Polska Mniej kontraktów, większe powierzchnie

W I kwartale tego roku deweloperzy zakończyli na Górnym Śląsku budowę kolejnych 256 tys. mkw. Przewagą regionu jest jego położenie oraz doskonała komunikacja drogowa na liniach wschód-zachód oraz północ-południe. Pod koniec kwietnia 2023 roku do użytku został oddany ostatni odcinek autostrady A1, który dodatkowo usprawnił komunikację między Bałtykiem a Czechami.

Nowe przedsiębiorstwa zagraniczne wynajmują magazyny na Górnym Śląsku, korzystając z kompleksowej obsługi logistycznej. Deweloperzy zabezpieczyli działki w regionie i są gotowi budować, przy uzyskaniu wymaganego przez banki przednajmu na poziomie 30-50 proc. całkowitej powierzchni hali – podają Michał Kozar, senior associate, oraz Janusz Dudek, senior advisor, w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych Newmark Polska.

Mimo że analizy I kwartału tego roku, przeprowadzone przez firmę doradczą Newmark Polska, pokazują zmniejszenie aktywności deweloperów na rynku magazynowym, to Śląsk nadal wyróżnia się na magazynowej mapie kraju, pozostając w czołówce rynków z: największą powierzchnią oddaną w tym okresie do użytku (256,1 tys. mkw.) – drugi wynik w kraju, liczbą podpisanych kontraktów (191,2 tys. mkw.) oraz największą powierzchnią znajdującą się w budowie (267 tys. mkw.) – tutaj trzeci wynik w kraju zarówno w przypadku popytu, jak i aktywności deweloperów.

Od stycznia do marca tego roku deweloperzy dostarczyli na rynek trzy obiekty typu BTS, w tym jedną rozbudowę obiektu, oraz osiem hal w ramach parków magazynowych: CTPark Katowice, CTPark Zabrze, MLP Czeladź, GLP Lędziny Logistics Center i Panattoni Park Zabrze II. Aktualnie najemcy mają na Śląsku do dyspozycji ponad 333 tys. mkw. w istniejących parkach oraz prawie 120 tys. mkw. w budynkach znajdujących się w budowie.

Duża liczba inwestycji oddanych w ubiegłym roku wpłynęła na zwiększoną dostępność powierzchni magazynowej na Śląsku oraz wzrost wskaźnika pustostanów do 6,6 proc. w I kwartale tego roku. W najbliższym czasie na rynek zostaną również dostarczone hale, o których budowie zdecydowano jeszcze przed wybuchem wojny w Ukrainie. Procesy przygotowawcze oraz finansowanie tych budynków były uruchomione jeszcze przed lutym ubiegłego roku i nie zostały wstrzymane. Z powodu wysokich kosztów finansowania, nadal wysokiej inflacji oraz zaostrzonej polityki banków, aktualnie deweloperzy rozpoczynają coraz mniej nowych inwestycji, co dosyć szybko spowoduje wchłonięcie przez rynek nadwyżek powierzchni, a w kolejnych latach może skutkować jej brakiem. Bardzo sporadycznie deweloperzy decydują się na rozpoczynanie inwestycji na zasadach spekulacyjnych. Obecnie standardem na rynku jest czekanie na dużego najemcę, który, podpisując kontrakt na około połowę hali, umożliwi deweloperowi uzyskanie finansowania i rozpoczęcie budowy – wyjaśnia Michał Kozar.

Doradcy z Newmark Polska dostrzegają zmianę struktury popytu na magazyny, w której przeważają duże transakcje, ale jest ich też znacznie mniej, niż rok czy dwa lata temu.

Doradzamy głównie przy podpisywaniu umów najmu 20-30 tys. mkw. i więcej. Jednocześnie zmalała liczba zapytań dotyczących mniejszych modułów, po 5-6 tys. mkw. Spowodowane jest to dużymi obawami średnich i małych firm o to, jak spowolnienie gospodarcze wpłynie na ich biznes. Duże przedsiębiorstwa mają znacznie lepszą pozycję, wynikającą z ich zasobów oraz zdolności kredytowych. Wiele z nich rośnie, próbując zająć większą część rynkowego tortu. Przesunięcie w kierunku dużych kontraktów, sprawia, że procesy zachodzące na rynku magazynowym dzieją się o wiele wolniej. Duże transakcje są bardziej skomplikowane, wymagają dłuższych negocjacji i dostosowań technicznych budynku, a procesy decyzyjne w dużych przedsiębiorstwach trwają znacznie dłużej niż w małych firmach – komentuje Janusz Dudek.

W najbliższych miesiącach analitycy spodziewają się zmniejszenia wynajmowanej powierzchni. Według Michała Kozara, na Śląsku ciągle się dzieje, ponieważ to duży i stabilny rynek, ale jak na Śląsk – to jednak zauważalnie mniej niż do tej pory.

Pomimo trudności na rynku, w ostatnich miesiącach sfinalizowaliśmy wspólnie z naszym klientem jedną z większych transakcji w tym roku. Firma Regesta wynajęła 33 tys. mkw. w Panattoni Park Ruda Śląska V i tym samym otworzy największe w tym regionie centrum logistyczne. Będzie to dedykowany magazyn, do którego nasz klient wprowadzi się w I kwartale przyszłego roku – zapowiada Michał Kozar.

W ramach Panattoni Park Sosnowiec III, przy ul. Lenartowicza, powstaje magazyn Lidla obsługiwany przez firmę logistyczną Rhenus. Kontrakt najmu 60 tys. mkw. został podpisany jeszcze w ubiegłym roku. Ciekawym przykładem realizacji dla najemcy produkcyjnego jest dostosowywanie hali na terenie parku magazynowego Hillwood Piekary Śląskie, pod potrzeby fabryki papierowych opakowań Footprint. Powierzchnia produkcyjna 40,2 tys. mkw. ma być gotowa jeszcze w tym roku – dodaje Janusz Dudek.

Czynsze na Śląsku rosły, podobnie jak w całym kraju. Wszystko jednak wskazuje na to, że ustabilizowały się już na poziomie 3,80-5,25 euro za mkw. miesięcznie.

Śląsk jest ważnym rynkiem magazynowym – chcą tutaj inwestować, tak deweloperzy, fundusze, jak i przedsiębiorcy, czyli najemcy. Wszystkie te grupy czekają na łatwiejszy dostęp do finansowania oraz korektę stóp procentowych. Jeżeli deweloperzy będą w stanie finansować swoje projekty szybciej i taniej, to rynek powinien dosyć szybko wrócić na ścieżkę rozwoju – twierdzi Michał Kozar.

Śląsk ma nadal ogromny potencjał, a wiele nowych firm zagranicznych już weszło, albo jest gotowych wejść na ten rynek. Najczęściej podpisują kontrakty na pełną obsługę z operatorami logistycznymi. Również najwięksi deweloperzy w kraju komunikują, że Śląsk jest kluczowym rynkiem dla ich rozwoju i mają w regionie zabezpieczone działki pod kolejne magazyny. Spokojniejszy, mniej dynamiczny rynek sprawił też, że mają więcej czasu na przygotowanie działek, które są praktycznie gotowe na wbicie pierwszej łopaty, gdy tylko pojawi się duży najemca, a za nim finansowanie – podsumowuje Janusz Dudek.