Ubezpieczenie przez inwestora to wyższa jakość i bezpieczeństwo

Jak wynika z danych firmy Spectis, zawartych w raporcie „Rynek budowlany w Polsce 2024-2031”, wartość rynku budowlanego w Polsce nieustannie rośnie, w 2023 osiągnąwszy pułap 344 mld zł, czyli o 7 proc. więcej niż rok wcześniej. W połączeniu z ryzykiem, jakim obarczone są wszystkie inwestycje – w szczególności te duże – inwestorzy nieustannie poszukują optymalnych zabezpieczeń dla inwestycji. Dość powszechnym podejściem było jeszcze niedawno delegowanie obowiązku ubezpieczenia prac budowlano-montażowych na wykonawcę. Biorąc jednak pod uwagę fakt, jak złożonym procesem są inwestycje budowlane, ten trend powoli się zmienia i to inwestorzy coraz częściej są stroną ubezpieczającą całe przedsięwzięcie. To dobre i odpowiedzialne podejście, które pozwala uniknąć poważnych konsekwencji finansowych i wielu przykrych niespodzianek, które mogą się pojawić w toku realizacji projektu.

Instytucje finansowe bardzo rygorystycznie podchodzą do udzielania wsparcia dla inwestycji budowlanych i stawiają szereg warunków. Jednym z nich jest asekuracja ryzyk związanych z pracami budowlano-montażowymi, inwestycja musi być więc ubezpieczona. Owszem, można ten warunek spełnić, delegując ubezpieczenie na wykonawcę, ale wtedy inwestor nie ma pełnej kontroli nad jakością ochrony ubezpieczeniowej. A jeśli wykonawca nie opłaci składki w terminie lub nie przedłuży ochrony w związku z wydłużeniem prac? To wystarczające podstawy do zerwania umowy kredytowej przez instytucję finansową.

Może dojść także do konfliktu na linii inwestor-wykonawca, której skutkiem będzie zejście tego drugiego z placu budowy. Nierzadkie są też przypadki upadłości wykonawcy w trakcie realizacji inwestycji. Jeśli to on był ubezpieczającym, polisa „schodzi z budowy” razem z nim. Co więcej, cały proces ubezpieczenia inwestor musi wówczas zacząć od zera, ponieważ nie będąc jej stroną, nie ma żadnych podstaw formalnych do kontynuowania wcześniejszej umowy. To grozi poważnymi konsekwencjami. Inwestor jako ubezpieczający może w największym stopniu zapewnić ochronę ubezpieczeniową na czas przerwania robót oraz po ich podjęciu przez nowego wykonawcę.

Kluczowe dla inwestora jest również zapewnienie ciągłości ochrony ubezpieczeniowej w kontekście przejścia z etapu budowy do etapu eksploatacji. W momencie zakończenia fazy budowy przedmiot inwestycji powinien zostać objęty ochroną ubezpieczeniową od ryzyk eksploatacyjnych. Ubezpieczenie mienia od wszystkich ryzyk czy ubezpieczenie maszyn od awarii powinno zapewniać ochronę ubezpieczeniową w momencie, gdy kończy się ochrona fazy budowy i montażu. Pamiętać przy tym należy, że ubezpieczenie CAR/EAR nie może się skończyć wcześniej niż w dniu odbioru końcowego. Ma to szczególne znaczenie przy inwestycjach, w których mamy do czynienia z odbiorami etapowymi (częściowymi). Ryzyka związane z niezachowaniem ciągłości ochrony można skutecznie wyeliminować w przypadku, gdy w całości odpowiedzialny jest za to inwestor.

Na koniec załóżmy scenariusz, że w trakcie inwestycji dojdzie do niespodziewanego zdarzenia i szkody. W takiej sytuacji kluczem do powodzenia inwestycji i dopełnienia terminów realizacja jest sprawna likwidacja uszkodzeń czy wymiana zniszczonych elementów. A ta zależna jest często od czasu wypłaty odszkodowania. Równie istotne jest też, kto je otrzymuje. Inwestor ma rzeczywisty wpływ na przebieg procesu likwidacji szkód tylko w momencie, kiedy to on jest stroną umowy ubezpieczenia. Niestety, zdarzają się sytuacje, gdy wykonawca jako ubezpieczający wykorzystuje otrzymane odszkodowanie niekoniecznie w celu naprawy uszkodzonego mienia. To oczywiście wpływa na harmonogram prac i oznacza dłuższy termin naprawy szkód i dodatkowe opóźnienie w realizacji projektu. Inwestor traci w takiej sytuacji podwójnie. Jeśli to on jest stroną ubezpieczającą, ma pełną kontrolę nad tym, na jakie wydatki przeznaczone zostanie odszkodowanie.

Warto też pamiętać, że inwestor może zabezpieczyć konsekwencje finansowe opóźnienia oddania prac spowodowane przez szkodę na budowie. Zawierając tzw. ubezpieczenie ALoP, obejmuje ochroną ubezpieczeniową również nieosiągnięty w związku ze szkodą zysk oraz koszty stałe, które mimo opóźnienia musi ponosić. Jeśli przedsięwzięcie ma dla inwestora kluczowe znaczenie pod kątem planowanych przychodów, każde opóźnienie może wpłynąć na jego sytuację finansową, a szkoda podczas prac budowlanych może spowodować wielomiesięczne przesunięcie terminu oddania do eksploatacji.