Inwestorzy odzyskują nadzieję

Sygnały wysyłane przez banki centralne są interpretowane optymistycznie przez rynki – dotyczy to zarówno amerykańskiej rezerwy federalnej, jak i Europejskiego Banku Centralnego. Stabilizacja cen surowców (gaz ziemny i węgiel są tańsze niż przed rozpoczęciem wojny w Ukrainie) sprzyja polepszeniu prognoz inflacyjnych. Okazuje się, że perspektywy gospodarcze dla świata i poszczególnych państw są coraz lepsze – Międzynarodowy Fundusz Walutowy podniósł całoroczne prognozy wzrostu PKB globalnie dla całego świata, a także dla USA, Chin i Niemiec. Analitycy wskazują, że w USA koniunktura jest lepsza niż się spodziewano (stabilna stopa bezrobocia) i ryzyko poważnej recesji jest znikome, z kolei Chiny zrezygnowały z obostrzeń covidowych, które wpędziły w kłopoty tamtejszą gospodarkę, a w przypadku Niemiec źródło poprawy to taniejące surowce energetyczne, szczególnie gaz ziemny. Wiele (m.in. rosnące wyprzedzające wskaźniki PMI) wskazuje na to, że i gospodarka strefy euro uniknie głębokiej recesji, a być może nawet nieznacznie urośnie. W połączeniu z opanowaną w większości przypadków inflacją tworzy to korzystne podglebie dla wzrostu nadziei inwestorów na rok lepszy niż poprzedni. W Polsce GUS opublikował dane o wzroście PKB w 2022 roku. Jak na rok gospodarki cierpiącej z powodu dwucyfrowej inflacji i wojny za progiem, blisko 5-procentowy wzrost robi wrażenie, choć uczciwie trzeba powiedzieć, że to efekt pierwszych kwartałów, ale też relatywnie łagodnego hamowania. W tym roku, według rodzimych ekonomistów, polska gospodarka urośnie maksymalnie o ok. 1 proc., ale według ekspertów MFW – zaledwie o 0,2 proc.

Końcówka roku przyniosła w Polsce gwałtowne wyhamowanie konsumpcji, ale i produkcji budowlano-montażowej, która okazała się dużo mniejsza od oczekiwań. To wynik niskich temperatur, ale też niższej liczby rozpoczynanych budów i robót specjalistycznych. GUS podał, że w 2022 roku deweloperzy rozpoczęli budowy 115 tys. mieszkań, co jest liczbą o 30 proc. niższą niż w roku 2021 i aż o 11 proc. mniejszą niż w pandemicznym 2020. Ten spadek to efekt przede wszystkim załamania na rynku kredytowym – podwyżki stóp procentowych i wyższe wymagania narzucone przez nadzór bankowy zaowocowały dramatycznie słabymi danymi z rynku hipotecznego w grudniu – wartość umów, jak i ich liczba runęły o ponad 70 proc. w porównaniu z grudniem 2021 roku. Ile budów ruszy w tym roku? Prognozy mówią o 70 tys. mieszkań, co dla branży, deweloperów i generalnych wykonawców byłoby dramatyczną informacją. Podobnie słabo wygląda sytuacja na rynku domów – spada liczba rozpoczętych budów i udzielonych pozwoleń. Ciężką sytuację potwierdza zestawienie portalu rynekpierwotny.com, który przeanalizował raporty sprzedażowe spółek za 2022 rok – z wyjątkiem Murapolu (wynik niższy o zaledwie 1 proc.) spadki sięgają nawet 55 proc.! Zewnętrzne ośrodki eksperckie pokazują również (minimalny, ale jednak) zjazd cen mieszkań w ujęciu kwartalnym (bo rok do roku nadal są wyższe). Lider rynku, Dom Development, odnotował ich spadek o 24 proc. Murapol swoje unikalne wyniki tłumaczy dywersyfikacją (spółka działa w 15 miastach) i dobrze skrojoną ofertą („mieszkania kompaktowe”). Spółka liczy, że w tym roku sytuacja makroekonomiczna się nie pogorszy, ale i tak swoje nadzieje wiąże z obsługą funduszy PRS, którym zamierza dostarczyć do 2026 roku ok. 10 tys. lokali, zważywszy na niski obecnie udział segmentu PRS w rynku najmu (1 proc.). Wszystkim liczącym na „efekt PRS”, który pomógłby deweloperom w trudniejszych czasach, mogą napsuć krwi co chwila pojawiające się doniesienia o podatku szykowanym przez rząd dla tych podmiotów i osób, które mieszkania traktują jako inwestycje. Według przecieków, właśnie tym podatkiem mogłyby zostać objęte fundusze działające w segmencie PRS. Ale nie wszyscy deweloperzy są w niełasce inwestorów – pozytywnym przykładem jest Develia, której kurs wzrósł w ostatnich miesiącach o kilkadziesiąt procent i to mimo tego, że spółce nie udało się w 2022 roku zamknąć spodziewanych umów z funduszami PRS. Niektórzy deweloperzy decydują się na drastyczne środki – okres słabej koniunktury chcą przeczekać, ograniczając budowy do zera. Taką zapowiedź złożyło Lokum, deweloper działający w Krakowie i Wrocławiu – mimo atrakcyjnego banku ziemi i uzyskanych już pozwoleń na budowę spółka poczeka na odmrożenie rynku kredytowego. Tymczasem analitycy PKO BP w obszernej analizie rynku wskazują, że to już dawno miniony III kwartał 2022 roku był rynkowym dołkiem, a wkrótce siła nabywcza rynku zacznie się odbudowywać. Wiele z pewnością zależy od tego, czy politycy (a mamy rok wyborczy) zdecydują się odpalić program wspomagający sprzedaż mieszkań. Jednak na informacje na temat szczegółów programu trzeba poczekać, zapewne pojawią się one bliżej terminu wyborów i kampanii wyborczej. Jeśli chodzi o segment deweloperów komercyjnych, warto wspomnieć o planach EPP, właściciela największego portfela centrów handlowych w Polsce – grupa zadeklarowała, że warszawska giełda jest dla niej naturalnym etapem rozwoju, choć ostateczna decyzja o wejściu zależy od tego, czy w Polsce zostaną przyjęte regulacje dotyczące funkcjonowania REIT-ów. (Mir)