Przyczajeni nabywcy, ukryty popyt

W historii polskiego rynku mieszkaniowego wydarzyło się to już kilkukrotnie. O północy 31 grudnia, a dokładniej ostatniego dnia roboczego w roku o tej godzinie, o której zostają zamknięte biura sprzedaży lub oddziały banków, jakaś porcja popytu wyparowuje. Zapewne niebawem zaczną się akademickie dyskusje, czy to coś, co znika, powinno się nazywać popytem, czy też nie. Niezależnie od definicji, jest to fakt: jakaś część potencjalnych nabywców, która chciała, a z różnych powodów nie zdołała złożyć wniosków w ramach programu dopłat do kredytu hipotecznego, nie pojawiła się już w biurach sprzedaży w styczniu 2024 roku.

W takiej sytuacji dla opisywania sytuacji na rynku zaczyna być dość istotne, jakie dane interpretujemy. Dział badań i analiz rynku JLL ma w swoich badaniach przede wszystkim na celu zilustrowanie relacji popytu i podaży, dlatego poprzez „mieszkania sprzedane” rozumiemy zarówno płatne rezerwacje, jak i umowy deweloperskie. W ciągu ostatnich kilku miesięcy mieliśmy dość znaczącą liczbę takich sytuacji, kiedy rezerwacje grudniowe, a nawet listopadowe materializowały się w postaci udzielonych kredytów w styczniu i lutym, i wówczas także w postaci umów deweloperskich.

Takie podejście jest o tyle przydatne, że pozwala na oszacowanie wpływu na popyt programu BK2 w drugiej połowie roku. Wstępne dane JLL pokazują, że nabywcy zachowali się w I kwartale zgodnie z oczekiwaniami: liczba transakcji wyraźnie zmalała. W relacji do IV kwartału spadki wyniosły w większości miast około 20-30 proc., ale jeśli ktoś chciałby zmierzyć wpływ kredytów za 2 proc. na sprzedaż w minionym roku, należałoby pewnie porównać obecną sprzedaż ze średnią z dwóch ostatnich kwartałów 2023. W takim ujęciu największe spadki miały miejsce we Wrocławiu (-37 proc.), Trójmieście (-35 proc.), i Warszawie (-33 proc.), dość duży był także spadek w Krakowie (-26 proc.). W Poznaniu i Łodzi tak liczone spadki były zdecydowanie mniejsze (odpowiednio -13 proc. i -6 proc.), ale akurat w Łodzi sprzedaż była w IV kwartale lepsza niż w trzecim. Gdyby jednak dla Łodzi przyjąć jako punkt odniesienia II kwartał, wówczas spadki byłyby zbliżone do tych z innych miast.

W sumie takie spadki nie są zaskoczeniem – średnio dodatkowy pozytywny wpływ „kredytów za 2 proc.” na sprzedaż w II półroczu można szacować na około 25-30 proc., natomiast teraz mamy interludium między zakończonym programem dopłat i kolejnym. To, co wyraźnie różniło omawiane rynki, to zachowanie nowej podaży, czyli liczby lokali wprowadzonych do oferty w I kwartale. W Krakowie i Trójmieście liczby te były bliskie równowagi, w Warszawie odnotowaliśmy umiarkowaną nadwyżkę nad sprzedażą (około 25 proc.), natomiast w pozostałych miastach – wyraźną lub wręcz ogromną przewagę nowych wprowadzeń nad sprzedażą: o 60 proc. w Łodzi i prawie dwukrotną we Wrocławiu, zaś w Poznaniu nowa podaż była aż 2,4 raza wyższa od sprzedaży. Zasadnicza różnica polega na tym, że we Wrocławiu było to niewystarczające, aby nadrobić zaległości podażowe z ostatnich dwóch lat. W Poznaniu natomiast oferta zaczęła zbliżać się do dotychczasowego szczytu z I kwartału 2019, a w Łodzi oferta znajdująca się już na najwyższym w historii tego rynku poziomie pobiła kolejny rekord. Gdyby obecne tempo sprzedaży się utrzymało, trzeba by półtora roku, aby taka liczba lokali się sprzedała.

