Czy kryzys na rynku nieruchomości komercyjnych uderzy w banki w Polsce?

Prezes Deutsche Banku, Christian Sewing spodziewa się w tym roku się kontynuacji kryzysu rynku nieruchomości komercyjnych. W USA Moody's obniżył rating regionalnego New York Community Bancorp do poziomu „śmieciowego” w związku z jego problemami na rynku nieruchomości komercyjnych. Obawy o kondycję nieruchomości komercyjnych nie są niczym nowym, obecnie zaczynają dotykać jedynie wybranych podmiotów bankowych.

Kłopoty w Stanach Zjednoczonych

Pesymistyczne informacje dotyczące nieruchomości komercyjnych i sektora bankowego dochodzą do nas zwłaszcza z USA. W marcu 2024 roku zakończył się program bankowego finansowania terminowego (BTFP), który był ważnym narzędziem wsparcia dla amerykańskiego systemu bankowego i został uruchomiony w odpowiedzi na upadek banków Signature, Silvergate i Silicon Valley. Pod presją znalazły się zwłaszcza banki regionalne – m.in. New York Community Bancorp. Okazuje się, że kłopoty mogą mieć także japoński bank Aozora i niemiecki Deutsche Pfandbriefbank, zaangażowane w amerykański sektor nieruchomości komercyjnych.

W dużym uproszczeniu jest to efekt wzrostu stóp procentowych w Stanach Zjednoczonych, którego nie notowaliśmy od 23 lat, ale także strukturalnie – braku powrotu do biur pracowników po pandemii i upowszechnieniu się modelu pracy zdalnej. W efekcie pojawiają się nawet tak kasandryczne wizje jak wieszczenie największego kryzysu na rynku nieruchomości od czasów kryzysu finansowego w 2008 roku. Z drugiej strony część analityków jest nastawiona bardziej pozytywnie – do czego z perspektywy aktywów europejskich chętnie się skłaniamy.

W roli Kasandry występuje m.in. Fitch, który spodziewa się, że wskaźnik niespłacalności kredytów wzrośnie powyżej szczytu osiągniętego po globalnym kryzysie finansowym w 2008 roku. Według agencji, w tym roku wskaźnik ten wzrośnie z 3,6 proc. i następnie osiągnie 9,9 proc. w 2025 roku. Spadająca wartość nieruchomości i rosnące koszty finansowania mają stymulować negocjacje dotyczące przedłużenia terminu zapadalności kredytów. Jest się o co bić, gdyż analitycy Goldman Sachs prognozują w USA kumulację spłat 2,2 mld dolarów na rok 2027 z tego tytułu.

Z kolei jak wynika z publikacji międzynarodowych mediów – analitycy The Conversation, uważają, że zamknięcie programu BTFP nie musi doprowadzić do kłopotów banków regionalnych w USA, gdyż miały one dość czasu na dostosowanie się do wyższych stóp procentowych. Dostępne są dla nich także instrumenty FED, takie jak tzw. okno dyskontowe.

Cień ze strony Niemiec

Rozwój sytuacji w Stanach Zjednoczonych jest oczywiście ważny dla światowego sektora bankowego i globalnego rynku nieruchomości komercyjnych, jednak patrząc z perspektywy Europy Środkowo-Wschodniej trudno nam zaakceptować scenariusz nawet zbliżony do 2008 roku. W Polsce mówi się, o spadku średniej wielkość transakcji w zakresie najmu w sektorze biurowym o 20-30 proc. Zauważalne jest jednak, że firmy chętniej zabezpieczają powierzchnię biurową na dłuższy okres, czy podejmują działania dotyczące optymalizacji kosztów. Deweloperzy dostosowują też swoją aktywność i zawieszają projekty, co pozwala zachować dość niski poziom pustostanów. Kondycja branży jest więc stosunkowo niezła i nie możemy porównywać jej do tej w USA. To, co może martwić, to oczywiście mniejsza aktywność na rynku transakcyjnym, która utrzymuje się w całym sektorze komercyjnym na bardzo niskim poziomie. W ostatnich tygodniach cieniem na optymistycznym podejściu kładzie się również sytuacja na rynku niemieckim – co dla nas może być znacznie groźniejsze niż sytuacja w USA.

Jak informuje Reuters w ostatnim kwartale 2023 roku ceny nieruchomości komercyjnych spadły w Niemczech o 12,1 proc. w ujęciu rocznym, najmocniej w historii. Od kilku miesięcy dochodzą do nas też informacje o kłopotach europejskiego giganta rynku nieruchomości – grupy Signa, która ogłosiła upadłość swoich kluczowych spółek, przy zobowiązaniach wycenianych na 13 mld euro.
W mediach pojawiają się tytuły o pełzającym krachu na rynku nieruchomości komercyjnych w Niemczech, jednak patrząc na liczby – są to głosy nie mające jeszcze odzwierciedlenia w faktach. Trzeba oczywiście przyznać, że niemieckie banki mają w Unii Europejskiej najwięcej kredytów dotyczących nieruchomości komercyjnych, jednak zaledwie niewielka część z nich jest zagrożona. Również skala zaangażowania i wielkość rynku w porównaniu choćby z sektorem mieszkaniowym jest nieporównywalna.

Czekamy na wzrost aktywności transakcyjnej

Jaki jednak wpływ ta sytuacja międzynarodowa będzie miała na rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce, gdzie aktywności na rynku inwestycyjnym, osiągnęła w ubiegłym roku najniższy poziom od 2009? Wolumen transakcji wyniósł na naszym rynku około 2 mld euro, przy dużym udziale powierzchni magazynowych. Spadki dotyczyły zresztą całego regionu i sięgnęły od 27 proc. w Czechach do nawet 60 proc. w Rumunii. W Polsce łączny wolumen inwestycyjny w 2023 roku stanowił jedynie 33 proc. wyniku z 2022 roku. Jak podkreślają jednak analitycy rynku, od początku 2024 roku obserwujemy wzrost aktywności na rynku transakcyjnym, co stanowi bardzo dużą podstawę do optymizmu na kolejne kwartały.

Ożywienie na rynku transakcyjnym w nieruchomościach komercyjnych zależy w pierwszym kroku od stabilizacji cen i tańszego pieniądza. Spadek stóp procentowych, na pewno pomógłby znaleźć poziom równowagi dla ofert kupna i sprzedaży, jednak nie spowoduje wzrostu aktywności inwestorów w obliczu globalnych obaw związanych ze zwiększonym ryzykiem na linii banki – rynek nieruchomości komercyjnych. Pewnym rozwiązaniem – o czym coraz głośniej mówi sektor bankowy – mogłaby być aktywacja rodzimego kapitału.

Szansa dla REIT-ów

Wygórowane wymagania związane z uzyskaniem finansowania nowych projektów ograniczać będą realizację inwestycji spekulacyjnych. Paradoksalnie – efektem kryzysu na rynku bankowym i nieruchomości komercyjnych może być więc w Polsce przyspieszenie prac nad rozwiązaniami wspierającymi tzw. fundusze typu Real Estate Investment Trust (REIT), które pozwoliłyby w większym stopniu inwestorom indywidualnym i instytucjonalnym lokowanie kapitału w nieruchomościach komercyjnych.

W Czechach krajowi inwestorzy mają 60 proc. udziału w rynku nieruchomości komercyjnych. W Polsce ten odsetek stanowi zaledwie 2 proc. To mogłoby się zmienić za sprawą wprowadzenia przepisów dotyczących, czyli funduszy umożliwiających osobom indywidualnym inwestycje w nieruchomości komercyjne, które gwarantują udział w czynszach płaconych przez najemców.