Polska Skromny popyt, więcej pustostanów

Powierzchnia niewynajęta stanowi jednocześnie prawie 18 proc. istniejących zasobów biurowych w regionach, a towarzyszy temu spadek aktywności deweloperskiej, która koncentruje się w trzech miastach – tj. w Katowicach, Poznaniu i Wrocławiu, na które przypada 75 proc. wolumenu realizowanych inwestycji biurowych.

Na koniec I kwartału 2024 roku największe rynki regionalne poza Warszawą, które dysponują łącznie ponad 6,7 mln mkw. biur, wyprzedziły stolicę pod względem wielkości zasobów już o prawie 0,5 mln mkw. Mimo to nowa podaż w miastach regionalnych w okresie od stycznia do końca marca wyniosła zaledwie 31,2 tys. mkw., co jest najniższym wynikiem odnotowanym na tych rynkach w I kwartale od 2012 roku. W pierwszych trzech miesiącach 2024 deweloperzy ukończyli w regionach tylko dwa biurowce: Quorum Office Park A we Wrocławiu (18,2 tys. mkw.) oraz Brain Park C w Krakowie (13 tys. mkw.).

Pierwszy kwartał 2024 roku przyniósł kolejny spadek wolumenu powierzchni biurowej będącej w budowie. W trakcie realizacji znajdują się projekty o łącznej powierzchni około 240 tys. mkw. – to o ponad 19 proc. mniej niż w czwartym kwartale 2023 roku i ponad 68 proc. mniej w porównaniu ze średnim poziomem aktywności deweloperów w ostatnich 10 latach, kiedy to rocznie powstawało średnio około 744 tys. mkw. biur. Znaczna dostępność nowoczesnej powierzchni biurowej w istniejących biurowcach oraz wzrost zainteresowania najemców optymalizacją zarówno zajmowanej powierzchni biurowej, jak i prowadzonej działalności przekładają się na mniejszy popyt na biura. To z kolei przyczynia się do większej ostrożności deweloperów przy rozpoczynaniu nowych inwestycji biurowych – mówi Joanna Bartosiewicz, senior associate w Dziale Reprezentacji Najemców Biurowych w firmie Newmark Polska.

W I kwartale 2024 roku najemcy na głównych rynkach regionalnych wynajęli prawie 140 tys. mkw., co oznacza spadek o ponad 33 proc. w porównaniu z ostatnim kwartałem 2023 roku i o prawie 17 proc. w ujęciu rocznym. W okresie od stycznia do marca 2024 w miastach regionalnych odnotowano tylko dwie duże transakcje o powierzchni ponad 10 tys. mkw. Średnia wielkość podpisywanych umów najmu nie przekroczyła 900 mkw., co świadczy o tym, że najemcy decydują się na coraz mniejsze powierzchnie do wynajęcia. Największy udział w popycie miały firmy z sektora IT i produkcyjnego. Przypadło na nie odpowiednio 29 proc. i 18 proc. całkowitego wolumenu transakcji najmu. Na trzecim miejscu znalazła się branża handlowa z dziewięcioprocentowym udziałem.

Renegocjacje i odnowienia umów najmu od dłuższego czasu mają znaczący udział w wolumenie transakcji zawieranych na głównych rynkach regionalnych – w I kwartale 2024 roku sięgnął on aż 46,6 proc. Na drugiej pozycji znalazły się nowe umowy, na które przypadło 45,8 proc. całkowitego popytu zarejestrowanego w okresie od stycznia do końca marca br. Natomiast pozostałe 7,6 proc. stanowiły ekspansje (4,8 proc.) oraz transakcje na potrzeby własne (2,8 proc.) – dodaje Agnieszka Giermakowska, dyrektorka Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, liderka ds. ESG, Newmark Polska.

W II kwartale 2020 roku średni współczynnik pustostanów na głównych regionalnych rynkach biurowych przekroczył granicę 10 proc. i od tego czasu systematycznie rośnie. Na koniec marca 2024 roku wyniósł 17,8 proc., co stanowi wzrost o 0,3 p.p. w porównaniu z IV kwartałem 2023 roku i o 1,9 p.p. w ujęciu rocznym. W trzech miastach (Krakowie, Katowicach i Łodzi) wskaźniki pustostanów przekroczyły 20 proc., a we Wrocławiu utrzymuje się on nieznacznie poniżej tego poziomu. Łącznie na ośmiu głównych rynkach regionalnych wolumen niewynajętej powierzchni biurowej wzrósł do rekordowego poziomu niemal 1,2 mln mkw., co stanowi prawie 18 proc. całkowitych zasobów nowoczesnych biur w regionach.

Duża dostępność powierzchni biurowej w budynkach istniejących powoduje, że czynsze utrzymują się na stabilnym, stosunkowo wysokim poziomie (16-17 euro/mkw. miesięcznie). W najbliższych kwartałach nie spodziewamy się zmiany tego trendu. Ponadto właściciele budynków wyposażonych w nowoczesne technologie oraz spełniających kryteria ESG są mniej skłonni do negocjacji stawek czynszowych czy zaoferowania znaczących zachęt, takich jak dłuższe okresy bezczynszowe lub dopłaty do wykończenia wynajmowanej powierzchni – podsumowuje Urszula Sobczyk, dyrektorka Działu Wycen firmy Newmark Polska.