7 miliardów i co dalej?

Już latem ubiegłego roku było wiadomo, że rekord inwestycyjny z 2006 roku jest poważnie zagrożony. Prognozy mówiły o 5,5 mld euro obrotu, a jesienią stało się jasne, że osiągalne jest nawet 6 mld euro. Ale ostateczny wynik, czyli 7,2 mld euro, był sporym zaskoczeniem. Rozbudził jednak oczekiwania na więcej. – Rok 2018 był rekordowy i po osiągnięciu takiego wyniku niełatwo będzie go powtórzyć – uważa Tomasz Buras, dyrektor zarządzający Savillsa w Polsce. – W pierwszych tygodniach 2019 roku nadal utrzymywała się wysoka aktywność inwestorów. Wielu uczestników rynku obawiało się rozpoczęcia cyklu podnoszenia stóp procentowych. Na razie nie ma to jednak miejsca, a na przykład w Belgii czy w Niemczech widać odwrotną tendencję – stopy procentowe pod koniec 2018 i na początku 2019 roku spadły. Obserwujemy też duże zainteresowanie dwoma klasami aktywów – biurami i magazynami. Będą to dwa koła zamachowe rynku inwestycyjnego w tym roku. W ubiegłym roku sektor handlowy nadal miał bardzo duży udział w łącznej wartości inwestycji, tuż za biurami, ale była to zasługa transakcji zrealizowanych na początku roku. Jest bardzo prawdopodobne, że w tym roku sektor nieruchomości handlowych spadnie na trzecie miejsce – dodaje Tomasz Buras.

Świetny wynik inwestycyjny w Polsce w 2018 roku nie jest czymś wyjątkowym, również region Europy Środkowo-Wschodniej po raz kolejny może pochwalić się rekordowym poziomem. – Wynik 13,23 mld euro osiągnięty w 2018 roku oznacza, że wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej wzrosła o 11 proc. rok do roku, trzeci rok z rzędu, ustanawiając nowy rekord dla regionu – podlicza Mike Atwell, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych w Europie Środkowo-Wschodniej, JLL.

Nowi inwestorzy w natarciu

Wracając jednak nad Wisłę, trzeba odnotować zmianę w strukturze pochodzenia kapitału, który kupuje w Polsce. Z opracowania CBRE wynika, że tradycyjnie najwięcej zostawili inwestorzy z Europy Zachodniej – 40 proc. wszystkich wydanych kwot (2,9 mld euro). To o około dwie trzecie więcej niż rok wcześniej. Odnotować należy także duże zwiększenie zainteresowania polskim rynkiem ze strony kapitału amerykańskiego. Inwestorzy zza Atlantyku wydali w Polsce 1,7 mld euro, co oznacza aż trzykrotny wzrost rok do roku. Aktywny był również kapitał z RPA, który w 2018 roku zainwestował w Polsce 1,1 mld euro (o 14 proc. więcej niż rok wcześniej).

Uwaga uczestników rynku inwestycyjnego skierowana była jednak na Daleki Wschód. Azjatyccy inwestorzy wydali w Polsce 1 mld euro i, jak przekonują eksperci, nie jest to ich ostatnie słowo. – Spodziewam się napływu nowych inwestorów. Widać bardzo duże zainteresowanie Europą wśród azjatyckich podmiotów, zwłaszcza koreańskich. Jest szansa na duże transakcje nie tylko w segmencie biurowym, w którym na rynek trafić mają bardzo duże projekty, ale i w magazynowym – uważa Tomasz Buras. – Ze względu na rosnące ceny nieruchomości w krajach Europy Zachodniej uwaga funduszy przesuwa się w naszą stronę. Polską zainteresowani są też gracze z Malezji, Filipin i Singapuru – przekonuje szef polskiego Savillsa.

Nie tylko zresztą on spodziewa się dużej aktywności inwestorów ze Wschodu. – Dominacja kapitału z Europy Zachodniej na polskim rynku wydaje się utrzymywać, ale udział krajów spoza Europy będzie coraz bardziej znaczący i widzimy to na co dzień w postaci intensywnych kontaktów z inwestorami azjatyckimi, w szczególności z Korei bądź Japonii – mówi Michał Stanisławski, zastępca dyrektora w Dziale Rynków Kapitałowych CBRE.

