Polska Ogromny popyt, mniej inwestycji

Oczekiwaliśmy na podsumowanie danych za I półrocze z dozą niepewności, okazało się jednak, że przynoszą one dobre wieści. Rynek magazynowy nadal rozwija się dynamicznie, a w samym II kwartale tego roku ukończono 1,15 mln. mkw. powierzchni magazynowej – komentuje Damian Kołata, partner, head of Industrial & Logistics Agency Poland, head of E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield.

W budowie wciąż znajduje się 4,35 mln mkw. powierzchni magazynowej. Inwestycje spekulacyjne stanowią 48 proc. łącznego wolumenu budów, czyli 2,1 mln mkw. Stanowi to wzrost o 0,9 mln mkw. w porównaniu do sytuacji sprzed roku. Niemniej jednak, jak wskazują eksperci Cushman & Wakefield, poziom pustostanów przekracza nieznacznie 3 proc., wynosząc 3,3 proc., co daje prawie 2 pp. mniej niż w analogicznym okresie zeszłego roku

Pod względem całkowitego popytu na powierzchnie wynik za I półrocze był wyższy o 12 proc. w stosunku rok do roku oraz o 70 proc. w porównaniu do I połowy 2020 roku. Podobną skalę wzrostu odnotowano po stronie popytu netto, który wynosi aż 73 proc. ogólnego popytu. Wysokie zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe generuje branża logistyczna i dystrybucyjno-handlowa. Widoczny jest także wzrost aktywności firm produkcyjnych, który wynika z chęci zabezpieczenia dostaw m.in. części i komponentów wykorzystywanych w branży motoryzacyjnej.

Widzimy również dalszy rozwój branży e-commerce i kurierskiej, czego przykładem były liczne duże transakcje zawierane w I półroczu, z których każda przewyższyła 50 tys. mkw. Należy pamiętać, że pomimo spadku udziału e-commerce w całkowitej sprzedaży detalicznej w Polsce, handel internetowy jest mocno sezonowy, a pomimo tego, porównując np. lipiec do poprzednich lat, widzimy utrzymujące się wzrosty. Bieżący rok to 8,4 proc. udziału, zeszły kształtował się na poziomie 7,4 proc., a pandemiczny lipiec 2020, w którym wszyscy zachwycaliśmy się boomem na e-commerce, odznaczył się udziałem jedynie na poziomie 6,5 proc. Dane GUS są jednak zwykle mocno zaniżone, o czym warto pamiętać, podczas gdy PwC określa udział e-commerce w sprzedaży detalicznej na 13 proc. Ponadto, z punktu widzenia nieruchomości magazynowych, e-commerce rozpatrywać należy szerzej, ponieważ Polska już od dawna jest istotnym europejskim hubem, a wspomniane wyżej inwestycje tylko tę pozycję umacniają – dodaje Damian Kołata.

W II kwartale 2022 roku ukończono budowę blisko 1,15 mln mkw. powierzchni magazynowej, z czego w czerwcu niewynajęte było około 250 tys. mkw. Wskaźnik pustostanów w Polsce utrzymał się na rekordowo niskim poziomie 3,3 proc., co przekłada się na 867 tys. mkw. dostępnej do wynajęcia powierzchni pod koniec czerwca tego roku a więc 38 proc. mniej niż rok wcześniej. Wyraźny spadek pustostanów odnotowano na Śląsku (o około 86 tys. mkw.), natomiast wzrost zaobserwowano na rynkach łódzkim (o 77 tys. mkw.) i zachodniopomorskim (o 67 tys. mkw.).

Pomimo niskiego poziomu pustostanów, obserwujemy tendencję do stopniowego ograniczania liczby inwestycji deweloperskich, w tym w szczególności tych o charakterze typowo spekulacyjnym. Wpływ na to mają wciąż niepewne warunki rynkowe, wysokie koszty budowy oraz znacząca ilość powierzchni pozostającej w budowie, jeszcze niezabezpieczonej umowami przednajmu. W II kwartale deweloperzy rozpoczęli realizację około 800 tys. mkw., co stanowi spadek o 46 proc. w porównaniu do średniej z czterech poprzednich kwartałów. Być może jest to chwilowe ograniczenie aktywności deweloperskiej, jednakże jeśli potrwa ono dłużej, to widoczny obecnie stan niedoborów powierzchni magazynowej na niektórych rynkach regionalnych utrzyma się również w 2023 roku – zauważa Adrian Semaan, senior consultant, Consulting & Research, Cushman & Wakefield.

