Bez rewolucji

Przedstawiamy katalog najważniejszych zmian w przepisach prawnych oraz przegląd innych wydarzeń w 2002 roku mających wpływ na poszczególne etapy inwestycji w sektorze nieruchomości.

Etap przed inwestycją

Zniesienie ograniczeń w nabywaniu nieruchomości
Za zdarzenie o podstawowym znaczeniu dla etapu bezpośrednio poprzedzającego proces inwestycyjny może być uznane zamknięcie przez Polskę negocjacji z Unią Europejską w kwestii swobodnego przepływu kapitału (w tym nabywania nieruchomości przez cudzoziemców). Jego efektem będzie zniesienie ograniczeń w kupowaniu przez obcokrajowców nieruchomości na cele inwestycyjne natychmiast po wstąpieniu naszego kraju do UE (okresy przejściowe, wynoszące od 5 do 12 lat, będą obowiązywały wyłącznie względem działek rekreacyjnych oraz rolnych i leśnych).

Zanim Polska przystąpi do Unii Europejskiej
Według ostatnich prognoz uzyskanie przez Polskę członkostwa w UE ma nastąpić 1 maja 2004 roku. W związku z tym, inwestorzy zagraniczni, którzy chcieliby uniknąć czasochłonnej procedury uzyskiwania pozwolenia na nabycie nieruchomości, będą mogli już teraz zawrzeć umowę przedwstępną kupna, przy założeniu, iż zawarcie umowy przyrzeczonej, już bez konieczności uzyskania pozwolenia, będzie mieć miejsce po wstąpieniu Polski do UE. Nie oznacza to jednak, że okres pozostały do tego wydarzenia nie może być efektywnie wykorzystany: w tym czasie będzie bowiem możliwe przeprowadzenie prac projektowych, audytu środowiskowego (o nowych regulacjach w tym przedmiocie piszemy poniżej) oraz uzyskanie przynajmniej części niezbędnych decyzji administracyjnych (w tym przede wszystkim decyzji o warunkach zabudowy).

Etap projektowania

Samorządy zawodowe
Dobierając projektantów należy pamiętać, że po rocznym vacatio legis, 25 stycznia weszła w życie ustawa o samorządach zawodowych architektów, inżynierów budownictwa oraz urbanistów. Ustawa ta powołała organy samorządu zawodowego wymienionych profesji, uzależniając prawo wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie od członkostwa we właściwej izbie samorządu zawodowego. A zatem, aby projekt został w ogóle rozpatrzony przez właściwy organ, architekt będący jego autorem musi obecnie legitymować się przynależnością do samorządu zawodowego.

Warunki techniczne budynków i ich lokalizacji
Inwestor nie może również pominąć postanowień nowego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Rozporządzenie to wchodzi w życie 16 grudnia i zastąpi przepisy obowiązujące od 1995 roku. Najważniejsze regulacje wprowadzane tym obszernym aktem obejmują w szczególności: (a) zmodyfikowane parametry techniczne budynków, (b) uszczegółowione zasady lokalizowania obiektów, (c) zmienione definicje niektórych pojęć mających zastosowanie w budownictwie, takich jak np. powierzchnia biologicznie czynna (która, według rozporządzenia, obejmie m.in. połowę powierzchni tarasów lub dachów urządzonych jako stałe trawniki lub kwietniki) oraz zabudowa jednorodzinna (rozumiana w nowych przepisach jako jeden budynek jednorodzinny lub zespół takich budynków). Interesującą nowością jest w szczególności uzależnienie pewnych rozwiązań usytuowania budynku od szczegółowego uregulowania przedmiotowych kwestii w decyzji o warunkach zabudowy.
Rozporządzenie to zostanie zastosowane we wszystkich toczących się postępowaniach administracyjnych, które przed 16 grudnia nie zostaną zakończone wydaniem pozwolenia na budowę.

Inwestycje drogowe
Dla dużych inwestycji drogowych podstawowe znaczenie ma pierwsze rozporządzenie w sprawie przepisów techniczno - budowlanych, dotyczących płatnych autostrad (zaczęło obowiązywać 23 lutego).

