DNA dewelopera

Troy Javaher, dyrektor zarządzający, Lincoln Europe: Jest kilka różnic. Po pierwsze, AIG/Lincoln była spółką zorientowaną głównie na działalność deweloperską, kiedy wchodziła do Europy Środkowo-Wschodniej w 1997 roku. Firma Lincoln zaczęła swoją działalność 51 lat temu jako deweloper i od tego czasu zbudowała ponad 13 mln mkw. powierzchni komercyjnej oraz ponad 209 tys. mieszkań w domach wielorodzinnych. Kiedy Lincoln wprowadził AIG w charakterze naszego partnera w regionie, głównym przedmiotem zainteresowania była działalność deweloperska, natomiast nieruchomości inwestycyjne interesowały nas mniej. W tej chwili sytuacja się odwróciła, większość naszej uwagi skupia się na inwestycjach (80 proc.), a czysta działalność deweloperska stanowi dużo mniejszą część. Lincoln nadal ma powód do dumy – jest jednym z pięciu najbardziej aktywnych deweloperów w Stanach Zjednoczonych, ale zauważamy jednocześnie, że krajobraz deweloperski w regionie Europy Środkowo-Wschodniej uległ znaczącej zmianie począwszy od połowy 2000 roku, obecnie działa dużo więcej deweloperów regionalnych i międzynarodowych, a ambitne lokalne grupy dostarczają produkty najwyższej jakości, z powodzeniem osiągając dużą skalę. Nie jest to już tak otwarte pole i ważne, by zmierzyć się z tą rzeczywistością.

Więc jak planujecie działać w tej nowej rzeczywistości?

Mając na uwadze wszystko, co zostało do tej pory powiedziane, Lincoln planuje wykorzystać swoją ekspercką wiedzę i „DNA dewelopera”, aby wprowadzić element deweloperski do prowadzonych przez siebie inwestycji. Posiadamy bardzo rozbudowaną bazę wiedzy, którą zamierzamy wykorzystywać przy projektach prowadzonych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Myślę, że jest to kluczowe dla naszej przyszłości, ponieważ coraz ważniejsza będzie analiza optymalnych rozwiązań w zakresie nieruchomości w przeciwieństwie do analizy optymalnych rozwiązań wyłącznie w zakresie finansów. Łączenie koncentracji na inwestycjach z prawdziwymi umiejętnościami deweloperskimi stanowi model biznesowy Lincolna w Stanach Zjednoczonych i tak samo będzie to wyglądało tu w Europie. Wierzymy, że to połączenie zapewnia nam przewagę konkurencyjną, szczególnie w sytuacji, gdy transakcje stają się coraz trudniejsze i w większym stopniu wymagają praktycznego podejścia.

Po drugie, Lincoln będzie wykorzystywał ogromną sieć partnerów powiązanych z nami kapitałowo przy poszczególnych transakcjach. Większość wie, że AIG/Lincoln była spółką joint venture 50:50, dość produktywną w swoim czasie. Jednak nie chcemy ograniczać się do jednego źródła kapitału i w Stanach Zjednoczonych mamy bardzo szerokie spektrum partnerów, od typowych funduszy emerytalnych po bardzo oportunistycznych partnerów typu private equity. Ta elastyczność ma kluczowe znaczenie dla Lincolna i pozwala nam działać szybciej i korzystać z szerszej gamy transakcji. Kilka z tych źródeł kapitału wyraża zainteresowanie przeprowadzeniem swoich pierwszych transakcji w tym regionie wspólnie z Lincolnem, i z niecierpliwością czekamy na to, by przedstawić te okazje właściwym stronom.

Czy będziecie skupiali się na różnych rynkach?

Tak, będziemy, o ile sytuacja na to pozwoli. Mamy upoważnienie do inwestowania w całej Europie – Zachodniej, Środkowej i Wschodniej. Jednak musimy być realistami i zdawać sobie sprawę z naszych obecnych ograniczeń. Ponieważ rozpoczęliśmy działalność na nowo w styczniu 2016 roku, biorąc pod uwagę fakt, że poszczególne rynki europejskie mają swoje cykle, najprawdopodobniej skupimy się w najbliższym czasie na Polsce, Europie Środkowo-Wschodniej i Europie Południowo-Wschodniej. Lincoln posiada doświadczenie na tych rynkach, a ja byłem obecny w tym regionie przez ostatnie dziewięć lat, co powinno na razie zapewnić odpowiednią bazę. Kiedy zbudujemy zespoły i będziemy już mieli historię transakcji, z pewnością spojrzymy w kierunku Europy Zachodniej, i właśnie dlatego naszą siedzibą będzie Praga, która zapewnia idealną, centralną lokalizację.

Jeżeli chodzi o poszczególne rynki, myślę, że wszystkie oferują okazje – zarówno regiony Europy Środkowo-Wschodniej, jak i Południowo-Wschodniej. Kiedy byłem dyrektorem działu rynków kapitałowych na Europę Środkowo-Wschodnią w JLL, skupiałem się niemal wyłącznie na transakcjach portfelowych i transgranicznych, więc często stałem po drugiej stronie w rozmowach dotyczących tego, które rynki były najbardziej interesujące, jak wypadały w porównaniach i byłem bezpośrednim świadkiem różnych koncepcji oraz błędnych wyobrażeń dotyczących regionu Europy Środkowo-Wschodniej. Na przykład inwestorzy mówili, że są zainteresowani „Europą Środkowo-Wschodnią”, ale nie ma zgodności co do znaczenia tego pojęcia: dla niektórych oznacza to „Polskę i Pragę 1”, podczas gdy dla innych „jakiekolwiek miejsce, gdzie transakcje/zwroty z inwestycji mają sens”. Powiedziałbym, że bliżej nam do drugiego obozu. Naprawdę wierzę w Polskę, ale uważam również, że dyskusje na poziomie kraju mają ograniczoną wartość. O ile relacja ryzyko–zwrot jest odpowiednia, jesteśmy otwarci na każdy rynek europejski.