Test na wytrzymałość

Po zestrzeleniu samolotu malezyjskich linii lotniczych nad Ukrainą przez prorosyjskich separatystów nastąpił kolejny etap eskalacji konfliktu, który urósł już do skali globalnej. Jedną z najważniejszych konsekwencji lipcowych wydarzeń jest zjednoczenie świata zachodniego, przede wszystkim USA i Europy, w nałożeniu na Rosję najsurowszych sankcji od czasów zimnej wojny. Wśród nich jest zamknięcie rosyjskim bankom państwowym dostępu do zachodnich rynków kapitałowych, embargo na wymianę handlową z rosyjskim sektorem zbrojeniowym oraz szereg ograniczeń w zakresie eksportu do Rosji sprzętu i technologii wykorzystywanych w procesie wydobycia paliw kopalnych. W odpowiedzi, która nadeszła w pierwszym tygodniu sierpnia, Putin nałożył roczne embargo na import produktów rolno-spożywczych z Australii, Kanady, Unii Europejskiej, USA oraz Norwegii. Na liście zakazanych produktów znalazły się owoce, warzywa, mięso, ryby oraz produkty mleczne.

Psucie rynku

Wojna na sankcje stawia dodatkowe wyzwania przed rosyjską gospodarką, już i tak odczuwającą istotne spowolnienie z powodu kryzysu krymskiego w pierwszej połowie roku. Skutkiem jest kilkakrotne obniżenie prognozy wzrostu PKB na 2014 rok do skromnego poziomu 0,5 proc. ogłoszonego w najnowszym komunikacie Banku Światowego. Na rynku nieruchomości polityczne zamieszanie przełożyło się na spadek wolumenu inwestycyjnego oraz słabszą aktywność najemców we wszystkich sektorach. W pierwszej połowie bieżącego roku wolumen transakcji w sektorze nieruchomości sięgnął jedynie jednej trzeciej (!) poziomu z analogicznego okresu ubiegłego roku (1,2 mld dolarów w porównaniu z 3,4 mld w pierwszej połowie 2013). Według prognoz JLL, cały rok ma zamknąć się kwotą3,4 mld dolarów, co będzie poziomem najniższym od 2009 roku, w którym wolumen inwestycji spadł aż do 3,2 mld z powodu ogólnoświatowego kryzysu kredytowego. Będzie to także bardzo skromny wynik w porównaniu z ubiegłorocznym 8,2 mld dolarów, 8,8 mld dolarów rok wcześniej oraz 8,5 mld dolarów w 2011 roku. Spowolnienie widać również w mniejszym udziale kapitału zagranicznego w wolumenie transakcji, który spadł z 59 proc. w analogicznym okresie ubiegłego roku do 18 proc. w tym roku. Nie ulega wątpliwości, że wprowadzone sankcje gospodarcze wiążą się z dodatkowym ryzykiem biznesowym takim, jak wyższe koszty, a także wywołują istotny niepokój wśród zagranicznych inwestorów. Ci ostatni w najlepszym razie szukają bezpieczeństwa, koncentrując się na działalności w Moskwie i są bardziej niż kiedykolwiek wcześniej niechętni wkraczaniu na inne rynki rosyjskich miast. W pierwszej połowie roku udział inwestycji dokonywanych w stolicy wzrósł do 85 proc., podczas gdy zaledwie 15 proc. realizowanych było poza Moskwą. – Inwestorzy szukają dla siebie obiektów, które mają stabilną grupę międzynarodowych najemców lub cieszących się dobrą reputacją firm rosyjskich, długoterminowe umowy najmu z czynszami ustalonymi w walutach obcych, a także doskonałą lokalizację w centrum, charakteryzującym się zawsze wysokim poziomem aktywności biznesowej. Tego rodzaju aktywa wykazują najwyższą odporność na spadek cen następujący w czasie każdego kryzysu gospodarczego – wyjaśnia Vladimir Pinaev, dyrektor generalny CBRE w Rosji. Kolejną widoczną oznaką jest zmniejszona aktywność najemców, szczególnie zagranicznych. – Zauważyliśmy już zmniejszenie popytu ze strony firm międzynarodowych – w segmencie biur ich udział w wolumenach transakcji zmniejszył się do 10-15 proc. w porównaniu z 25-30 proc. w zwykłych okolicznościach. W drugim kwartale roku zaobserwowaliśmy także znaczące spowolnienie w zakresie ogólnej aktywności transakcyjnej – komentuje Vladimir Pinaev. W drugim kwartale roku ilość powierzchni wynajętych na rynku moskiewskim była najniższa od trzynastu lat i wyniosła 84 tys. mkw. W tym samym okresie odsetek pustostanów na rosyjskim rynku powierzchni handlowych po raz pierwszy od czterech lat przekroczył 3 proc. (w analogicznym okresie ubiegłego roku wynosił zaledwie 0,5 proc.). W pierwszym półroczu 2014 wolumen popytu na powierzchnie magazynowe wyniósł łącznie 292 tys. mkw., co oznaczało spadek o 47 proc. w ujęciu rocznym. Nawet moskiewski rynek hotelowy odnotował spadek obłożenia o 4 proc. (do poziomu 59 proc.) oraz obniżenie średniej ceny za pokój (ADR) o 1 proc. (dziś na poziomie 6 tys. rubli) – co jest w dużej mierze przypisywane niepokojom politycznym w Rosji.

