Polska Opłaty do optymalizacji

Eksperci Colliersa przeanalizowali prawie 100 nieruchomości biurowych pod kątem wysokości stawki opłat eksploatacyjnych w 2022 i 2023. W raporcie „Rosnące opłaty eksploatacyjne w budynkach biurowych” opisali sposób kalkulowania opłat, ich elementy składowe oraz przyczyny wzrostów.

Wzrost opłat eksploatacyjnych odbija się realnie na kosztach prowadzenia działalności firm wynajmujących powierzchnie biurowe. Zadaniem zarządcy budynku jest przeprowadzenie najemców przez ten proces w sposób transparentny, zwłaszcza w kontekście dynamicznych zmian gospodarczych – tłumaczy Agnieszka Krzekotowska, senior partnerka, Dział Zarządzania Nieruchomościami w Colliersie.

Rekordowe wzrosty stawek opłat są skutkiem wysokich cen energii elektrycznej, ciepła i wody, wzrostów cen towarów spowodowanych inflacją, wzrostem podatków i opłat lokalnych, a także wzrostu płacy minimalnej i w konsekwencji kosztu usług opartych o pracę ludzką (np. ochrona, sprzątanie). Za przykład może posłużyć utrzymanie czystości, gdzie koszty wzrosły o 16 proc., co wynikało ze zwiększenia stawki płacy minimalnej oraz wysokiej inflacji (ceny produktów higienicznych są dziś nawet o 30 proc. droższe). Podobnie sytuacja wygląda w przypadku kosztu ochrony i obsługi recepcji, których wzrost kształtuje się na zbliżonym poziomie. Z kolei koszty utrzymania technicznego obiektu wzrosły nie tylko ze względu na inflację, ale również przerwanie łańcucha dostaw oraz zwiększone koszty transportu – wzrosty cen części zamiennych sięgają od 30 do nawet 100 proc.

W analizie Colliers pod uwagę zostało wziętych blisko 50 budynków zlokalizowanych w Warszawie oraz 50 budynków zlokalizowanych na głównych rynkach regionalnych. Badania ekspertów wykazały, że średni wzrost stawki opłat eksploatacyjnych w warszawskich biurowcach wyniósł około 30 proc. w stosunku do 2022 roku. W niektórych budynkach odnotowano podwyżki nawet do niespotykanych wcześniej 45 zł/mkw. Natomiast średni wzrost stawki opłat eksploatacyjnych w biurowcach w miastach regionalnych wyniósł około 21 proc. w stosunku do 2022 roku.

Uśredniając, w Polsce opłaty eksploatacyjne w obiektach biurowych wzrosły w stosunku do 2022 roku o 26 proc.

Od 2021 roku Polska mierzy się z niepewnością na rynku węgla i emisji CO2, co bezpośrednio przełożyło się na koszty wytworzenia energii elektrycznej w kraju. Od IV kwartału 2021 roku cena energii wzrosła średnio trzyipółkrotnie. Teraz do cenowych wyzwań dochodzą oczekiwania Unii Europejskiej względem dekarbonizacji.

Z przeprowadzonych przez Colliersa analiz opłat eksploatacyjnych na 20 projektach biurowych, zbliżonych do siebie pod względem wielkości i specyfiki, wynika, że największe wzrosty kwotowe w ciągu roku odnotowano w kosztach energii elektrycznej i ciepła.
Koszty energii elektrycznej wzrosły średnio o 4,9 zł/mkw., natomiast w niektórych budynkach ta grupa kosztowa zwiększyła swój udział w budżecie eksploatacyjnym z około 12-15 proc. do ponad 40 proc.

Konieczne jest nowe spojrzenie na to, jak kupujemy energię i z jakich produktów korzystamy. Wypracowaliśmy kilka modeli, za pomocą których wspieramy właścicieli w wykorzystywaniu energii z zielonych źródeł, adresując zarówno potrzebę bardziej przewidywalnej ceny jej zakupu, jak i prowadzenia biznesu w zgodzie ze standardami zrównoważonego rozwoju. Ilość energii produkowanej z OZE w Polsce jest ograniczona w stosunku do potrzeb budynków komercyjnych. Rentowność biznesu będzie zależeć od podnoszenia efektywności energetycznej oraz poszukiwania źródeł zielonej energii – podkreśla Dariusz Chrzanowski, dyrektor w Dziale Energy Services w Colliersie.

Rosnące ceny energii elektrycznej i gazu sprawiają, że najemcy, właściciele biurowców oraz zarządcy nieruchomości w 2023 roku, muszą stawić czoła wyzwaniom budżetowym. W niektórych przypadkach koszty te mogą wzrosnąć nawet kilkukrotnie. Eksperci Colliers prowadzą audyty kosztów eksploatacyjnych, dzięki którym klienci mają możliwość kontroli działań podejmowanych w budynkach, porównania składowych opłat i wdrożenia optymalizacji.

Poznanie natury funkcjonowania budynku ułatwia najemcom planowanie wewnętrznych budżetów oraz wpływa na pogłębienie zaufania w relacji współpracy na linii wynajmujący/zarządca – najemca – przekonuje Agnieszka Milczarek, dyrektorka w Dziale Zarządzania Nieruchomościami, Colliers.