wpłynąć na nieco niższą dynamikę po stronie popytu. Istotne w kontekście kolejnych miesięcy 2022 roku będą decyzje rządu dotyczące polityki związanej z inflacją czy znalezieniem nowych alternatywnych łańcuchów dostaw surowców energetycznych oraz materiałów budowlanych po agresji Rosji w Ukrainie. W obliczu wymienionych wyzwań oraz w kontekście wchodzenia w kolejną fazę dojrzałości, polski rynek magazynowy przestaje być najtańszy w Europie, przy czym pozostanie wciąż atrakcyjny dla najemców i inwestorów. W efekcie wyjściowe stawki czynszów zaczynają konkurować z tymi obserwowanymi na zachodzie Europy - podsumowuje Renata Osiecka.