To jednak nie koniec dobrych wieści dla właścicieli planujących znaleźć chętnych na swoje nieruchomości w tym roku. Możemy się spodziewać napływu kapitału z jeszcze jednego kierunku. – Nie wykluczam powrotu dobrze nam już znanych inwestorów z Niemiec. Część otwartych funduszy typu core zza Odry niemal nic nie kupowała w Polsce w ostatnich latach. Teraz posiadają bardzo dużo wolnych środków i mogą rozważyć ulokowanie części z nich nad Wisłą – mówi Tomasz Buras.

Podobnymi obserwacjami dzielą się również deweloperzy. – Na rynku polskim pojawiło się bardzo dużo nowego kapitału. Zakupami polskich nieruchomości zainteresowane są fundusze np. z Korei czy Malezji. Ale na rynek powróciły również fundusze niemieckie i austriackie, które jeszcze niedawno wstrzymywały się z inwestycjami – twierdzi Jeroen van der Toolen, managing director CEE, Ghelamco.

Czy zza Odry znów popłynie rzeka kapitału, pokażą najbliższe miesiące. Patrząc jednak na wypowiedzi niemieckich ekspertów, można być optymistą. – Popyt na polskie nieruchomości premium ostatnio wzrósł, a Warszawa stała się jedną z 20 najważniejszych lokalizacji nieruchomości w Europie – uważa Sabine Barthauer, członek zarządu Deutsche Hypo. – Transakcje pokazują, że z jednej strony rynek dużych centrów handlowych stał się nieco nasycony, ale z drugiej nadal trwa boom na rynku magazynowym. Warto również zauważyć, że liczba wakatów w biurach nadal spada mimo wyraźnego wzrostu liczby nowych budynków w ostatnich latach – argumentuje Sabine Barthauer.

– Warszawa stała się jedną z 20 najważniejszych lokalizacji nieruchomości w Europie – uważa Sabine Barthauer, członek zarządu Deutsche Hypo

Gra na wszystkie stopy

Duże zainteresowanie polskim rynkiem nieruchomości nie jest przypadkowe. Kraj uważany jest przez inwestorów za dość bezpieczną lokalizację, mającą potencjał na przyszłość i dającą zarobić lepiej niż na zachodzie Europy. – Gdy zdecydowaliśmy się na ekspansję poza Rumunią, przeprowadziliśmy dogłębną analizę porównującą skalę i płynność poszczególnych rynków Europy Środkowo-Wschodniej. Polska naturalnie wypadła najlepiej w każdym aspekcie, który braliśmy pod uwagę. Kraj ten wciąż wykazuje tendencję wzrostową i odnotowuje pozytywne wyniki. Zeszłoroczna, historyczna łączna wartość transakcji w sektorze nieruchomości komercyjnych uplasowała się na poziomie ponad 7 mld euro, co tylko potwierdza ten potencjał. Polska jest obecnie naszym kluczowym kierunkiem inwestycyjnym – zapewnia Dimitris Raptis, CEO w Globalworth Poland.

W superlatywach o Polsce wypowiada się również Matthias Cordier, head of investment Germany w firmie Madison International Realty, która zadebiutowała na polskim rynku inwestycyjnym, kupując połowę udziałów w wieżowcu Warsaw Spire. – Polska jest najbardziej rozwiniętą, zdywersyfikowaną i dojrzałą gospodarką w Europie Środkowo-Wschodniej. W ciągu ostatnich 25 lat podwoiła swoją wielkość i obecnie zajmuje czołowe miejsce w regionie Europy Środkowo-Wschodniej pod względem PKB. Polska gospodarka jest jedną z najbardziej zrównoważonych w UE z pozytywnymi perspektywami średniookresowymi – uważa Matthias Cordier i dodaje, że w ciągu ostatnich kilku lat Polska (a w szczególności Warszawa) rozwinęła bardzo płynny rynek inwestycyjny i cieszy się coraz większym zainteresowaniem światowych inwestorów.