Niski poziom pustostanów i wzrost kosztów realizacji nowych projektów deweloperskich spowodowały wyraźny wzrost czynszów za powierzchnie magazynowe w I połowie 2022 roku. Największe wzrosty odnotowane zostały na rynku krakowskim i trójmiejskim – nawet o 1 euro w ujęciu rok do roku. Rynki te charakteryzuje niski wskaźnik pustostanów, a także nierównowaga pomiędzy popytem a planowaną podażą.

Pod koniec czerwca 2022 roku czynsze bazowe wynosiły 3,40-4,80 euro za mkw. za miesiąc w przypadku obiektów typu big-box, do 5-5,75 euro za mkw. za miesiąc w projektach typu city logistics/SBU. W obecnych warunkach rynkowych zakres zachęt finansowych oferowanych najemcom zawęża się, co prowadzi do wzrostu efektywnych stawek czynszu. W zależności od lokalizacji, wynoszą one od 2,80-4,50 euro za mkw. za miesiąc (big-box) do 4,50-4,80 euro za mkw. za miesiąc (city logistics/SBU).

Pomimo wybuchu wojny na Ukrainie II kwartał 2022 roku był najlepszy w historii pod względem wolumenu transakcyjnego, którey ostatecznie wyniósł 510 mln euro (wzrost względem analogicznego okresu z poprzedniego roku o 9 pp.).

Rosnące koszty finansowania bezpośrednio związane z podwyższonymi stopami procentowymi w Europie przekładają się na wyceny nieruchomości, natomiast nie wpływają na postrzeganie logistyki jako pożądanego produktu inwestycyjnego. Po niepewnych, w związku z wojną w Ukrainie miesiącach od marca do czerwca, kolejne miesiące przyniosły wyższą aktywność inwestycyjną, dodatkowo wzmacnianą dużymi wzrostami czynszów w projektach magazynowych – komentuje Paweł Partyka, partner, Capital Markets, Cushman & Wakefield.

Długoterminowe perspektywy dla sektora pozostają korzystne. W świetle zaburzonych łańcuchów dostaw i wysokiej inflacji, firmy z wielu branż będą dążyć do poprawy efektywności procesów logistycznych. Zawiera się w tym ich relokacja i optymalizacja łańcuchów dostaw, a także tranzycja swoich operacji do nowych lokalizacji. Sprzyjać tym procesom będą dalsze inwestycje w infrastrukturze transportowej i rosnąca podaż nowoczesnej powierzchni przemysłowej klasy A, realizowanej zgodnie z zasadami zrównoważonego budownictwa. Jak pokazuje raport PLGBC, udział certyfikowanej powierzchni magazynowej w zasobach wzrósł do 41 proc. (stan na 1 kwietnia 2022 roku) względem 28 proc. w roku ubiegłym.

Warto również wspomnieć o tym, że deweloperzy aktywnie zabezpieczają nowe tereny inwestycyjne, zarówno pod duże projekty typu big-box i BTS, jak i projekty wspomagające logistykę miejską, co odzwierciedla silną wiarę w długofalowy i zdywersyfikowany rozwój sektora w Polsce. Dane dotyczące banku gruntów inwestycyjnych wskazują na potencjał rynku wynoszący ponad 20 mln mkw. powierzchni przemysłowej możliwej do wybudowania w perspektywie kolejnych kilku lat. – podsumowuje Damian Kołata.

Wpływ na rynek magazynowy mają także makroekonomiczne wskaźniki. Polskę czeka spowolnienie aktywności gospodarczej, na co złoży się szokowy wzrost cen energii i surowców spowodowany inwazją Rosji na Ukrainę. Podwyższona inflacja utrzyma się co najmniej do 2023 roku, a wzrost PKB ulegnie spowolnieniu – nie przyniesie to jednak kolejnej recesji. Pomimo, iż Polska nie jest tak uzależniona od eksportu, jak inne kraje Europy Wschodniej, prognozowany jest jego spadek poprzez spowolnienie łańcucha dostaw.