Ogromna podaż

Tendencji spadkowej w zakresie aktywności najemców i gości hotelowych towarzyszyła rekordowa ilość nowej podaży, związana z cyklem koniunkturalnym, najwyraźniej nieskorelowanym z tendencjami w skali makro. Na rynku biurowym, w ciągu pierwszych sześciu miesięcy roku oddano 27 nowych centrów biznesu klasy A oraz B o łącznej powierzchni 532 tys. mkw., co jest najwyższym poziomem od 2010 roku. Jednocześnie moskiewski rynek magazynów powiększył się o 700 tys. mkw., osiągając najlepszy od pięciu lat wynik w analogicznym okresie. W ciągu nadchodzących pięciu lat w Moskwie można oczekiwać oddania imponującej liczby od 10 tys. do 15 tys. nowych pokoi hotelowych (obecnie w mieście jest blisko 40 tys. pokoi hotelowych). Oprócz tego powstać ma ogromna ilość powierzchni w centrach handlowych – według JLL deweloperzy ogłosili realizację aż 5 mln mkw. – o wiele więcej niż we wszystkich innych krajach europejskich razem wziętych. Nasuwa się oczywiste pytanie, w jaki sposób uda się utrzymać ten wysyp nowych inwestycji w obliczu pogarszającej się sytuacji w rosyjskiej gospodarce.