Jest jeszcze jeden argument, który sprawia, że inwestorzy chętnie idą nad Wisłę. – W Europie Zachodniej nadal obserwujemy kompresję stóp kapitalizacji. Te rynki są bezpieczne, ale drogie i Polska może na tym skorzystać. Rekordowo niskie stopy, poniżej poziomu 5 proc., odnotowywane w zeszłym roku na rynku biurowym są do powtórzenia, a być może nawet do przebicia w 2019 roku – uważa Tomasz Buras i dodaje, że bardzo ciekawie może wyglądać sytuacja na warszawskim Mokotowie, który w ostatnich latach zniknął z radarów inwestorów. W tym roku może się to diametralnie zmienić i jest to ciekawa alternatywa dla miast regionalnych. – Na Mokotowie mamy dużą liczbę biurowców na sprzedaż, widać też większe zainteresowanie ze strony inwestorów. Poziom pustostanów maleje, a różnica w stopie zwrotu w porównaniu z lokalizacjami centralnymi się zwiększa na korzyść Mokotowa, gdzie stopy zwrotu mogą sięgać nawet 7 proc. Paradoksem jest to, że w Warszawie na Mokotowie można kupić nowy, w pełni wynajęty budynek dużo taniej niż podobny obiekt w Krakowie czy we Wrocławiu – przekonuje szef Savillsa w Polsce.

– Polska gospodarka jest jedną z najbardziej zrównoważonych w UE z pozytywnymi perspektywami średniookresowymi – uważa Matthias Cordier, head of investment Germany w firmie Madison International Realty

Wydaje się, że inwestorzy też już zwietrzyli w tym okazję. Warszawski Mokotów jako miejsce swojego debiutu w Polsce wybrał Zeus Capital Management, kupując na początku roku biurowiec przy ul. Domaniewskiej. – Graffit to nasza pierwsza akwizycja w Warszawie. Jest to część naszej platformy inwestycyjnej, uruchomionej w 2016 roku i skierowanej do nieruchomości komercyjnych w CEE i SEE. Mimo że stopy znacząco spadły w ciągu ostatnich dwóch lat na rynku najlepszych powierzchni biurowych, nadal uważamy, że bardzo niskie stopy mają zastosowanie do konkretnych nieruchomości, o bardzo unikalnych cechach, i nie są reprezentatywne dla całego rynku – twierdzi Lila Pateraki, chief investment officer w Zeus Capital Management. – Biorąc pod uwagę głębię polskiego rynku, podaż produktu i dostępność atrakcyjnych warunków finansowania, nadal poszukujemy ofert w Warszawie. Uważamy, że na rynku warszawskim wciąż istnieją spore możliwości, o ile ceny nadal będą odpowiednio odzwierciedlać dynamikę rynku i specyfikacje produktów – mówi Lila Pateraki.

Nie ona pierwsza zwraca uwagę na drożejące w Polsce nieruchomości i kompresję stóp kapitalizacji, a dotyczy to wszystkich segmentów rynku nieruchomości. – Najlepsze projekty biurowe w Warszawie osiągają stopy na poziomie 4,75 proc., a w miastach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto) oscylują w przedziale od 5,75 proc. do 6,25 proc. W przypadku powierzchni magazynowych najlepsze stopy kapitalizacji mogą osiągnąć 6,5 proc., przy czym w wyjątkowych przypadkach (np. ponad 10-letnie umowy najmu) schodzą poniżej tej wartości – podaje Piotr Kaszyński, partner zarządzający, Cresa Polska.

Biura, magazyny, handel, hotele?

Najniższymi stopami zwrotu charakteryzują się jednak nieruchomości handlowe. W ubiegłym roku w Warszawie osiągnęły one około 4,1 proc. Sporo specjalistów przekonuje jednak, że ten sektor jest w odwrocie i to magazyny mogą być drugim, najchętniej wybieranym przez inwestorów typem nieruchomości. – W ubiegłym roku obrót obiektami z sektora magazynowego w Polsce wzrósł o 84 proc., podczas gdy w Europie odnotowano wzrost kilkunastoprocentowy. Zainteresowanie nieruchomościami biurowymi i magazynowymi ma swoje źródło w bardzo dużym popycie na te powierzchnie ze strony najemców i malejącym wakacie. W niektórych lokalizacjach magazynowych nie ma wręcz wolnych powierzchni – przekonuje Tomasz Buras.

