Kupuj, odpoczywaj, zarabiaj

Zasada działania jest prosta: kupujesz apartament czy pokój nad morzem, jeziorem lub w górach i możesz z niego korzystać w trakcie wakacji, a kiedy nie jesteś na urlopie, nieruchomość zarabia na siebie wynajmowana przez innych gości. Operator, z którym podpisujesz umowę na 5-10 lat, zdejmuje ci z głowy problem obsługi najmu i wypłaca żywą gotówkę. Niestety, ten sielankowy obraz został zakłócony przez ostrzegawcze komunikaty regulatorów rynku, czyli KNF i UOKiK.

Spora podaż

Boom na rynku condohoteli rozpoczął się w Polsce około roku 2017. Pandemia zmieniła także ten sektor, jednak miała wpływ raczej na już istniejące obiekty oraz wysokość zysków, a mniejszy na tempo ogłaszania nowych projektów. Zgodnie z danymi Emmerson Evaluation z sierpnia 2022 roku, w Polsce działało wówczas ponad 35 tys. apartamentów w systemie condo, a kolejnych 5 tys. jednostek było w budowie. – Ze względu na ubiegłoroczne wyhamowanie sprzedaży mieszkań, deweloperzy skierowali swoje zainteresowanie na rynek condohotelowy jako alternatywę inwestycyjną i uzupełnienie swojej oferty – wskazuje Tatiana Piechota, prezes zarządu grupy Upper Finance. – Podobnie zaczęły działać również największe sieci hotelowe, jak Marriott, Intercontinental czy Westin, które rozpoczynają inwestycje condohotelowe. Rynek hotelowy się zmienił – condohotel jest dzisiaj łatwiej wybudować i sprzedać, ponadto inwestowanie w tego typu apartamenty jest uważane za godny uwagi sposób ochrony kapitału, szczególnie w dobie wysokiej inflacji – przekonuje ekspertka.

Deweloperzy budują, ale klientów nie przybywa w tym samym tempie. – Projekty condohoteli w kurortach cały czas powstają i nic nie wskazuje na to, żeby miało się to zmienić. Zmienił się natomiast rynek kupującego – klientów jest mniej i dłużej podejmują oni decyzje zakupowe – ocenia Marlena Kosiura, ekspertka rynku condohoteli, nieruchomości wakacyjnych, kurortów i uzdrowisk, właścicielka portalu InwestycjewKurortach.pl. Jak podaje Marlena Kosiura, jeszcze dwa, trzy lata temu sprzedaż kończyła się często zaraz po ogłoszeniu projektu, teraz zdarza się, że inwestycje są już w użytkowaniu, a jeszcze nie wszystkie jednostki znalazły nabywców, co częściowo wynika z faktu, że podaż takich inwestycji jest bardzo duża.

– Jeśli chodzi o czas podejmowania decyzji zakupowych, to faktycznie nieco się wydłużył, co jest efektem obecnej sytuacji geopolitycznej, a wcześniej pandemii. Mimo to zakup apartamentów wakacyjnych ma się bardzo dobrze i wciąż jest trzecią pod względem popularności (po lokatach i obligacjach) formą inwestowania kapitału – wskazuje Agnieszka Urbańska-Pucek, członek zarządu i dyrektor ds. rozwoju w Platan Group. Deweloper, który oferuje projekty hotelowe pod marką Aries, realizuje w tej chwili sześć inwestycji, w których jednostki sprzedawane są w różnych modelach biznesowych.

Za czyje pieniądze?

System, w którym hotel finansowany jest z wpłat osób kupujących poszczególne lokale, ma oczywiste zalety dla dewelopera, zwłaszcza w sytuacji, gdy z powodu pandemii banki wstrzymują się z finansowaniem nowych inwestycji lub koszty takiego finansowania szybują pod niebo. Ale formuła ma też oczywiste wady, jeśli chętnych do zakupu jest zbyt mało. – Pojawiają się spore opóźnienia w realizacji takich inwestycji, a kilka projektów, których otwarcie miało nastąpić jakiś czas temu, nadal jest w budowie. To również efekt modelu, w którym finansowanie pochodzi głównie z wpłat kupujących – zwraca uwagę Marlena Kosiura.

Ekspertka potwierdza też, że banki w Polsce od zawsze niechętnie podchodziły do kredytowania takich inwestycji ze względu na rozproszoną strukturę właścicielską. Do tego doszła nieufność do całego rynku hotelowego, który po pandemii jest uznawany za wyjątkowo ryzykowny. Z tego względu deweloperzy często uzupełniają finansowanie obligacjami, najczęściej na poziomie 10-20 proc. wartości inwestycji. Jednak pandemiczne restrykcje spowodowały, że na tle całego sektora hotelowego mieszkania wakacyjne wykazały się stosunkowo dużą odpornością, będąc często jedyną możliwą destynacją urlopową. To powoduje, że podejście banków do condohoteli stało się bardziej przychylne, jednak niezbędne jest tu doświadczenie dewelopera w branży oraz poziom przedsprzedaży na poziomie minimum 20-25 proc. apartamentów.