Etap uzyskiwania pozwoleń

Ochrona Środowiska
Zasadniczych zmian w regulacjach dotyczących ochrony środowiska dokonano w 2001 r. Rok 2002 zaowocował natomiast wydaniem wielu rządowych aktów wykonawczych. Szczególnie istotne są m.in. rozporządzenie w sprawie rodzajów instalacji mogących powodować znaczne zanieczyszczenie poszczególnych elementów przyrodniczych albo środowiska jako całości (data wejścia w życie - 16 sierpnia), rozporządzenie w sprawie standardów jakości gleby oraz standardów jakości ziemi (19 października) i rozporządzenie w sprawie określenia rodzajów przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko oraz szczególnych kryteriów związanych z kwalifikowaniem przedsięwzięć do sporządzenia raportu o oddziaływaniu na środowisko (13 listopada).

Raport oddziaływania na środowisko
Ostatni z wymienionych aktów wprowadza pewne obostrzenia wobec poprzednio obowiązujących norm. W szczególności, zgodnie z dotychczasowymi regulacjami obowiązek sporządzenia raportu oddziaływania na środowisko mógł być nałożony na projektowane kompleksy handlowe o powierzchni powyżej 3 ha. Obecnie obowiązek ten może dotyczyć centrów handlowych i usługowych (novum) o powierzchni użytkowej już od 1 ha.

Prawo wodne
Istotnym aktem prawnym o charakterze ,środowiskowym" jest również prawo wodne (weszło w życie 1 stycznia). Jedną z nowości przez nie wprowadzonych jest zasada, według której pozwolenie wodnoprawne mogą być wydane jedynie na czas określony, a urządzenia wodne wzniesione bez zezwoleń będą przedmiotem przymusowej rozbiórki.

Blokowanie budowy przez sąsiadów
Inwestorzy mający problemy z sąsiadami na etapie uzyskiwania pozwoleń, powinni sięgnąć po argumentację zawartą w głośnym wyroku Sądu Najwyższego z 3 października. Sędziowie stwierdzili w nim, że właściciele nieruchomości sąsiadujących z inwestycją nie mają prawa blokować budowy zgodnej z prawem i postanowieniami planu zagospodarowania przestrzennego.

Etap finansowania inwestycji

Listy zastawne i banki hipoteczne
W tym zakresie uwagę deweloperów powinna zwrócić nowelizacja ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych (weszła w życie 9 września), która istotnie zliberalizowała działalność banków hipotecznych. Nowe przepisy poszerzają podstawy emisji listów zastawnych (o kredyty zabezpieczone przez jednostki samorządu terytorialnego lub im udzielone) oraz zwiększają możliwości udzielania kredytów (np. maksymalna wartość kredytu została podniesiona z 80 do 100 proc. bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości).

Etap realizacji inwestycji

Plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia
Od 13 lutego prawo budowlane nałożyło na inwestorów obowiązek opracowywania tzw. planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia podczas wykonywania prac budowlanych. Odpowiedzialność za jego wykonanie powierzono kierownikowi budowy. Szczegółowy zakres i formę planu bezpieczeństwa, a także rodzaje prac budowlanych, które uznano za zagrażające bezpieczeństwu i zdrowiu ludzi, określił Minister Infrastruktury w rozporządzeniu z 27 sierpnia.

Rozbiórka w przypadku samowoli budowlanej
W tej kwestii istotne jest orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z 26 marca, które uznało art. 48 prawa budowlanego za zgodny Konstytucją. Przepis ten nakazuje bezwzględną rozbiórkę w przypadkach samowoli budowlanej. Wspomniany wyrok zakończył dyskusję wywołaną zarzutami o niekonstytucyjności wymienionej regulacji. Zwracamy jednak uwagę, iż projekt obszernej nowelizacji prawa budowlanego (który prawdopodobnie stanie się obowiązującym prawem w 2003 roku) będzie pod pewnymi warunkami umożliwiać zalegalizowanie samowoli budowlanej.

Perspektywy
W przeciwieństwie do licznych i niekiedy fundamentalnych zmian w prawie wprowadzonych w 2001 roku (np. nowe Prawo Ochrony Środowiska, Ustawa o Ochronie Praw Lokatorów, zmiany do Ustawy o Księgach Wieczystych i Hipotece), zmiany legislacyjne roku 2002 o istotnym wpływie na rynek nieruchomości są skromniejsze. Do wyjątków należy np. regulacja dotycząca banków hipotecznych oraz warunków technicznych budynków i ich usytuowania.
Wszystko wskazuje jednak na to, iż rok 2003 przyniesie kolejny przełom. Omówienie nowych propozycji legislacyjnych będzie przedmiotem artykułu w następnym numerze "Eurobuild Poland".

Artur Kulawski i Rafał Zboch
Autorzy są prawnikami w kancelarii Weil, Gotshal & Manges