Magazyny nie były dotychczas w Polsce najchętniej wybieranymi nieruchomościami. Trend ten odwrócił się zdecydowanie w ubiegłym roku, a analitycy przekonują, że będzie trwał nadal. – Po latach umiarkowanego zainteresowania magazynami wielu inwestorów zmieniło swoje strategie portfelowe i stara się doważyć swoją ekspozycję na ten typ nieruchomości. Porównując rok 2008 z 2018, mówimy o ponad dziesięciokrotnym wzroście łącznej wartości inwestycji w magazyny, z około 173 mln euro do 1,9 mld euro – podkreśla Michał Stanisławski z CBRE. Apetyt na tę klasę aktywów jest tak wielki, że powoli zaczyna się ucierać powiedzenie: magazyny drugim handlem.

Apetyt inwestorów nie kończy się jednak na trzech głównych typach nieruchomości. Wraz z rosnącą konkurencją część z nich stara się znaleźć inne, mniej oblegane kierunki. – Fundusze są zainteresowane również segmentem hotelowym, ale problemem jest niewielka podaż tej klasy aktywów. Zainteresowanie budzą też domy studenckie i mieszkania na wynajem, których również na naszym rynku brakuje. Rozwiązaniem może być model joint-venture, w którym inwestor wchodzi we współpracę z aktywnym na lokalnym rynku deweloperem już na etapie planowania danego projektu – uważa szef polskiego Savillsa.

Na razie dobrze, ale...

Inwestycyjny karnawał trwa w najlepsze, trudno więc znaleźć pesymistę. Deweloperzy chcą budować, najemcy wynajmują na potęgę, stopy procentowe są na niskich poziomach, więc i inwestorzy, co do zasady, w dobrych nastrojach. – Strategia Globalworth na rok 2019 i najbliższe lata to dalsza rozbudowa portfela nieruchomości oraz umacnianie naszej wiodącej pozycji w Polsce. Obecnie prowadzimy zaawansowane negocjacje dotyczące nowych przejęć. Koncentrujemy się nadal na inwestycjach biurowych – zapowiada Dimitris Raptis. Wtóruje mu Matthias Cordier. – Bacznie obserwujemy rozwój sytuacji na rynku pod względem popytu i podaży. Jesteśmy otwarci na dalsze możliwości inwestowania w przedsięwzięcia typu joint-venture w wysokiej jakości inwestycjach w nieruchomości w Warszawie. Madison uważa, że polska gospodarka, a w szczególności Warszawa, oferuje atrakcyjne warunki do ulokowania kapitału – przekonuje Matthias Cordier.

Sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych wygląda dobrze i trudno się dziwić optymistycznemu podejściu. Nie oznacza to, że uczestnicy rynku nie widzą wyzwań, które przed nim stoją. – Jesteśmy liderem w regionie i, biorąc pod uwagę wielkość kraju oraz zrównoważony długotrwały poziom wzrostu ekonomicznego, należy oczekiwać jeszcze większego zainteresowania inwestorów – przyznaje Piotr Kaszyński z Cresy, ale zaraz dodaje, że wyzwaniem dla deweloperów zarówno biurowych, jak i magazynowo-produkcyjnych będą rosnące koszty realizacji inwestycji, co w niektórych przypadkach może spowodować przesunięcie w czasie niektórych realizacji, szczególnie w takich lokalizacjach, gdzie trudno będzie zapewnić rentowność inwestycji poprzez podniesienie stawek czynszowych, uwzględniając, że powoli kurczy się przestrzeń do kompresji stóp kapitalizacji na rynku inwestycyjnym.

Na bardzo ważny aspekt obecnej sytuacji zwracają z kolei uwagę eksperci Savillsa w opracowaniu „Markets in minutes”. Podkreślają oni, że jesteśmy na późnym etapie cyklu koniunkturalnego w nieruchomościach, co może wprowadzać nerwowość wśród niektórych inwestorów. Wskazują też na to, że dodatkowe rozterki wzbudzają: niepewność geopolityczna, spowolnienie wzrostu gospodarczego, zmieniające się oczekiwania najemców i ewoluujące typy nieruchomości.

Uzupełniając ten obraz, warto wspomnieć, że w Polsce mamy rok, w którym odbędą się podwójne wybory – do Parlamentu Europejskiego i krajowego. To kolejny element, którego wpływ trudno oszacować, z pewnością nie można jednak pominąć. ν