Polska Apetyt na najem instytucjonalny

Jak podaje JLL, rok 2023 był rekordowy pod względem liczby nowych mieszkań w ramach zasobów PRS w Polsce. Operatorzy instytucjonalni oddali do użytku prawie 5,2 tys. lokali. Aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe Polaków, potrzeba jednak setek tysięcy dodatkowych mieszkań.

Polska stoi w obliczu znacznego deficytu mieszkań, zwłaszcza w dużych aglomeracjach. Miasta takie jak Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań i Trójmiasto zmagają się z rosnącymi niedoborami mieszkaniowymi związanymi z rosnącą liczbą gospodarstw domowych, a także potrzebami migrujących pracowników. Obecnie szacuje się, że strukturalny deficyt mieszkaniowy wynosi 1,5 mln jednostek, w porównaniu do 15,3 mln mieszkań dostępnych obecnie w całym kraju. W samych sześciu największych miastach deficyt ten zbliżony jest do 0,5 mln, bez uwzględnienia imigrantów z Ukrainy.

Obecnie ponad milion Ukraińców zamieszkuje w Polsce, a kraj może spodziewać się kolejnego napływu uchodźców w zależności od przebiegu wojny. Ponadto stopy procentowe są nadal wysokie, a zdolność kredytowa młodych Polaków pozostaje niska. To wszystko przyczynia się do niezmiennie wysokiego popytu na rynku najmu w Polsce i utrzymywania się wysokich cen. Wraz z powolnym odbudowywaniem się oferty na rynku w 2023 roku, średnie czynsze w ośmiu głównych miastach kraju wykazywały ogólną tendencję wzrostową. Przeprowadzona przez JLL analiza ofert najmu prywatnego w ośmiu miastach: Gdańsk, Gdynia, Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław, wskazuje na 85-procentowy wzrost cen najmu w okresie od stycznia 2021 roku do stycznia 2024 roku oraz 54-procentowy spadek liczby ofert najmu w tym okresie.

W sektorze instytucjonalnym obserwowaliśmy falę nowych inwestycji wchodzących na rynek. Rok 2023 był rekordowy – operatorzy instytucjonalni rozpoczęli wynajem prawie 5,2 tys. nowych lokali. Potrzeba jednak setek tysięcy dodatkowych mieszkań, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe Polaków w największych miastach. Rynek instytucjonalnych domów studenckich w Polsce również odnotowuje w ostatnich latach znaczący wzrost. W związku z tym, że duża liczba studentów zarówno z Polski, jak i z zagranicy wybiera Polskę jako preferowany kierunek studiów, istnieje duże zapotrzebowanie na wysokiej jakości PBSA oferujące nowoczesne udogodnienia, komfortowe i niedrogie przestrzenie mieszkalne oraz środowisko sprzyjające studentom – ocenia Paweł Sztejter, head of Living Investments, Poland, JLL.

Po 28 proc. spadku wolumenu inwestycji ze względu na burzliwe warunki makroekonomiczne i geopolityczne w 2022 roku, nastroje inwestorów w polskim sektorze mieszkaniowym pozostały stonowane przez cały 2023 roku. Niemniej jednak coraz większy nacisk kładziony był na udziały kapitałowe w platformach PRS oraz przejęcia i fuzje. Warto również wspomnieć o udzieleniu przez EBOiR pożyczki w wysokości 25 mln euro na rzecz LifeSpot, jednego z największych operatorów PRS w Polsce, w celu wsparcia rozwoju i eksploatacji szeregu mieszkań na wynajem w całym kraju, czy o uruchomieniu pod koniec 2023 roku przez hiszpańską Grupo Lar i litewskiego dewelopera Hanner spółki joint venture na budowę 1,3 tys. mieszkań w Warszawie w ciągu sześciu lat.

Pomimo spowolnienia na rynku transakcyjnym, inwestorzy byli aktywni pod względem finalizacji realizowanych projektów. Sektor najmu instytucjonalnego w Polsce zakończył 2023 rok z ponad 16 tys. działających lokali, z czego około 30 proc. (24 nowe projekty) zostało wprowadzonych w ubiegłym roku. Większość z tych projektów była zlokalizowana w Warszawie. Stolica obejmuje prawie 50 proc. całkowitych zasobów PRS w Polsce, zarówno tych działających, jak i będących w fazie realizacji. W tym roku inwestorzy planują wprowadzić na rynek około 7,5 tys. mieszkań na wynajem w ramach ponad 30 nowych projektów. Co więcej, w ciągu najbliższych trzech lat rynek ma wzrosnąć prawie 2,5-krotnie, do ponad 40 tys. mieszkań w najmie. Rynek PRS nadal stanowi jednak tylko nieco ponad 0,1 proc. polskich zasobów mieszkaniowych.