Cena sankcji

Rosyjski zakaz importu żywności z krajów, które nałożyły na Moskwę sankcje, natychmiast wywołał niepokój co do prawdopodobnego wzrostu inflacji w tym kraju. Rosja jest jednym z pięciu największych światowych importerów żywości i zdecydowanie będzie musiała rozejrzeć się za nowymi rynkami, borykając się tymczasem z trudnościami związanymi z zaspokojeniem popytu. W tej sytuacji niektórzy analitycy podwyższyli prognozę inflacji na 2014 rok. Alfa Bank pogorszył prognozy dla Rosji z 7 do 8 proc. Pomimo to rosyjskie Ministerstwo Rozwoju Gospodarczego Rederacji Rosyjskiej postanowiło nie aktualizować prognozy wynoszącej 6 proc. – Jednocyfrowa inflacja nie stanowi jeszcze poważnego problemu dla rynku nieruchomości. Jej bezpośredni skutek objawi się w wyższych stopach waloryzacji umów najmu z czynszami w rosyjskich rublach. Tego rodzaju umowy dotyczą zwykle niższej jakości powierzchni komercyjnych, podczas gdy w większości budynków klasy A oraz B stawki czynszu wyrażane są w dolarach – mówi Vladimir Pinaev. Negatywnym skutkiem inflacji jest jednak spadek siły nabywczej rosyjskiego społeczeństwa. Może on być jeszcze większy ze względu na ograniczenie dostępu do rynku dłużnego USA i UE dla banków państwowych, jak również faktyczne zamknięcie dostępu rosyjskich spółek do rynku UE jako miejsca, w którym mogą realizować swoje pierwsze lub wtórne oferty publiczne (IPO oraz SPO). Szacuje się, że ograniczenie to doprowadzi do zwiększenia presji na krajowym rynku zadłużenia, przez co refinansowanie stanie się droższe i trudniejsze do uzyskania. Wpłynie również prawdopodobnie na koszty kredytów konsumenckich, co może z łatwością rzutować na poziom sprzedaży. W dłuższej perspektywie zjawisko to może mieć poważny wpływ na wysokość czynszów oraz odsetek powierzchni niewynajętych, gdzie dziś widoczna jest poprawa. – Obliczając przyszłe przepływy środków pieniężnych, deweloperzy będą musieli uwzględnić to nowe, trudniejsze, wymagające środowisko. W tej sytuacji jasne jest, że tylko projekty o najwyższym prawdopodobieństwie sukcesu będą mogły pozwolić sobie na zwiększony koszt ryzyka, a projekty, dla których uzyskano już finansowanie dłużne, będą w lepszej sytuacji – mówi Tom Mundy, szef działu badań w oddziale JLL na Rosję i Wspólnotę Niepodległych Państw. Gdy tylko rozpoczął się kryzys krymski, rubel natychmiast stracił na wartości. – Wówczas byliśmy świadkami tego, że wielu najemców dążyło do renegocjacji umów najmu. Tendencja ta utrzymała się w drugim kwartale roku wraz ze stabilizacją rubla, jednak nie powinno nas dziwić ponowne pojawienie się tego rodzaju działań w drugiej połowie roku – mówi Tom Mundy. Deprecjacji rubla mogą jednak zapobiec interwencje Banku Rosji, zasilanego państwowymi środkami z rosyjskiego eksportu ropy naftowej. – Wysokie ceny ropy, przekraczające 100 dolarów za baryłkę, jak również silne międzynarodowe rezerwy sprawiają, że Bank Rosji jest w stanie dość skutecznie kontrolować kurs wymiany rubla – uspokaja Vladimir Pinaev.

Co dalej?

A zatem jak zła będzie druga połowa roku? Według międzynarodowych agencji doradczych działających w Rosji, w drugiej połowie roku wzmogą się negatywne tendencje we wszystkich sektorach. Odsetek pustostanów w magazynach i obiektach handlowych prawdopodobnie wzrośnie, odpowiednio z ok. 4 do 6-7 oraz z 3 do 6 proc. W sektorze najmu powierzchni biurowych wolumen transakcji może być o 15 do 30 proc. niższy od zwykłego poziomu. Sytuację powinno jednak ratować poszukiwanie przez najemców możliwości przeprowadzek, dzięki dobrym warunkom, jakie oferują właściciele nieruchomości w kryzysie. Ponadto pojawią się najemcy wracający „na łono ojczyzny” w związku z inicjatywą Putina zmierzającą do przyciągnięcia za pomocą środków karnych dużych rosyjskich firm z powrotem do kraju oraz do rosyjskiego systemu podatkowego. Proces ten powinien wpłynąć na wzrost wolumenu transakcji związanych z wynajmem w ostatnim kwartale roku. Dla rynku hoteli 2014 rok również będzie prawdopodobnie czasem zmagań. Większość analityków rynku wierzy jednak w szybkie odwrócenie się tendencji spadkowych pod warunkiem ustąpienia napięć geopolitycznych. – Rosja nadal korzysta z faktu, że jej rynek jest ogromny pod względem konsumpcji (na 2014 rok przewidywany jest wzrost obrotów o 1,9 proc.). Mimo spowolnienia gospodarczego poziom wydatków konsumenckich nie słabnie, a rynek charakteryzuje się wciąż istotnie niewystarczającą ilością powierzchni w porównaniu ze standardami europejskimi – mówi Tom Mundy. To dlatego inwestorzy nie zrażają się i poszukują dostępnych możliwości inwestycyjnych. I tylko rozbieżność między oczekiwaniami sprzedających i kupujących, wynikająca z panujących obecnie nastrojów na rynku, sprawia, że wolumen transakcji jest niski. – Mimo dość dobrej sytuacji na tym rynku, dopóki obowiązują sankcje, deweloperzy muszą dostosowywać się do nowego środowiska charakteryzującego się niższym wzrostem, niższym poziomem inwestycji oraz osłabieniem popytu ze strony konsumentów – przewiduje Tom Mundy, szef działu badań w oddziale JLL na Rosję i WNP. ν