Tatiana Piechota wskazuje jeszcze czwartą opcję finansowania – kredyt z otwartym budżetem inwestycji. – W tym przypadku bank uwzględnia poziom wkładu własnego dewelopera oraz wpłaty klientów. Bacznie obserwujemy ten rynek i pozyskujemy finansowanie dla wielu tego typu inwestycji na każdym ich etapie – zarówno zakupu gruntu czy już zaawansowanych prac budowlanych, ale także w sytuacji, gdy np. deweloperowi wyhamowała sprzedaż, ale potrzebuje dodatkowego finansowania – wylicza ekspertka.

Tam, gdzie nie sięga ustawa

Jeszcze przed pandemią rynek condohoteli przeżył poważny wstrząs – we wrześniu 2019 roku KNF ogłosiła komunikat, w którym ostrzegała osoby inwestujące w condohotele, że tego typu inwestycje „wiążą się z ryzykiem utraty zainwestowanych środków finansowych”. To samo ostrzeżenie przekazywał klientom UOKiK, wskazując, że rynek condohoteli nie jest objęty ustawą deweloperską, a co za tym idzie – w razie upadłości dewelopera nabywcy lokali mogą bezpowrotnie stracić wpłacone pieniądze. O tym nadal realnym niebezpieczeństwie przypomina Marlena Kosiura. – W nieruchomościach mówi się, że najważniejsza jest lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja, ale w przypadku condoteli na pierwszym miejscu postawiłabym wiarygodność dewelopera. Condohotele są sprzedawane jako lokale usługowe – z 23-procentową stawką VAT-u, nieobjęte ustawą deweloperską. Czyli jeśli klient wpłacił pieniądze, a projekt nie powstanie, są w zasadzie zerowe szanse, by odzyskać wpłacone środki – przyznaje Marlena Kosiura. – A lokale w condohotelach zdecydowanie nie są tanie. Cena mkw. lokalu z wyposażeniem to zazwyczaj 20-30 tys. zł. Tymczasem kupujący wpłaca zazwyczaj 80 proc. wartości lokalu już na etapie stanu surowego, choć największe koszty realizacji są tu związane z kolejnymi etapami – instalacjami i wyposażeniem. Jeśli z jakiegoś powodu deweloper ogłosi upadłość na etapie stanu surowego, właściciele zostają z gołymi ścianami i projektem, z którym nie wiadomo, co zrobić – wskazuje ekspertka.

– Jeśli deweloper zdecyduje się na korzystanie wyłącznie ze środków własnych, ryzyko dziury w cashflow w trakcie realizacji inwestycji jest całkiem duże, a uzupełnianie finansowania chociażby obligacjami ułatwia dotrzymanie terminów realizacji – dodaje Tatiana Piechota.

Znikające procenty

Zarówno KNF, jak i UOKiK w swoich komunikatach przypominały również wielokrotnie, że tzw. gwarantowane zyski, którymi tak lubili kusić deweloperzy, po prostu nie istnieją. Boleśnie dowiodła tego pandemia, gdy to z właścicielami jednostek trzeba było negocjować i stawki wypłat, i ich terminy, i sposób wzajemnych rozliczeń. – Jesienią 2020 roku InwestycjewKurortach.pl przygotowały raport, z którego wprost wynikało, że najwięcej problemów z wypłatami miały te obiekty, które obiecywały krociowe zyski. I to się w zasadzie do dzisiaj nie zmieniło – twierdzi Marlena Kosiura. – Niektórzy operatorzy zmieniali warunki umów – zapisy o stałym zysku były zastępowane deklaracjami wypłat, których wysokość była uzależniona od obłożenia lokali. Znam też przypadki powrotu do modelu stałego czynszu. Okazuje się, że nie jest on wcale duży, gdy wylicza się go na podstawie ceny zakupu sprzed trzech-czterech lat, gdy nieruchomości były dużo tańsze. Ponadto – z drugiej strony – ceny noclegów bardzo poszły w górę – wskazuje ekspertka. Inwestorzy nie mogli także nie zauważyć rewolucyjnych zmian na rynku tradycyjnych mieszkań na wynajem długoterminowy – od ubiegłego roku czynsze rosną tam w astronomicznym tempie, więc zysk na poziomie 7-8 proc. w condohotelach (nawet jeśli nadal gwarantowany) nie jest już tak kuszący. – Trzeba też pamiętać, że ten procent często liczy się od ceny lokalu bez wyposażenia i bez miejsca parkingowego, czyli przykładowo do 500 tys. zł, które zapłaciliśmy za mieszkanie condo, musimy dołożyć jeszcze 200 tys. za wyposażenie i 60 tys. za miejsce postojowe – wskazuje Marlena Kosiura.