Najwyraźniej część firm pokłada duże nadzieje w kolejnym programie rządowym. Oby nie za duże. Może się bowiem okazać, że kredytów #na Start może w tym roku w ogóle nie być. Wprawdzie projekt ustawy znalazł się w harmonogramie prac rządu w II kwartale, ale oznacza to dopiero początek drogi legislacyjnej. Potem Sejm, Senat, znowu Sejm i Prezydent. Szanse na dotrzymanie terminu 1 lipca wydają się być niewielkie. Na tle liczby udzielonych kredytów BK2 (około 90 tys. w osiem miesięcy) zapowiedzi, że nowych kredytów będzie w ciągu dwóch lat dużo więcej – bo 100 tys. – brzmią, dyplomatycznie rzecz ujmując, nielogicznie. Poprzedni rząd ustawił dość wysoko poprzeczkę liczby kredytów, ale także – w konsekwencji tej liczby – znacznie zwiększył zapotrzebowanie na środki na dopłaty. Czy w tej sytuacji w tegorocznym budżecie w ogóle znajdą się środki na nowy program? Tego dziś nie możemy być pewni.

Pewnym pomysłem byłoby takie skonstruowanie programu, aby dopłata do przeciętnego kredytu była jak najniższa. Wówczas można by mówić o sukcesie w postaci dużej liczby kredytów, osiągając to niższym kosztem niż poprzednicy. I tak właśnie program jest dziś skonstruowany. W programie BK2 dominowali wśród kredytobiorców single, ale nowy program jest dla nich dużo mniej atrakcyjny niż BK2. Oprocentowanie kredytu jest podobne, ale kwota, od której naliczana będzie dopłata, jest dużo niższa. Siła wsparcia popytu na nowe mieszkania będzie raczej słabsza od BK2 – w relacji do rocznej sprzedaży, bo w kilkuletniej perspektywie będzie to zależało od tego, jak długo nowy program będzie działał.

W miarę jak będzie się odsuwać termin uruchomienia programu, będziemy mieli do czynienia z wydłużaniem się okresu wyczekiwania, i to zarówno po stronie nabywców jak i deweloperów. W dodatku trudno dziś mieć pewność co do ostatecznego kształtu ustawy. Gdyby, czego w obecnym projekcie nie ma, pojawił się w niej jednak w jakiejś formie limit cenowy, czy to w postaci ograniczenia ceny za mkw., czy łącznej ceny za lokal, miałoby to istotny wpływ na geografię podaży lokali kwalifikujących się do zakupu z programu. Przy tym trzeba zauważyć, że podpisanie umowy rezerwacyjnej przez nabywcę przed ostatecznym zakończeniem procesu legislacyjnego ustawy jest oczywiście mniej ryzykowne niż uruchomienie sprzedaży przez dewelopera. Powoduje to naturalne napięcia w segmencie tańszych lokali pomiędzy szybciej rosnącym popytem a wolniej reagującą podażą.

Dobra wiadomość – z perspektywy dewelopera – jest taka, że ten „zniknięty popyt” tak naprawdę nie ginie bezpowrotnie. Większość potencjalnych nabywców jedynie się przyczaja, czekając na nowy program, niższe ceny i lepsze warunki, chyba że ich potrzeby zostaną zaspokojone w inny sposób. Przy szacowaniu potencjalnego wpływu nowego programu kredytów #na Start na popyt trzeba bowiem zauważyć, że zerowe oprocentowanie i brak „warunku pierwszego mieszkania” dotyczyć ma tylko rodzin 2+3. W praktyce w przypadku dużych miast z najwyższymi cenami może to mieć neutralny lub nawet negatywny wpływ na popyt na największe mieszkania. Przy pięcioosobowej rodzinie wygodna przestrzeń do życia to grubo ponad 100 mkw. plus miejsce na spore auto lub nawet dwa, pięć rowerów i wiele innych sprzętów, na które w bloku wielorodzinnym z reguły nie ma miejsca. W podobnej lub nawet niższej cenie niż mieszkanie można kupić, także od deweloperów, spory domek z ogródkiem, z sypialniami dla wszystkich członków rodziny i pokojem do pracy zdalnej. Takie domy można wybudować pod miastem na tańszym gruncie, w dodatku dużo szybciej niż sześcio- lub ośmiopiętrowy blok, nie mówiąc już o różnicy w tempie procedowania pozwoleń na budowę. A niezabudowanych terenów pod zabudowę jednorodzinną z uchwalonymi planami miejscowymi w gminach otaczających metropolie nie brakuje.