EMEA Wyboista droga do ożywienia

Niższa aktywność inwestycyjna utrudniła proces szukania równowagi cen ze względu na ograniczoną liczbę danych transakcyjnych. Inwestorzy nadal poszukują stabilności. Ich zdaniem w nadchodzącym roku największy potencjał mają sektor przemysłowo-logistyczny oraz budownictwo wielorodzinne.

Pod względem preferencji inwestorów na 2024 rok największym zainteresowaniem będą cieszyć się: Londyn, Paryż, Berlin, Monachium, Madryt i Amsterdam. Wielka Brytania odnotowała najszybszą korektę cen, co spowodowało najsilniejszy wzrost aktywności inwestycyjnej w 2023 roku. Na drugim miejscu uplasowały się Niemcy. Dalsza aktywność prawdopodobnie pojawi się w I połowie 2024 roku, w miarę zmniejszających się różnic w oczekiwaniach cenowych między sprzedającymi i kupującymi.

Stopniowego powrotu płynności spodziewamy się także w Polsce od końca II kwartału 2024 roku. W pierwszej kolejności będą się aktywizować inwestorzy z regionu Europy Środkowo-Wschodniej, kontynuując swoje strategie powiększania portfela, zarówno w logistyce, jak i sektorze biurowym. Tradycyjny kapitał zachodnioeuropejski zacznie ponownie poważnie przyglądać się naszemu rynkowi dopiero w IV kwartale 2024 roku – przewiduje Piotr Mirowski, senior partner w Dziale Doradztwa Inwestycyjnego, Colliers w Polsce.

Jak zauważają autorzy raportu, wciąż pojawiają się okazje, ponieważ trudna sytuacja zmusza firmy do pozyskiwania kapitału poprzez sprzedaż i wynajem zwrotny, a fundusze nieruchomości są pod presją umorzeń. Co więcej, rekordowy odsetek (25 proc.) ankietowanych inwestorów stosuje strategie sprzedaży i przejęć uwzględniające wymogi ESG – co stanowi wzrost z 10 proc. zaledwie dwa lata temu. W rezultacie na rynku pojawia się fala możliwości zbycia i zwiększenia wartości aktywów, a inwestorzy pozyskują kapitał na przekształcenie ich w bardziej ekologiczne.

Słyszymy od inwestorów, że kluczową dla nich kwestią jest stabilność. Przewiduje się, że aby walczyć z inflacją wyższe stopy procentowe zostaną z nami na dłużej, dlatego oczekiwania dotyczące rynków kapitałowych są stonowane. Większa pewność w połączeniu z korektą wycen pozwoliłaby zwiększyć liczbę transakcji w przyszłym roku. W najlepszej sytuacji będą inwestorzy, którzy będą gotowi wykorzystać nadarzające się okazje – ocenia Luke Dawson, szef działu rynków kapitałowych na świecie i w regionie EMEA, Colliers.

W 2024 roku wciąż wysoki pozostanie popyt na wszystkie segmenty sektora przemysłowo-logistycznego. Ograniczona podaż standardowych produktów zapewnia solidne wsparcie dla wycen. To kieruje uwagę coraz większej liczby inwestorów na wyspecjalizowane podsektory związane z ewolucją handlu elektronicznego i łańcuchów dostaw, w tym chłodni i ciemni, przemysłu lekkiego oraz produkcji. Ponadto protekcjonistyczna polityka przemysłowa i rosnące koszty energii będą zachęcać do dalszego przenoszenia działalności do krajów macierzystych i państw sąsiednich.

Wielu inwestorów uważa, że obiekty przemysłowo-logistyczne zapewniają większą stabilność i potencjał wzrostu, biorąc pod uwagę ich silne fundamenty oraz czynniki strukturalne. W obliczu mniejszej liczby kredytodawców i wyższych kosztów finansowania obserwujemy, jak inwestorzy łączą fundusze, nawiązują współpracę oraz tworzą spółki joint venture z partnerami, którzy mają doświadczenie w rynkach specjalistycznych lub podsektorach – zaznacza Damian Harrington, dyrektor działu badań na region EMEA oraz działu badań globalnych rynków kapitałowych, Colliers.

Również sektor mieszkaniowy wykazał się większą odpornością i utrzymał zainteresowanie funduszy. Inwestorzy przewidują, że brak równowagi między podażą a popytem – spowodowany wzrostem liczby ludności oraz problemami z dostępnością i przystępnością cenową mieszkań – będzie wspierać ten sektor najbliższej przyszłości. Wiele firm nadal chętnie inwestuje kapitał w alternatywne aktywa mieszkaniowe, takie jak mieszkania dla studentów czy seniorów, co jest związane z fundamentalnymi trendami demograficznymi. Wyższy jest również potencjał wzrostu oferowany przez powstające obiekty pod wynajem (BTR), ponieważ ogólnie wysokie ceny oraz oprocentowanie kredytów hipotecznych skłaniają pary, studentów i osoby wchodzące na rynek pracy do wynajmu mieszkania.

Mimo wstępnych rokowań, wciąż utrzymuje się zapotrzebowanie na biura. Jednak europejscy inwestorzy skłaniają się ku wysokiej jakości powierzchniom oraz możliwościom zwiększenia wartości aktywów poprzez modernizację i dostosowanie ich do zmieniających się potrzeb najemców i pracowników. Ankieta przeprowadzona przez Colliersa wykazała, że prawie 80 proc. inwestorów oczekuje, że biura z certyfikatem zrównoważonego rozwoju będą droższe, a 65 proc. z nich uważa, że w regionie EMEA różnice będą wyższe niż 5 proc.

Dostępność powierzchni premium (z zerową emisją netto / zgodną z wymogami ESG) w dobrych lokalizacjach pozostanie niewielka, podczas gdy różnica w wartości między najlepszymi a resztą nadal będzie się pogłębiać. Powinno to przyczynić się do wzrostu popytu na zmodernizowane obiekty i uzyskania większych korzyści z bardziej ekologicznych aktywów. Przebudowa i zmiana przeznaczenia obiektów, aby spełniały kryteria zrównoważonego rozwoju lub służyły nowemu celowi, będzie istotnym czynnikiem napędzającym aktywność w przyszłym roku i kolejnych latach – dodaje Damian Harrington.

Droga do ożywienia na rynku będzie wyboista, z rozbieżnościami występującymi w wielu sektorach na całym świecie. Podobne trendy są widoczne w hotelarstwie i handlu, gdzie świetnie radzą sobie segmenty budżetowe, ponieważ konsumenci dotknięci inflacją starają się kontrolować koszty. Z kolei segmenty luksusowe wspiera zamożniejsza baza klientów. Trudności ze znalezieniem zainteresowania inwestorów ma niewyróżniający się segment średni, chyba że jest mocno przeceniony. W szybko zmieniającym się otoczeniu dogłębne zrozumienie poszczególnych rynków i klas aktywów ma kluczowe znaczenie dla strategii generowania wartości przez inwestorów – podsumowuje Luke Dawson.

Raport jest syntezą opinii ekspertów Colliers ds. rynków kapitałowych oraz wyników ankiety przeprowadzonej wśród międzynarodowych inwestorów.