Dzielnica Mokotów w Warszawie, a w szczególności tereny w pobliżu centrum biznesowego na Służewcu, to jedno z kluczowych miejsc przyciągających uwagę inwestorów. Mokotów, z dziewięcioma aktywnymi obiektami i czterema w budowie, jest atrakcyjny zarówno dla inwestorów, jak i najemców ze względu na znaczące zasoby biurowe, szeroką dostępność usług i udogodnień oraz dobrze rozwiniętą infrastrukturę.

Analiza rynku najmu w dzielnicy Mokotów pokazuje, że czynsze w projektach PRS są o około 7 proc. wyższe w porównaniu z prywatnym rynkiem najmu w okolicy. Kawalerki w mokotowskich projektach PRS są o 9 proc. droższe niż te dostępne na rynku prywatnym. Różnice w czynszach są jednak mniej wyraźne w przypadku większych mieszkań, ponieważ lokale z jedną lub dwiema sypialniami są tylko o 1 proc. droższe w programach PRS niż na okolicznym rynku najmu. Docelowi najemcy PRS, zazwyczaj młodzi profesjonaliści, single i pary bez dzieci, preferują mniejsze mieszkania, takie jak kawalerki. Eksperci JLL wskazują, że można założyć, że najemcy są skłonni zapłacić wyższą cenę za wynajem instytucjonalny, biorąc pod uwagę większe bezpieczeństwo i długoterminową stabilność takiego najmu.

Oprócz szeroko pojętego rynku najmu, coraz większą uwagę inwestorów przyciąga segment mieszkań studenckich w Polsce, w tym specjalnie budowanych akademików. To rosnące zainteresowanie jest poparte korzystnymi zmianami na rynku, ponieważ od 2019 roku zaobserwować tendencję wzrostową liczby studentów w Polsce. Jak wskazuje JLL, ich liczba nie tylko wzrosła, ale będzie nadal rosnąć, a oficjalne prognozy przewidują, że do końca dekady osiągnie w Polsce 1,4 mln. Rosnąca populacja studentów, zwłaszcza tych z zagranicy, zwiększa zapotrzebowanie na odpowiednie mieszkania. Polska ma niezaspokojony popyt na zakwaterowanie dla studentów w wysokości około 400 tys. łóżek, co stanowi szósty co do wielkości deficyt w Europie.

W Polsce jest tylko około 115,3 tys. miejsc w publicznych akademikach. Oznacza to, że tylko 9 proc. studentów w Polsce może mieszkać w takich akademikach. W zależności od miasta, wskaźnik ten waha się między 5-15 proc. Spośród największych polskich miast, najgorszy wskaźnik liczby łóżek przypadających na jednego studenta (w akademikach publicznych) występuje w Warszawie (4 proc.), która jest najczęściej wybieranym miastem do studiowania. Brak łóżek w publicznych akademikach jest jedną z przyczyn wzrostu liczby akademików PBSA w Polsce. Inne czynniki to złe warunki w istniejących akademikach lub brak w nich pojedynczych pokoi. Co więcej, choć polski rynek najmu prywatnego utorował drogę do powstania sektora PBSA, brakuje na nim małych mieszkań dedykowanych studentom – podkreśla Krystyna Pietruszyńska, dyrektor w Dziale Inwestycji Mieszkaniowych, JLL.

Szacuje się, że w lutym 2024 roku w Polsce było około 14 tys. łóżek w aktywnych inwestycjach PBSA, a tylko 7 tys. było w fazie realizacji. Liczba ta jest bardzo niska w porównaniu z innymi krajami europejskimi. Zapotrzebowanie na projekty PBSA jest widoczne zwłaszcza pod względem liczby łóżek przypadających na studentów zagranicznych, ponieważ wskaźnik ten stanowi zaledwie 13 proc. w Polsce, podczas gdy w Wielkiej Brytanii i Hiszpanii wynosił odpowiednio 64 i 55 proc.

Zapewnienie sobie miejsca w publicznym, państwowym akademiku jest z perspektywy studenta niemal niemożliwe. W rezultacie studentom pozostają opcje dostępne na rynku prywatnym, które zazwyczaj obejmują wynajem od osób prywatnych (często o niskiej jakości) lub wynajem od instytucjonalnych projektów PRS lub PBSA (oferujących wyższą jakość, ale za wyższą cenę).

Widoczny jest długoterminowy trend wzrostu czynszów w prywatnych akademikach, ze średnim rocznym wzrostem o 13 proc. w sześciu największych miastach w ciągu ostatnich trzech lat. Wśród tych miast, Poznań (+8 proc.) i Łódź (+9 proc.) odnotowały nieco niższe, ale wciąż imponujące roczne wzrosty. Największą dynamiką wzrostu czynszów wykazały się natomiast Warszawa (+18 proc.) i Trójmiasto (+16 proc.). Jak zauważają eksperci JLL, pomimo wspomnianego wzrostu czynszów, dobrze zarządzane projekty instytucjonalne utrzymują stale wysokie wskaźniki obłożenia, osiągając poziomy powyżej 97 proc. Podkreśla to silny popyt i atrakcyjność tych projektów wśród studentów poszukujących zakwaterowania.