Mieszkaniówka dynamicznie, ale metodycznie

Patrząc na wyniki sprzedaży, jakie osiągają deweloperzy realizujący swoje projekty w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście Poznaniu i Łodzi, trudno oprzeć się wrażeniu, że mamy do czynienia z boomem mieszkaniowym. 17,5 tys. mieszkań sprzedanych kolejny kwartał z rzędu i najlepszy wynik w historii branży liczony dla kolejnych 12 miesięcy (blisko 72 tys.) pozwala sądzić, że 2017 rok nie będzie gorszy od poprzedniego, a bariera 70 tys. sprzedanych mieszkań zostanie złamana.



Próżno szukać jednak skokowego wzrostu cen mieszkań, z jakim mieliśmy do czynienia w szczycie poprzedniego cyklu. Dzieje się to głównie za sprawą rozsądnej polityki deweloperów, którzy z niemal aptekarską precyzją dostarczają tyle samo mieszkań w nowo uruchamianych projektach, ile „schodzi z rynku”. Zdaniem ekspertów Reas coraz trudniej będzie im utrzymać ten rytm. Już za chwile będą sobie mogły na to pozwolić tylko te firmy, które mają zapasy w bankach ziemi lub są w stanie konkurować finansowo o coraz trudniej dostępne, dobrze zlokalizowane grunty.
Na razie wzrosty cen nie odstraszają nabywców, bo też i otoczenie rynkowe nie daje powodów do niepokoju. Stabilny wzrost gospodarczy, rekordowo niskie bezrobocie i rosnące płace, a także wyjątkowo niski deficyt sektora finansów publicznych skutkują optymizmem nabywców. Polacy są dziś relatywnie bogatsi niż przed dekadą i nawet przy wzroście cen mieszkań są w stanie nadal pozwolić sobie na zakup bez zbytniego ryzyka. Nie można zatem w obserwowanym trendzie upatrywać znamion „bańki popytowej”.
Obserwowany wzrost cen mieszkań wprowadzanych do oferty ma zdaniem Katarzyny Kuniewicz, szefowej działu Badań i Analiz Rynku w Reas, inną przyczynę.
– W reakcji na pierwsze sygnały świadczące o zmianie struktur popytu, deweloperzy zareagowali próbą elastycznego dostosowania podaży. Zdając sobie sprawę, że program MdM za chwilę praktycznie przestanie mieć znaczenie, zaczęli wprowadzać do sprzedaży inwestycje o wyższym standardzie. Są to co do zasady projekty lepiej zlokalizowane, projektowane głównie z myślą o tych nabywcach, którzy poprawiają swój status mieszkaniowy lub kupują na wynajem, a w konsekwencji – droższe – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz. – Jednocześnie w segmencie popularnym stopniowo znika ograniczenie w postaci MdM-owego limitu ceny, co może być sygnałem do wzrostu cen mieszkań dotychczas najtańszych.



Przykładem takiego spektakularnego wzrostu może być Trójmiasto, gdzie ceny nowej oferty były o 23 proc. wyższe niż przed kwartałem i 26 proc. wyższe niż przed rokiem. W efekcie również średnia cena mieszkań w ofercie (uznawana za najstabilniejszy wskaźnik poziomu cen) wzrosła w tym mieście o 12 proc. kwartał do kwartału i osiągnęła poziom 7,9 tys. zł za 1 mkw.
Są oczywiście wyjątki od tej reguły. Deweloperzy działający we Wrocławiu postanowili zawalczyć o klientów zamierzających skorzystać z ostatniej puli dopłat w ramach rządowego programu (uruchamiana w styczniu 2018 roku) i w trzecim kwartale wprowadzili praktycznie wyłącznie inwestycje odpowiadające zainteresowaniu tej grupy nabywców. Zaledwie 150 mieszkań z blisko 2,5 tys., które zasiliły ofertę stolicy Dolnego Śląska, można zgodnie z klasyfikacją Reas zaliczyć do „podwyższonego standardu”. W efekcie Wrocław był jedynym miastem spośród analizowanej szóstki, gdzie odnotowano blisko 4-procentowy spadek cen mieszkań wprowadzonych do sprzedaży (licząc kwartał do kwartału).
– Zakupy, czy też raczej rezerwacje MdM-owe, poza wzrostem sprzedaży w najbliższych miesiącach dadzą jeszcze inny efekt, który widoczny będzie najbardziej na początku przyszłego roku – zapowiada Katarzyna Kuniewicz. – Z pewnością nie dla wszystkich zainteresowanych wystarczy pieniędzy, więc część z nich będzie musiała zrezygnować z zakupu i zarezerwowane lokale wrócą na rynek pod koniec pierwszego kwartału 2018 roku, co może skutkować wzrostem oferty niezależnie od nowej podaży – dodała.