Kapitał wędruje

Oprócz tradycyjnych mieszkań na wynajem długoterminowy o kapitał z condohotelami walczą również budynki z klasycznymi apartamentami wakacyjnymi kupowanymi na własność. Z tego względu część projektów planowanych pierwotnie jako condohotele, powstała ostatecznie jako budynki apartamentowe. – Na klasyczne apartamenty wakacyjne nadal jest duży popyt, ponadto uwalniają one dewelopera od wielu problemów, m.in. z zapewnieniem operatora oraz wypłatą zysków czy udziałów. Wiele osób, które myślało o condohotelach, zdecydowało się finalnie na zakup klasycznych mieszkań na wynajem. A przecież mają oni do wyboru także zwykłe apartamenty w polskich kurortach albo mieszkania wakacyjne np. w Hiszpanii. Odpływ polskiego kapitału za granicę deweloperzy z segmentu condo czują coraz silniej – zauważa Marlena Kosiura.

Jak podaje Monika Tramś, country manager polskiego oddziału TM Grupo Inmobiliario, wielu właścicieli nieruchomości w Polsce deklaruje, że planuje sprzedaż lokali, żeby zainwestować w strefie euro. – To ucieczka od inflacji, ale i dywersyfikacja, która stała się szczególnie ważna w kontekście wojny w Ukrainie. Dbamy o to, by to były świadome decyzje, wynikające z upodobania do Hiszpanii, np. do jej klimatu i kultury, dlatego zapewniamy nabywcom rzetelne informacje na temat naszych inwestycji, ale także np. kwestii podatkowych w Hiszpanii – przekonuje Monika Tramś. TM Grupo, oferująca apartamenty wakacyjne w Hiszpanii, ma obecnie 20 otwartych projektów, a podczas pandemii firma uruchomiła kilka biur regionalnych. Inwestycje TM Grupo nie działają w systemie condohotelu, ale deweloper ma wewnętrzną spółkę, która oferuje obsługę apartamentów przez cały rok. Z doświadczeń firmy wynika, że Polacy są najbardziej zainteresowani ofertą przy plażach. – Mamy cztery oddziały poza Hiszpanią: w Polsce, Szwecji, Niemczech i Belgii. Polacy stanowią aż 20 proc. naszych zagranicznych klientów – kupują więcej niż Szwedzi, a jednocześnie są najbardziej dociekliwą grupą kupujących. Od początku 2021 roku TM Grupo sprzedało Polakom ponad 200 apartamentów – to był dla nas najlepszy rok sprzedażowy na polskim rynku i mamy nadzieję powtórzyć ten wynik w tym roku – deklaruje Monika Tramś.

Inwestycja w rzetelność

Hotelarze zwracają uwagę, że wiele projektów condohotelowych powstaje w sprzeczności z zasadami dobrego hotelarstwa, a egzekwowanie zgodności z zasadami sztuki jest mocno utrudnione. – Dziś rynek inwestorów w sektorze condohoteli jest mocno rozdrobniony. Na początku działały dwie, trzy duże spółki, ale w latach 2017-2020 boom sprawił, że za realizację takich projektów zabrali się deweloperzy mieszkaniowi, ale także firmy zupełnie spoza branży. To niestety pociąga za sobą brak profesjonalizmu – ubolewa Marlena Kosiura.

Z drugiej strony rynek dojrzał – inwestorzy, nauczeni czasem bolesnym doświadczeniem, zwracają większą uwagę na referencje operatora, zabezpieczenie czynszu, kondycję finansową dewelopera oraz liczbę zrealizowanych przez niego projektów. – Kupujący świetnie rozumieją, że wieloletnie doświadczenie w branży hotelarskiej będzie odgrywało kluczową rolę w wypracowywaniu wysokich zysków dla właścicieli – przekonuje Agnieszka Urbańska-Pucek. – Jeśli chodzi o perspektywy rynku, na ten moment wyglądają bardzo dobrze. Świadczy o tym liczba nowych projektów, jakie pojawiają się w sprzedaży, oraz nadal silne zainteresowanie inwestorów. Jednak obecnie wygrywają tylko najlepsze projekty, a konkurencja nie przestaje rosnąć – podsumowuje ekspertka.